阻扰成立业主委员会，挪用房屋维修资金，物业公司欲何为？

【记者问】物业服务公司阻扰成立业主委员会，业主该如何维护自己的权益？

【颜宇丹律师答】

根据我国住房和城乡建设部制定并于2010年1月1日起正式施行的《业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《指导规则》)，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

《指导规则》明确，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应及时报送相关文件资料，小区就可以向物业所在地的区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府提出筹备业主大会的书面申请，启动业委会成立的步。区、县房产部门或街道办事处应在收到申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组要在此后的90日内完成筹备，组织召开首次业主大会会议。

物业管理公司如阻挠小区业主成立业主委员会，满足业主委员会成立条件的小区可采取如下步骤和措施来应对：

步：发起成立业主委员会的倡议，同时致信本区物业办和当地街道办、社区委，要求尽快到小区指导成立业主委员会。

第二步：在所在地社区委和区物业办的指导监督下，组建由社区委、开发建设单位、业主代表组成的业主大会筹备组。

第三步：筹备组开始工作，起草业主委员会议事规则和业主公约，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，通知全体业主和告知相关居委会。 

第四步：将草拟的业主大会议事规则和业主公约及业主大会决议，所有参选业主委员会的业主资料、选票、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条，张贴公告或开会。 

第五步：成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见。如果投票超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的赞成意见多于1／2，业主大会成立并可开展工作。如果通过业主大会议事规则和业主公约投票超过业主所持投票权2／3以上赞成，业主大会议事规则和业主公约通过。当选委员赞成票要超过投票业主总数1／2。选出的业主委员会可在30日内向区物业办备案。

第六步：3日内业主委员会召开次会议，选举业主委员会主任、副主任。

第七步：将业主委员会主任和委员名单、业主委员会议事规则和业主公约报送区物业办备案，并请接收人签收，10日内完成备案。 

第八步：收到物业办的同意备案意见，业主委员会成立。

【记者问】物业服务公司与业主在物业服务合同中若约定，物业亏损可挪用房屋维修资金，物业公司是否有权如此操作？

【颜宇丹律师答】

国务院《物业管理条例》规定：专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。按照由建设部和财政部制定并于2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》规定：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。据此，房屋维修资金只能专款专用，不可抵用物业费的缺额；业主大会与物业公司的合同条款必须是在合法的前提下才能有效，合同中若规定房屋维修资金列支物业服务费缺额的条款明显违法，因此物业公司提取房屋维修资金用于抵物业费的行为是违法的，并且无论是物业公司、业主、业委会的任何一方都无权将其作为抵扣物业费的款项。小区物业公司已挪用的房屋维修资金则须进行民事返还。物业公司的物业费收缴不足，可通过和业委会协商或通过法律途径向业主追讨。

根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

【记者问】房屋专项维修资金可以由物业公司代管，不必交由房管局代管吗？

【颜宇丹律师答】

根据建设部和财政部制定并于2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》的规定：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。

负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。

开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

颜宇丹     

广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。