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信荣说|细思极恐:北京“以房养老”骗局频发背后真相

信荣房地产律师团队 2017-07-29 22:57:01

◎原创撰稿丨信荣(全国)房地产律师团队 易玉成律师

◎稿件转载自公众号:信荣律师团队

事件梳理:

天不怕,地不怕,就怕骗子有文化。

近几日,人民日报、中国青年报、新京报等多家重量级媒体大篇幅报道了北京数十位老人因参与“以房养老”项目投资而失去自己的房产或背负巨额债务的事件,《700万的房子被1000元贱卖!北京老人陷“以房养老”骗局身负巨债》、《700万的房子被1000元贱卖,“以房养老”沦为骗子道具!》等标题让人心惊胆战。

综合媒体报道归纳,“以房养老”骗局的运作模式如下:

第一步:受害老人经介绍,认识所谓的“以房养老”等投资项目的对接人广艳彬

第二步:广艳彬向老人推荐项目做投资,并承诺高额回报。但老人现金不足,于是广艳彬将所谓的“银主”引入借钱给老人,但需以房子做抵押

第三步:广艳彬带老人办理房屋抵押手续,去往公证处与“银主”签署借款合同,赋予借款合同具有强制执行效力,出具全权委托公证书(包括房产抵押、解抵押、变更登记、决定价款等)等文件(老人以为自己签的是“以房养老”的合同)

第四步:将借款汇入老人账户,几分钟后再由老人汇款给广艳彬(收款人)做投资管理,广艳彬(收款人)承诺将会还款给“银主”(借款人),让老人不用操心

第五步:广艳彬(收款人)拖延还款时间,导致借款合同逾期,老人未能按时“还款”

第六步:“银主”(借款人)拿公证文书去房管局直接办理房屋转让手续,将房产低价出售给其同伙

第七步:买家将老人赶出家门,收房

事件进展:

据媒体报道的当前进展来看,尽管警方对广艳彬(收款人)采取了强制措施,但是广艳彬介绍来的“银主”并未受到调查。目前尚有30多个家庭在维权,他们有些已经失去了自己的房产,被赶出家门,有些资产被冻结,身负巨额债务。事后,有受害老人家属查到房产被低价转让,其中最夸张的一宗,将价值近700万元的三居室以1000元的总价网签出售。

然而,要想通过法律手段拿回原本属于老人们的房产,仍有一段艰难且很长的路要走。因为从借款合同、房屋抵押、公证委托书到法院强制执行的每一步,它都打着正规合法的旗号。警方接到报警,看到有借款合同、公证书,也只能让受害老人配合搬家,上法院去解决纠纷。这个骗局的可怕之处就在于其披着合法外衣,利用老人不懂法来行诈骗之实,就连国家公证机关、法院执行部门也被骗子当成诈骗的工具。

那么,是什么导致北京“以房养老”骗局频发?

1、本案本质是名为“以房养老”,投资理财,实为抵押借款,合伙诈骗;

2、诈骗分子得逞的核心法律文件是借款合同强制执行效力公证书和全权委托公证书,借助的是受害老人不懂法、不了解签字后果、贪图高额利益的心理。

信荣律师提示:

1、老年人应加强防范意识,对于涉及房屋的任何文件的签署都需要小心谨慎,及时知会家人,以防上当受骗;

2、经公证赋予强制执行效力的债权文书具有法院生效判决效力,可以不经审理直接进入执行程序,签署前必须审慎并对结果有所预料;

3、全权委托公证书一般在房屋买卖需要担保公司赎楼情况下签订,是受托人有权代理业主处分房屋的法定凭证,受托人取得授权后,即取得了业主的全部权利,身份等同于业主,可以代表业主出售、出租、过户、收款等,授权更需谨慎,委托后如发现受托人滥用授权,应及时撤销授权;

4、根据法律规定,受托人代理委托人以明显低于市场价出售房屋,委托人有权以显失公平为由起诉买家要求变更合同价款;

5、由于诈骗人员法律手续完善,目前纠纷确实很难通过民事诉讼最终解决,只有在法院判决认定收款人、银主(出借款人)、最终买家联合诈骗的情况下,才可能确认相关法律文件无效收回房屋,然目前报道显示,只有收款人广艳彬被刑事立案调查,出借款人,特别是最终买家未涉刑案,如最终买家的买房合同合法有效,受害老人将很难追回房,只能要求广艳彬还款、代理人返还差额款,然因广艳彬已被追究刑事责任,最终还是很难收回。

后记:

如今,骗子越来越有文化,诈骗招数也越来越多。不管是年轻人还是老年人都应该提高警惕,以防万一。天上不会掉馅饼,你在觊觎他人的钱财时,小心他人已瞄准你的房产。

About 信荣

——一家成立于2007年,起家于二手房诉讼代理,定位于全国范围内“房事”争议解决,志在覆盖国内一线城市和主要二线城市、实现全国“房事”纠纷一线(客服专线:400-0755-618)解决的首家跨区域房地产律师连锁品牌。

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