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每周地产评论: 下半年该关心“地价”了!

大方 2017-08-07 15:38:21

上半年,中国房地产经历过一轮的调控风暴,限货、限购、限价、限售、摇号,以及推动租赁、共有产权试点相继出台。这些可谓都是前菜,而直到金融工作会议的召开,才算是上升到制度层面。

可以先看看宏观数据:

国家统计局7月17日发布了我国二季度及上半年国民经济主要数据。初步核算,上半年国内生产总值381490亿元,按可比价格计算,同比增长6.9%。整体看,二季度经济增长明显好于预期的6.7%,表现出中国经济的强劲韧性。

首先是往里看上半年GDP达到6.9%的增速,是在金融业加强监管,同业积极去杠杆的背景下完成的。从GDP分项看,二季度金融业增加值仅同比增长3.2%,创下有统计数据以来(自1992年开始)的历史最低增速,可见在金融业加强监管下“去杠杆风暴”的冲击力。二季度当季金融业占GDP的比重降至8.1%,较去年同比下降0.4个百分点。对比之下,剔除金融业后的GDP同比增长达到7.2%,与一季度持平。而在2015年上半年金融业快速加杠杆时期(当时金融业增加值增速一度达到18.8%),对应的剔除金融业后的GDP增速仅为6.1%。

第二,6.9%的GDP增速是在货币增速创下历史新低的背景下完成的。之前公布的6月末M2增速下降到9.4%,创下历史新低,对比去年上半年GDP同比增长6.7%时,对应的M2增速高达11.8%,表明中国产出增长对货币扩张的依赖性在下降。2016年末,中国M2余额占GDP的比重达到208%,创下历史新高,经济增长对货币扩张过度依赖一度引发担忧。不过,将季度数据经过年化处理后,目前M2余额占GDP的比重已下降至204%左右,为近年来首次出现下降。

第三,6.9%的GDP增速是在房地产调控政策不断升级的背景下完成的。去年以来,随着一二线城市房价不断上涨,中央与各地政府加大了房地产调控力度,“北上深”等一线城市纷纷出台“史上最严”调控政策,达到空前的“限购、限售、限价、限地、限商”的“五限”力度。市场普遍预期2017年房地产将对经济产生显著拖累效应,从二季度来看,房地产业增加值同比增长6.2%,创一年半以来新低,与市场预期相符。但整体GDP受影响不大,原因在于服务业中交通运输、软件信息及其他服务业增长较快,弥补了房地产的减速影响。

8月已到,房地产的长效制仍需要继续关切,我想,政府应该要关注地价了吧!

正如任志强所说的,房价不可能在地价高涨的情况迅速下降。

这种现象在广东全省及珠三角的深圳、东莞、惠州三市开始上演。

首先,由于调控原因,深莞惠成交量都在下跌25%以上,但仍挡不住粤港澳大湾区及深莞惠都市圈的大趋势。数据显示:上半年惠州成交6.3万套新房!是深圳东莞总和的2倍!而与深圳密切相关的惠州大亚湾、惠阳、惠东数据又占了惠州成交的大半。然而,2017年的上半年,被媒体称惠州土地史上最光辉的半年,多项数据打破历史记录。全国品牌房企竞相在惠州拿地,土地市场也引发一轮又一轮的竞拍,地块超100%溢价屡见不鲜。

其次,从广东省来看,据广东房协数据显示:土地市场也是一片红火,上半年全省房地产企业购置土地面积667.09万平方米,同比增长3.4%;土地成交价款566.27亿元,同比上升99.4%;土地成交均价8489元/平方米,同比上升92.8%。与去年同期相比,尽管有限制最高价和竞配建竞自持等措施,但是土地成交均价同比仍上升了近一倍。土地成本的大幅上涨,一定程度上增加了稳房价的调控压力,也加大了市场风险。

第三,从全国看也不乐视。据国家统计局数据显示:1-6月份,全国房地产开发企业土地购置均价4231元/平方米,同比增长27.3%,增速比1-5月份提高1.7个百分点,创2011年以来新高。2016年下半年部分热点城市出台相应土地市场政策,控制地价增长,但全国层面来看总体地价涨幅并未收到抑制,今年上半年全国地价仍然保持上行的态势,这主要与市场成交较活跃、去年基期值较低有关。目前就部分土地市场较热的三四线城市而言,抑制地价泡沫应当重于房价泡沫。考虑到下半年房企资金面大概率趋紧,预计三季度增幅将持续高位盘整,四季度增幅或出现下行态势。

如果说将改革进行到底,房地产长效机制将是一条不可回头的路。房价及销量只是所有调控最后的一时表现,是否长效,还要看金融改革及土地财政。如果说,金融去杠杆不仅抑制炒房投机需求,还要抑制“地王”的非理性需求。

正如央行去年年底以来对跨境资本和境外融资活动的监管,势必会对海外部分地区的房产带来降温效果。2016年,中国海外地产投资的主要去向分别是美国(43%)、香港地区(18%)、澳大利亚(12%)和英国(5%),这四大地区将首当其冲。这正是决策层在去年底将房地产、酒店、电影、娱乐和体育俱乐部等领域的海外投资纳入加强管理的“负面清单”,对企业非理性投资行为的抑制。

尽管也有人炒作上海地价“暴跌”84%!其实只是租赁市场的探索。7月24日下午14:00,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城,采取“只租不售”模式,项目建成后,将至少提供1897套租赁住房房源。此次成交的两幅地块,位于浦东新区的“张江南区配套生活基地A3-06地块”,土地面积约6.5公顷,可建建筑面积约13万平方米,由上海张江(集团)有限公司竞得,成交价格为7.24亿元,成交楼面单价只有5569元/平方米。位于嘉定区的“嘉定新城E17-1地块”土地面积约2.85公顷,可建建筑面积7.13万平方米,由上海嘉定新城发展有限公司竞得,成交价格为4.24亿元,成交楼面单价为5950元/平方米。

这个成交价,价格低到了“接近赠送”的水平。整整一年前的2016年7月,在距离“嘉定新城E17-1地块”不到700米的地方、位置略差的“E27-1地块”被福建建发夺得,总价41.98亿元的价格夺得,楼板价3.03万元/平方米,扣除5%的保障房与15%的自持面积后,实际楼板价达到3.76万元/平方米。

也就是说,今天转让的嘉定新城租赁用地,楼板价只有一年前拍卖价的16%!短短一年,地价大跌了84%!这就是政府对租赁住房的支持力度!与此同时,这也是政府关心地价的一个方面!

全国金融工作会议是中国金融业发展的“风向标”,而房地产作为中国金融市场的一个重要组成部分,大幕已启动,租赁地价探索仅仅是开始。未来效果也必将体现在主流的居住与商业地块的“地价”上!

毕竟:面粉价高过面包价的矛盾, 本质上不仅是“房子是用来住的,不是炒的”矛盾,更是金融如何服务实体矛盾!

该解决了,将改革进行到底!

延伸阅读

最近一年多以来房地产政策的演变:

2016年7月,中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”。

2016年10月,央行召集17家银行就房地产调控开会,要求各商业银行理性对待楼市,加强信贷结构调整,强化住房信贷管理,控制好相关贷款风险。

2016年11月,国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》,要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。

2016年12月,中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。

2017年两会政府工作报告提出:遏制热点城市房价过快上涨。

2017年4月,银监会发布《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》《关于银行业风险防控工作的指导意见》,严禁违规资金流入房地产市场,将房企贷款、发行债券等融资渠道纳入监测范围。

2017年5月,继证监会首提全面禁止通道业务后,银监会收紧融资通道,将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点。

2017年7月,中央财经领导小组办公室相关负责人提出,要妥善解决房地产泡沫问题等存在的“灰犀牛”风险隐患。

从上述政策演变来看,中国房地产泡沫问题被多次提及,可见我国房地产市场确实存在着一定程度的泡沫,亟需采取相应措施抑制风险。

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