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中国土地市场的历史性局面将出现

睿智上行 2017-08-07 09:24:41

导读:

■一年一度的中国地产第一展,启幕在即

■没有土地进行开发,房企将如何

■房企不断储备土地的重要原因

■历史性局面将出现,开启求存式拿地

正文:

■一年一度的中国地产第一展,启幕在即

2017年中国深圳国际房地产业博览会(以下简称2017深圳房博会)将于8月22-24日在深圳会展中心1号馆举行。目前正在准备阶段。作为中国土地第一展、中国城市更新第一展、中国地产第一展,房博会为房地产上下游行业搭建的交流平台及营造的良好营商环境,吸引了全国乃至海外的密切关注。

迄今为止,房博会暨土地展已累计服务全国21省3直辖市187市县253个国土、规划、招商部门及机构参展,共展出土地4805宗,展出土地面积约1039.7平方公里。今年的房博会,截至目前,上海、重庆、合肥、长沙、太原、哈尔滨、沈阳、南京、南宁、兰州、珠海、无锡、盐城、徐州、宁波、柳州、咸阳等50多个热点城市已决定参展。

对众多房企及投资者来说,最重视的莫过于土地情况。这也是为何连续几年的房博会,参展城市日益增多,以便在这个交流平台上收获更多价值性资源。市场的热切需求与中国土地市场的历史性转变关系密切。

■没有土地开发,房企将如何

在中国土地市场,早期房企以开发为主导,经营——也就是收取租金的业务不足以支撑企业存在。如果开发规模萎缩,连队伍都将维持不住。队伍没了,企业也就没了。总之,开发型房企多、租赁型房企极少。

换句话来说,开发就是我国房企的命根子。从现有土地发展情况来看,除非税制发生重大变化,预计未来3年内,现有以开发为主导的房企,尤其是大型房地产企业,也只能以开发土地为手段来维持业务和团队。总而言之,没有土地开发,房企将走向散架。因此,开发型房企提前储备土地、更多及时储备土地的动力是极为强劲的。

所以,土地储备早已是中国房地产市场每个房企发展历程的重中之重。

■房企不断储备土地的重要原因

正是由于我国国情下,绝大多数房企都是开发型房企,为了维持企业运营和团队队伍,都必须不断储备土地。以一线城市土地出让情况来看,为了实现住宅领域租赁、购买各占50%的结构调整目标,众多原本用来作为商品住房的用地,正在逐渐转换为租赁住宅用地出让,而这就使得商品住宅用地大幅度减少。尤其是在二线及以上城市,一些有效的商品住宅用地甚至暴跌了接近五成。

而中国大陆房地产市场大力推行的市场租赁型用房,政府通过2~3折地价出让市场租赁住宅用地,以租赁市场补充商品房市场的不足,相信为了保障市场良性运作,市场租赁型用房将在租金上将受到政府管控。

那么这必将导致资金成本高的房企,对市场租赁住宅缺乏足够兴趣,只有保险资金、养老资金才能满足市场租赁住宅的要求。当然毫无疑问的是,开发型房企对有价值的土地储备欲望也就更强。

■历史性局面将出现,开启求存式拿地

近年来,中国不断推进新型城镇化,待开发区域不断减少,城市的特色发展使得土地供应类型更加注重城市功能性、多样性,商品房用地市场也将逐渐平淡,届时很多房地产企业就只能依赖商品房开发或更新来生存。

其实大家都知道,房地产领域,租赁、经营与投资更可持续,但由于当前的税制环境,对房企转型做这一块构成了巨大的反制,道路艰难。何况,现在的大中型房企,上市公司比例很高,季报、半年报、年报频繁提出要求,这些都需要不断开发来实现。

因此,在中国各大城市的商品住宅用地供应即将暴降的前提下,房企调整结构没有三~五年做不到,因此,房企必将进入历史上的第一次——即将展开“求存式拿地”。

“不拿地速死,少拿地早死,早拿地晚死,多拿地苟活”——这种局面即将出现。

所以,中国城市推出的商品房用地都将是房企的一颗颗救心丸。为了生存,地价就成为其次。因此:2013年我们判断的“地地地王”将从深圳蔓延到全国很多有价值的城市。

仅剩的商品房开发用地,是房企的阶段性生命线!在没有探索出新的出路之前,可以预料我国商品房土地市场将发生“求存式踩踏行情”。此时对开发型房企而言,再不加速储备土地资本,则为时晚矣。而一年一度的深圳房博会,在深圳土地日渐枯竭之际,提供给房企的,不正是全国性的纳地交流平台么?

更多详情,请登陆【2017年深圳房博会参观渠道】

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城市更新展

一次性面对面全盘了解深圳及粤港澳大湾区典型城市更新政策以及实战洽谈的平台!广州、深圳及10个区、东莞及7个镇城市更新、三旧改造主管部门集体亮相,展示、交流城市更新政策、成果、规划及重点项目等,深圳品牌房企携城市更新项目精彩亮相。

绿色建筑暨装配式建筑展

以产业链形式展出建筑行业节水、节地、节材、节能、环保的高新尖的技术和产品,为绿色建筑产业的上下游企业提供了一个“高效对接”的重要平台

古村与新乡村展

以“进城&回乡”为主题,展示贵州、湖南、江西、广东等地区为代表的乡村资源、农土特产展示交易和房车营地、环境治理、乡村支付等城市资本

详情请点击:房博会 | 展会速递:第二届中国(深圳)古村与新乡村主题展全面启动

景观设计与产业展

回归初心、自然、文化、本质,设计创新、理念创新;工艺创新、技术创新。2017景观设计与产业展,提供一个了解和展示景观创新思维和前沿技术、产品的平台。

详情请点击:第二届深圳国际景观设计及产业展

智慧家居与环保材料展

发现“智慧”新蓝海,构建生态产业链,全面整合对接地产项目与创意设计、创意设计与智慧家居、智慧家居与新材料等产业链资源,全方位探讨中国建筑装饰行业未来发展方向。

详情请点击:首届中国(深圳)智慧家居与环保材料展邀请函

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