二手房交易居间合同纠纷疑难问题探析

   二手房交易中，买卖双方一般都会委托居间方房地产中介来完成房屋的最终过户，通过居间方式进行房屋买卖，已成为目前二手房交易的重要途径。中介公司根据卖方的委托发布房源消息寻找符合要求的买家，再促成买卖双方签订房屋买卖合同。

    可以说，从二手房买卖合同的订立到合同履行完毕，房地产中介起着重要的作用。在整个二手房交易中贯穿着两层法律关系，买卖合同关系和居间合同关系，从买卖合同关系的建立到履行完毕或合同未能履行的合同解除，直接影响到居间合同的履行，也就是是否应当支付或支付多少居间报酬的问题，常常会引发关于居间报酬和赔偿性纠纷的居间合同纠纷。

   《合同法》关于居间合同的规定只有第四百二十四条至四百二十七条，虽然居间合同纠纷一般标的较小，但很多细节问题司法界尚存在着大量争议。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同为有偿合同，对于委托人向居间人给付报酬的条件，如果居间人和委托人签订的居间合同对居间费的支付有约定，则应依当事人的约定作出认定。如果居间合同没有约定，按照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条和四百二十七条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。据此，判断支付居间费的依据为是否促成合同成立。具体到二手房交易中，何时为合同成立时间？实践中，当事人拒付中介的理由之一是房地产经纪机构提供的交易合同版本仅仅为预约合同，只有签订国土部门办理过户手续用的买卖合同才是正式的二手房买卖合同，因此，签订经纪机构提供的买卖合同还不是买卖合同成立时间，居间人无权以此要求支付。

    笔者颜宇丹律师认为，预约合同是约定将来订立一定契约的契约，如果房地产经纪机构提供的买卖合同已具备买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为二手房买卖合同而不是预约合同，当事人不能以此拒交中介。广东高院民二庭《民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》关于支付居间费用的条件的确定的司法审判精神是：居间人虽未促成合同成立，但为履行居间合同而支出的必要费用仍可请求委托人支付。此外，判决支付居间费应否考虑所签合同的效力问题，应结合具体案情分析。如果影响合同效力的因素是居间人为履行居间合同所提供的，则居间人不得请求委托人支付报酬；如果影响合同效力的因素与居间人提供的服务无关，则不应影响居间费的支付。

    在实践中，即使未签订房屋买卖合同，或仅签订了看房意向书、订金协议等，中介会以在居间合同或支付承诺书的格式条款中有无论买卖合同是否签定，中介都将得到全额的约定，要求支付全额。这样的“保底条款”内容明显加重了买卖双方的责任，而使中介公司处于无论居间是否成功，均可获得约定的全部报酬的有利地位。这一约定明显与法律规定相悖，法院在审理中一般会认定这一条款无效。如果买卖双方签订了房地产买卖合同但最终未能履行，是否委托人应当支付中介全部报酬呢？目前存在两种意见。一种意见认为，居间人行使报酬请求权，是以委托人与第三人的合同成立为前提，而不是以该合同是否得到履行为要件，买卖双方已经签订买卖合同，应当认定中介机构居间成功，已经促成合同成立，故委托人应当按约支付居间报酬。另一种意见认为，房地产居间合同是一种特殊的居间合同，买卖合同的订立不代表交易一定能够完成，中介机构全面规范履行居间义务也是其获取的必要条件，故应全面审查合同未能履行的责任以及居间人在此过程中是否依据诚实信用原则，按照法律规定和行业规范全面履行了居间义务，以此作为中介机构是否应获取的衡量标准。

    笔者颜宇丹持第二种观点，根据《合同法》第四百一十五规定，居间人应当就有关订立合同事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因此，二手房买卖合同签订后未能履行的，中介机构如何取得报酬应分为几种情况对待：种情况是中介机构已经全面履行了居间义务，促成双方签订买卖合同，此后的履行不能并非中介机构的责任，那么委托人不能以合同未履行为由拒付中介报酬。第二种情况是房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭手续，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予支持。（摘自广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》粤高法【2012】240号）。

    第三种情况是由于居间人自身原因导致合同成立后未能履行的，如未能如实告知房屋的相关事宜、未能告知相关法规政策，那么即便双方签订了房地产买卖合同，也不能视为居间成功，中介机构无权要求全额支付约定报酬。第四种情况是居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不予支持；委托人请求居间人赔偿所造成损失的，应根据当事人的过错程度处理。（摘自广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》粤高法【2012】240号）。第三种情况是中介机构工作失误造成买卖合同未能履行，第四种情况是中介机构具有主观恶意导致买卖合同未能履行，因中介机构自身原因而使买卖合同履行不能的两种情况最后的处理结果有所不同。那么，房地产中介机构在二手房交易中应当履行哪些义务呢？

   《城市房地产中介服务管理规定》第十四条规定的房地产中介服务机构的义务过于笼统，归纳起来，中介义务应该有以下几个方面：一、如实报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二、应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，如买方是否符合购房资格和贷款条件；三、促成双方订立合同，完成买卖合同和居间合同约定的各项工作；四、为客户提供必要的专业意见并释明房地产交易方面的政策法规。

    如果买卖合同已经签订，由于买卖合同的一方违约导致合同未能履行并解除，没有证据证明中介未履行义务，中介是否有权要求呢？笔者搜索相关案例，实践中法官运用自由裁量权有两种做法，一种是如果中介机构已经全面履行了居间义务，促成双方签订买卖合同，此后的履行不能并非中介机构的责任，那么委托人不能以合同未履行为由拒付中介报酬。另一种是鉴于未能实际办理过户、交房、物业等有关手续，法院综合考虑当事人的履约状况，根据等价有偿的原则，酌情调整居间报酬数额。

颜宇丹     

广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。