信荣说｜一刀两断“全权委托公证”对深圳二手房交易市场的影响

深圳二手房公证新政

◎撰稿丨盈科·信荣（）房地产律师团队首席律师 张茂荣

◎稿件转载自公众号：信荣律师团队

2017年8月14日司法部发布公证五条禁令——《关于公证执业“五不准”的通知》，其中第三条规定：不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照“重大事项一次一委托”的原则，……不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。

禁令一下如山倒，据深圳各大中介透露，8月16日深圳市公证处便予以执行，将之前业主“全权委托公证”一刀两断为“赎楼公证”和“过户公证”，并对委托书内容进行强制干预，主要体现在如下“六必须”，并由此导致交易流程复杂化：

1、必须“一事两证”：业主“全权委托公证”被分割成“赎楼公证”和“过户公证”，二手房交易从“一事一证”变成“一事两证”;

2、必须业主本人收款（受托担保公司被排除在外）；

3、必须短期借款，且期限不能超过一年； 

4、必须附买卖合同；

5、必须指明买家；

6、公证费由之前400元涨到760元。

笔者认为，上述一刀两断“全权委托公证”对深圳二手房交易市场的影响是巨大的：

一、对业主既是利好，又是利空

利好方面：

授权范围减少，分段委托，发现受托人滥用代理权，可“釜底抽薪”撤销过户公证自保，理论上降低了交易风险。

利空方面：

1、限制过多，授权范围之外的事必须尽力亲为，麻烦事要多了很多；

2、买家固定，不准办理非金融机构融资合同公证和具有担保性质的委托公证，高利贷公司失去安全屏障，民间融资更加困难（很多民间融资都是以签订买卖合同并做公证做担保的）；

3、担保公司担保门槛或将因此提高，部分高风险业主或找不到担保公司担保赎楼。

二、对买家是利空，被违约风险加大，失去便利性，负担加重

非诉救济方面：过往二手房违约潮，基本都是因为房价暴涨引发的业主毁约，买家支付了定金，监管了首付监管，丧失了购房机会，还要靠打官司维权，而房价下跌，业主一般只要没收定金就可以完成维权，所以相对来说买家本身处于弱势地位（这一点从深圳2015年业主违约潮即可看出）。之前全权委托公证情况下，业主违约，受托担保公司可以代为履行，现担保公司授权范围变小，且自身风险加大，自身难保更难保买家，买家丧失了一道业主毁约的非诉救济途径，遇到房价暴涨，地位更加弱势！

便利性方面：不能再先签合同后过户到自己亲属或指定人名下，除非再重新做公证，但又需要提供和新买家的买卖合同，等于还是业主与亲属或指定人亲自签约；

费用负担方面：深圳二手房交易市场还是卖方市场，业主实收普遍存在，公证费用增加全部转嫁到买家身上（还好不是分三段、五段）。

三、对担保公司是利空，担保风险加大

之前全权委托公证既有代收款授权，代理作用（代理赎楼、过户等），又有担保作用：如担保公司代为完成赎楼后业主违约，有权以代理人身份抵押给指定人员或出售给任何人变现回款，以便有效维护自身权益，现在没有了担保功能，不能代收款，回款途径发生变化，公证买家固定，自力救济能力几乎丧失，完成赎楼后业主违约也要靠打官司途径维权，无论是融资成本、时间成本，还是维权成本都将大幅增加。

为降低风险，担保公司或提高接受委托条件：比如收取业主银行卡、身份证实际控制账户，或让业主做第三份卖给自己指定人员的公证委托。

四、对中介公司是利空

由于交易程序的复杂化，买方主体的固定化，业主违约不可控风险的加大，导致交易失败概率增加，并进而导致收不到，同时投资风险加大，投资客减少，中介生意更难做。

五、对投资客是利空

投资客低价买高价卖，大量入市在房价暴涨时，而如上所述，由于买方主体固定，交易情况变得复杂，业主违约变得不可控，导致投资风险也随之加大。

六、对ABC单是必杀技

ABC单中炒房客（B）靠的就是与业主（A）签署“买方主体变更确认书”或者在合同中授权的“买方有权过户到指定人名下”，借用的就是受托人依据全权委托公证直接过户到不确定真实买家（C）名下。现在业主公证买家固定，只能过户到签约人名下，不能过户到其他人名下，直接杀死了ABC单！

后话：

司法部“五条禁令”出台背景是北京“房屋理财”、“以房养老”众多中老年人业主的被骗，本意是防止类似事件再度发生，却没有看到，与一线城市每年上十万套、二线城市数万套二手房成交相比，这些受骗老人是多么小的孤例，且受骗本身与其贪图便宜自身过失有关，历年来哪个违约潮不是业主违约潮？2015年、2016年发生在深圳、上海、北京的有史以来业主违约潮导致了多少买家全家人陷入官司，又诞生了多少换房族卖了自己房子买不回家的灾难悲剧？姑且不说“五条禁令”是否能够起到预期作用，是否完全合法，就算能够起到作用，就算合法，这种为了避免十万分之一业主被骗，而忽视买家常处于弱势被违约的现实情况，不惜一刀切改变交易流程，增加其他交易主体风险的做法都是不妥的。

另批评一下公证处：如此涉及民生、涉及千家万户的大事，目前没有发布任何规范指导文件，所有消息均来源于中介、银行、小贷公司小道消息，没有一点严肃性！About 信荣——一家成立于2007年，起家于二手房诉讼代理，定位于范围内“房事”争议解决，志在覆盖国内一线城市和主要二线城市、实现“房事”纠纷一线（客服专线：400-0755-618）解决的跨区域房地产律师连锁品牌。

信荣说：“信荣说，说房事”简称，信荣律师房事观点，不可不知。