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深圳楼市到了繁荣的顶点吗?未来最贵的房子会在哪?

深圳壹地产 2017-08-07 08:06:36

昨天下午14:00,由深圳壹地产总编辑、文杰淘楼创始人陶文杰,楼兔子创始人、资深地产评论人胡春主讲的一场主题为“预见未来:世界看深圳,深圳看前海”论坛在鸿荣源壹方中心| 玖誉举行。

此次论坛由鸿荣源壹方中心和深圳壹地产联合举办,近百人到场参加,现场热闹非凡。

未来楼市会怎么走?粤港澳大湾区背景下的深圳楼市蕴藏着怎样的机遇?想要买房和投资的朋友们究竟该如何进行选择?论坛上,两位主讲嘉宾一一作了解答。

以下是昨天论坛的核心内容。

文杰淘楼

1、深圳房价走到现在,10万+的房子遍地都是,是我们面临一个新周期的开始。

2、决定你短期走势的是楼市的供求关系。

3、我们现在和2014年差不多,也就是新房实际的成交量已经慢慢恢复到正常状态,而且这还是在供应量非常少的情况下发生的。

4、库存量预计会进一步下降,预计未来几个月新房市场供应不会有很大增长。

5、整个前海无非就是壹方中心和卓越目前在卖,华润还没出来,整个后海大家等大半年也没有房子卖,蛇口还有一两个楼盘,整体来说库存非常少,没什么房卖。

6、我们正站在新一轮经济周期的起点,往往新一轮经济周期的开始,一方面是过去老的传统产业的转型升级,它的库存出清,同时新兴的经济会成为新周期的第一声炮响。

1

陶文杰:

深圳房价走到现在,10万+的房子遍地都是,我们到底身处于什么环境?是楼市繁荣的顶点还是我们面临一个新周期的开始?

我先把结论摆出来,如果你是改善型的优质物业,下半年你们可能是比较好的买房时机,这相当于我把刚才的问号已经去掉,这是我的结论,后面是一些论点。

为什么?供求关系!我觉得决定你短期走势的是楼市的供求关系,我们要想清楚什么是供应,什么是需求。

深圳的新房供应是高度紧张的,现在是8月份,上个月深圳上半年的运行季度都出来了,我总结一下为什么深圳的新房供应高度紧张呢?

有四点:

第一是入市量很少,上半年没有什么楼盘在卖,大家可以数出来,你跑遍深圳没有几个值得你看到的优质项目,根本就没有机会,原来你可能每周都有一些新楼盘开盘,现在可能一个月只有一两个盘,原来一周可能三四个盘,龙华、宝安、龙岗、南山,为什么会这样?

因为非常严厉的调控在打击需求的同时,其实大幅降低了开发商入市的意愿,他供应下滑的速度是远远快于需求。据我所知有些项目可能原本决定是去年十月份就要卖的,由于调控到现在都没有卖,这种项目就会供应下降。

第二是销量,其实到了下半年四月份、五月份、六月份的时候,新房的销售量已经逐步在上升。

第三是库存绝对值极少。现在深圳新房的库存只有323万平米,非常少。

第四是去化周期不足一年,如果考虑一些卖不了的,我们业内叫死库存的话,去化周期不到六个月。

2

陶文杰:

新房的供应量持续下滑,从2008年一季度到2017年一季度九年的时间,除了2014年以外,今年上半年是供应量最少的时候,就没有房子卖。

新房的成交量止跌回稳,当时政策出来,11月份对市场进行多轮抽查,成交量非常低,但是4、5、6月份新房成交量已经恢复,而且逐月走高,这是2016年的水平。

而且因为政府限价价格比较低,一开盘悄悄卖了很多,有些项目没有关系还买不到,这是新房的成交。

如果你供应量大一点,成交量还会上升,整个深圳的上半年新房供应量只有34.8万平米,如果按照一个月成交29.2万平米的话,两个月就卖完了,所以新房市场出现了供应量比较紧缺的状态。

存量进一步下滑。现在深圳市场上还有多少房子给大家买呢?

除了这里之外,基本上现在的库存量是最低的水平,也就是市场上没有什么房子卖了,整个宝安区可能就几个,整个前海无非就是壹方中心和卓越目前在卖,华润还没出来,整个后海大家等大半年也没有房子卖,蛇口还有一两个楼盘,整体来说库存非常少,没什么房卖。

关于这个问题我想跟大家说一下,我们去看一些报告可能有人会说,我们的库存还可以卖18个月,20个月,那些话都不要相信,为什么?那是忽悠你的。

当然下半年推盘量会增加,因为上半年压了这么多库存,下半年会增加,但是不会大幅增加。

前两天和楼兔子参加了万科的研讨会,做了一些预测,这上面写着“因此,库存量预计会进一步下降,预计未来几个月新房市场供应不会有很大增长”,这个我们现场知道就行了,不要传播,这是我们内部的研讨。

3

陶文杰:

回到最早的主题,我们是繁荣的顶点还是新周期的开始?我觉得最近几个月以来,我们中国经济有一个特别大的变化就是涨价。

我讲讲股市,我们把股市作为经济的晴雨表,虽然中国的股市比较奇葩,但是某些时候还是可以起到信号的意义。

这个股票我们叫宇宙总龙头,这是昨天下午我做PPT的时候截了最近两三个月的走势,我截图的时候是36.6后来涨到37块多,收盘又跌了下来。这里是6月8号的10块钱,8月8号两个月时间涨了3.7倍,这支股票为什么涨呢?

因为它不是纯粹炒一个概念,它生产了一个产品叫石墨电极,我对这个也不了解,也是临时补课的,这个石墨电极是用于电光的材料,这个材料最近一年涨了6倍,这个股价最近涨了两三倍。

这种工业原料的涨价不是单一现象,我列举的这些煤炭、水泥、钢铁、维生素、造纸、稀土、化工、有色之类的东西全部在涨价,所以造就了最近两三个月,有色、煤炭、钢铁非常波澜壮阔的行情,这只是龙头,还有其他股票涨的也很多。

最近几个月应该是最好赚钱的时候,这种赚钱不是由于概念的炒作,是由于这些主要的消费品和工业原料确实在涨价,这些东西都在涨。

给我的感觉其实是周期的狂欢,我感觉仿佛回到了2006年的时候。

当然时代的背景不一样,2006年是由于整个中国经济都比较狂热,是叠加了中国出口速度很快、投资也很好,消费很好,都是很厉害的时候,全球经济都好,所以是有非常好的大宗商品的牛市,为什么呢?主要有几点。

一个是习大大提出的供给侧改革,之前传统行业不赚钱,大家都说传统行业不赚钱,钱都去了虚拟行业,我们要去虚救实,但实质上这两三年通过扎扎实实的供给侧改革,关停一些厂,就像原来在项目上学到的这些资本主义的国家,这些农民把苹果结在树上不要,把牛奶倒到小河里面,我们也在做这种事。

经过这两三年,很多中小企业的产能被去掉了,有的大企业把这些中小企业合并了,行业的集中度提高了,它的供应量下来了,价格就出现了上涨。

库存出清,按照经济的周期,到了2008年的时候,中国应该就进行一波周期性的调整,去掉一些有效的产能,这样中国经济才能正常运转,但是08年世界金融危机,中国承担了一个大国的责任,四万亿救市,又增加了很多无效的产能。

所以整个经济周期拉长了,经过了九年,我们才缓慢把一些过去的库存出清了,最大的标志就是房地产库存。

房地产库存是2016年出清的,我们把房地产视为中国经济核心的指标,它一旦库存出清,就意味着整个中国经济最大的隐患已经被除掉。

经济未来是没有问题的,我是看好的。

很多人说中国经济很有问题,以后要移民,我说这个是瞎扯,中国经济还是很有韧性的,现在房地产问题解决了,一二线房子卖光了,连三四线都卖得很好,就更加没问题,最大的炸弹已经去掉。

第三是经济开始复苏,库存出清,房地产这个引擎起来之后,虽然现在在降温,但是政府已经有比较大的把握了,包括出口也还可以。

中美在复苏,美国复苏的步伐是非常坚定的,缓慢又坚定,美国是全球经济的发动机,整个世界的经济都在改善的情况下,中国经济是复苏的时候。

需求改善。也就是大家有钱了,去年大家都赚钱了,房地产上涨。

我们去看这个消费市场,过去几年中国的房子卖得很好,就是因为我们的消费在升级,原来整个县城有一个奥迪A6就很牛了,现在奔驰宝马变成了街车,保时捷在路上跑比原来的丰田都多,到处是卡宴,这是消费升级。但是消费升级对85后、90后的崛起有关,他们的消费要求更高了,新经济在崛起。

来之前我看了腾讯的股票,将近3万亿,今年它的股价从170多涨到300块。还有阿里,腾讯阿里是代表,从世界范围来说,比如特斯拉汽车,这实际上是一种新经济,包括共享经济,包括亚马逊、谷歌、苹果,都是叠创新高。

所以也许我们正站在新一轮经济周期的起点,经济周期必然有周期性,往往新一轮经济周期的开始,一方面是过去老的传统产业的转型升级,它的库存出清,同时新兴的经济会成为新周期的第一声炮响。

新经济已经深刻的改变了中国的社会,你看我们用淘宝,用微信,用支付宝,我们现在都不用现金了,拿着手机到处跑,这在改变着我们,所以我对中国经济有信心。所以我们很可能站在新一轮经济周期的起点之上。

楼兔子

1、前海这个位置是一片空地,但是房价已经到了15万了,为什么?最重要的就是粤港澳大湾区,应该说粤港澳大湾区给我们整个前海装上了翅膀。

2、前海的速度正在加快。

3、壹方中心所在的这个区域,叫做中央活力区,这个位置政府的大策划在2011年就提出来了。

4、深圳顶级豪宅已经进入了10万+的时代,你们不要觉得10万好像挺贵的,但是现在10万都要靠抢,不抢都买不到。

5、10万是不是我们看到的顶部机会呢?所谓深圳豪宅的价格是怎么判断的?

首先,你占据的地段是不是深圳最紧缺的地方,第二,你资金推动是什么来源?第三,这个区域的购买力是来自全世界的,世界看深圳,深圳看前海,全世界将来的资金会来到这里,所以我们看到深圳的豪宅一直往上涨。

6、我们去看后海的建筑历史,2005年到2015年大概是这样,前海是不是这样呢?

1

胡春:今天我的题目是前海CAZ中央活力区资产的判断。

我们讲前海中央活力区应该先看一下整个前海的位置,真正的核心是这一片,2012年左右开始填海,2013年第一次拍卖,就是现在卖的卓越项目,整个前海的建设速度是比较慢的,这个图有点旧了,如果你到现场看会知道,很多都还是一片空地。

这就有一个问题,前海这个位置是一片空地,但是房价已经到了15万了,为什么?

如果大家认为前海发展速度太慢,前景还在受到质疑或者不可控的话,我觉得今年的前海有一些新的状况大家要特别注意,最重要的就是粤港澳大湾区,应该说粤港澳大湾区给我们整个前海装上了翅膀。

前海原来认为它是做中国的曼哈顿,但是可能有点大了,在粤港澳大湾区的概念下,在深港融合的概念下,我们知道9+2的核心是在深圳和香港,前海是龙头,这个地位就给了前海腾飞的机会。

关键的问题是,粤港澳大湾区是国家领导人非常关注,来了几次,跟广东省省委探讨粤港澳大湾区怎么做,粤港澳大湾区是将来一带一路海上丝绸之路的辅助配套工程。

前海也好,粤港澳大湾区也好,这个政治意愿放进去,发展速度明显就加快了。就在我们前面的滨海公园那块地拍卖了几次,今年再次拿出来拍卖,华侨城一口气拿下来,这就很明显的告诉大家,前海的速度必须加快。

前海速度加快的表象可以看一下。

第一,前海的范围有所扩大,在香港回归20周年之前,特区报发表了一篇文章,说整个前海要把宝安中心区打通,南山、后海整个划分为前海概念,总的面积要从15平方公里扩大到77平方公里。前海的扩容是必然趋势。

第二,这边有几个项目,如果大家熟的话一定可以看得出来,前海目前来看有八个项目在上市,应该说是这么多年来第一次有这么多项目同时销售的状况。

8个项目同时上市,从目前深圳楼市来说你去找,某一个片区这么多品牌开发商集资开发上市,这是很难的,这就是典型的开发驱动上涨的前奏。

第三,香港的资金进来了。前海最早的定位是深港合作示范区,但是从2013年土地拍卖到现在拍了26块地,真正的港资企业进来比较少,但是2016年的时候,由于粤港澳大湾区的推动,有些港资在进来,为什么?

是国家在发力,这么多企业进来以后,给了港资企业信心,港交所提议要在前海设立港交所的深港交易中心,要在这里建深港基金小镇,这种定位、这种企业或者大项目的进驻,正好是和桂湾的定位相匹配,它要做的是跨境金融中心的定位。

前海的跨境金融中心确立了有几大中心,有私募基金金融中心,福田是做总部金融中心,南山是做科技金融中心,前海是做跨境金融中心,这个定位和早期前海做的跨境结算的定位是清晰的,跟这个定位是完全匹配的。

这么多表象看到以后,大家就明白为什么看着还是一片光秃秃的土地,那么多资金还是那么高兴地进来。

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楼兔子:

我们看这个图,壹方中心所在的这个区域,叫做中央活力区,这个位置政府的大策划在2011年就提出来了,这个区域开始全新的规划,要做一个世界级的中心,我们定的最多的词汇是他们请的是英国的公司来规划设计,当时用的词汇叫做国际视野高起点高规划。

整个CAZ这一块,体育馆、文化馆、艺术馆还有华侨城的欢乐海岸、海滨公园,这一片会成为最靠近前海金融中心区的适宜商务、适宜居住、适宜生态旅游的区域,它是源于CBD更高于CBD的一种城市形态。

我们现在看到这栋大楼是中央活力区里面唯一在售的项目,房价大概是10万左右。

10万是顶点吗?这张图是下半年深圳可能会出的顶级豪宅的表,密密麻麻,但是我告诉你们,这是典型的深圳顶级豪宅已经进入了10万+的时代,你们不要觉得10万好像挺贵的,但是现在10万都要靠抢,不抢都买不到。

前段时间罗湖香蜜湖的项目,很多刚需楼盘能开出20%就不错,但是豪宅不抢是抢不到的。

我曾经带我的一些朋友去问香蜜湖的项目,找到他们公司,他们说,让步一个点也不行。

同样的事情发生在这里,我推荐了很多朋友来买,他们想买。

那天我跟陶文杰去万科聊天的时候,确实现在豪宅的预售价格被严格控制,按照一般的话万科的这个楼盘是卖到14到15万,但是这些价格都被政府预售审批的时候卡住,也就是你现在必须不停的往下降,也就是开发商原来的预期和市场可以接受的预期已经达到了这么高,但是价格可能会比这个低一点点。

这个状况整体来说就是这个趋势。

10万是不是我们看到的顶部机会呢?所谓深圳豪宅的价格是怎么判断的?

首先,你占据的地段是不是深圳最紧缺的地方,第二,你资金推动是什么来源?

华润悦府确实是到了高峰期收官的阶段,所以成就了这么一个项目,目前深圳湾1号小户型是18万左右,高的大户型达到了22万一平,深圳湾1号是深圳房价的顶。

这个位置是我们未来最大的风口,178平米复式,373-488平米大宅,产品设计都是最顶级的。

前几年桂湾拍卖了两块地,在招标里面要求很民主,这一块地拍卖下来以后必须请世界顶级的设计师来做产品设计,如果不是的话不要来买这块地。也就是将来这一边的产品设计绝对是世界级的产品设计,这是第二个要求。

第三,这个区域的购买力是来自全世界的,世界看深圳,深圳看前海,全世界将来的资金会来到这里,所以我们看到深圳的豪宅一直往上涨。

之前我看过一篇文章,深圳要担心了,盯住你的土地和房子,很多北方的资金要进入。当然你现在看到的只是从北京来的,从上海来的,三到五年之后,那就是全世界来的,为什么说是三到五年?

我们去看后海的建筑历史,2005年到2015年大概是这样,前海是不是这样呢?我觉得是,前海有没有可能成为世界的追逐目标呢?我认为也有可能,请大家相信习大大说过的话,我们在民主复兴的道路上走了170年,但是我们从来没有像今天这样,复兴的梦想离我们的中国梦这么近,谢谢大家。

现场互动提问

提问:

想问两位嘉宾老师,今后的发展潜力比较好,价值区域比较高的,两位透露一下。

陶文杰:

深圳比较好的我一直有个观点,如果从投资的角度而言,肯定是看政府投资规模比较大的,整个深圳未来看好的区域,如果资金量足够的话第一个是前海,第二个是深圳湾,还有蛇口。

比如说深圳湾现在的北大医院北面一直往东,那里还有一大片的空地,就是现在地铁公司总部在那里,未来政府规划也有可能走那边。

深圳后海的开发基本上进入尾声,该卖的已经卖了,未来的几个热点一个是前海,一个是深圳湾,这个是一线的。

如果这个钱稍微少一点,大家就关注西丽、龙华,比如说龙华,有人在,龙华是集中了深圳最多的年轻人,有投资就有未来,跟着年轻人走没问题。

西丽会被整个南山的发展带动起来,如果大家周一到周五去科技园南区北区的写字楼跑一跑就知道,人太多了,你中午找不到吃饭的地方,找不到停车的地方,我去科兴科学院停车,开了三四层找不到停车位。

至于大鹏大家也明白,也是政府投资的区域,那边的速度起来很快,你有多少钱办多大的事情,由于限购、限价各种政策,现在房票是非常宝贵的,你根据自己的资金实力是没错的,本来买两千万的房子,偏偏跑到龙华区买五百万的,未来虽然涨幅是大,但是总价低,赚的钱不够,翻倍也就是赚五百万,从投资的角度是这样考虑的。

提问:

大家都知道前海的前景很厉害,对于伦敦这样的世界一线城市来说,跟前海的差距又在哪里呢?

胡春:

我觉得最大的差距就是我们中国年轻,我们这一片才刚刚起步,而伦敦现在正在逐步失去它世界金融中心的地位。

从城市建设的角度来说,我们可以借鉴一下他们曾经过往的一些相对缺陷的地方。

比如说核心的CBD区域,商务中心和金融中心,怎么样把这里面的人跟周边的人更好的分散,我觉得前海在做金融中心的时候做了很好的设计,而且前海启动之前,我们已经在宝安中心区做了所谓的配套规划,这个规划从目前来看,虽然是五年前的规划,但是目前来说很多设计、很多理念正好可以匹配,如果一定要说和伦敦的差距的话,我觉得就是年轻。

提问:

感谢两位嘉宾精彩的演讲,我有个问题是关于现在粤港澳大湾区,我们知道在十多年前整个珠三角是以香港为龙头,以香港的金融和出口形成香港、深圳和东莞整个产业集群。

现在经过这么多年的发展,我们忽然发现深圳、广州、香港GDP很接近,以前的小弟已经长大了,明显感觉到深圳和广州跟香港之间有点像各自走各自的,在某些领域,跟广州的联系还不如深圳跟北京。

未来粤港澳大湾区各个地区没有形成一个拳头,而是各自发展,显然对粤港澳大湾区是不利的,我不知道两位专家在这一块怎么看?目前没有看到很好的形成机制,还是在各自走各自的路。

陶文杰:

您的问题确实提得非常好,整个珠三角和长三角的GDP相比,上海很明确,上海是总龙头,然后周边杭州这些区域,而且相互之间城市功能互补做得很好,所以上海整体长三角的发展是比珠三角要好的。

现在广州、深圳到底谁是龙头,谁都不服,政府层面对这个问题更加戒备,我们跟广州的同行聊天,你如果说深圳超过广州了,你发这样的文章,你在广州是会被封掉的,这是个不能谈的话题,从中间可以看出珠三角这方面是存在问题的。

不为什么说我们可能相对比较看好粤港澳大湾区,既然把战略上升为国家战略,在国家层面上是考虑清楚未来这里面的几个城市,我们怎么做互补,谁做老大,一定是国家考虑清楚了才会推出这样的国家战略。

包括国家也应该考虑清楚了珠三角比如深圳、广州和香港的关系,我觉得这是很重要的,粤港澳大湾区的战略提出,是总理做工作报告的时候谈到港澳关系中提出的,不是谈到珠三角发展提出的,也就意味着这个战略不同于港澳和大陆的关系。

我觉得中央应该是经过了过去几年的动荡,社会动荡和民间动荡后,想清楚了未来怎么样看待香港的问题,所以很多动作出来,粤港澳大湾区是在经济层面的举措,9月份之前初步的规划会出来,我相信他会有一些机制,层面比较高,来协调各个发展,因为城市之间的交通基础设施,各种体制上都会出来,我也相信它能改变过去各自发展的局面。

胡春:

这三个城市在粤港澳大湾区里谁是老大的问题,说实话比较敏感,但是从香港回归20周年庆典的时候,当地举行了一些政府和民间的论坛,我们看到了一些表述。

国家还是认可香港是作为老大的,但是香港能不能承担这个老大的地位,这是需要探讨的。

在我看来,粤港澳大湾区的老大应该是在深圳和广州之间竞争,香港的努力确实有限,经济发展动力也受到限制。

从经济发展动力和未来前景来说,中心应该是在深圳和广州之间,而且广州现在在龙头竞争方面也得到了发改委已经推出的比较好的政策,在粤港澳大湾区抓手这个位置他也发了很多力,它的抓手是南沙,南沙比前海启动慢一些,但是他们投入的资金量和他们用的土地储备是优势。

从长远的角度来说,我觉得应该是深圳和广州在竞争,香港慢慢融入进这个趋势,这个过程从大哥变成老二,心理落差是很大的,但是确实是一个现实。

提问:

两位老师好,陶老师前面说到今年下半年是改善型置业的好时期,如果从投资角度考虑,你对下半年和明年房价的预判。

因为有些专家说,很多人在看今年下半年的十九大,说十九大之后可能银根会松一点,还有一些消息是因为深圳开放了积分跟学历入户,导进来这么多人,他们可能在未来一段时间内会集中购房。

从宏观和微观的想请两位老师对明年和下半年的房价做分析,因为除了一些部分热点区域有明显下降,整体房价还是比较平稳的,你们觉得今年下半年包括明年上半年有一个平稳过渡还是有起涨点?

陶文杰:

我的PPT里面也大概反映了我对问题的思考,为什么说是改善型置业,要承认政府的调控是会产生影响的,很重要的是在价格的压制方面。

原来市场价格是12万,就让你10万块钱卖,但是这种压制最受益的其实是改善型豪宅,典型的像香蜜湖和后海,原来周边卖13万的,他10万就卖了,如果这时候你有足够的钱,这就相当于政府把你的价格压下来了。

另一方面,房价的下跌除了在银根上,我刚才说了下半年应该不会放松,这些会有影响,但是真正影响房价的还是大家的购买力,这些购买力对于深圳这样的城市来说,由于它是来自四面八方的。

很有可能我们是处于相对来说新的周期起点,或者说我们曾经成功了软着陆,这意味着大家未来的收入或者有钱人赚钱的速度还是会上升,你会发现周边出现了越来越多的有钱人,你觉得自己赚钱好像比过去三五年也没有太轻松,但是你就不明白为什么周边会有很多感觉一千万,两千万很轻松的人突然冒出来。

就是因为新经济的崛起和新周期的开始,这帮人不会选择刚需性住房,他们要买就是买所谓的豪宅或者改善型住宅。

由于这帮人出现,包括大量从股市套现的这帮人出现,他会选择深圳中心区域的优质房子,如果没有享受资本市场从头而降的馅饼,你靠你自己的工资的话,要在这些人大规模入市之前,先来改善自己的问题,不然他们出手了,价格就更高了,所以还是趁年底之前买。

至于十九大的问题,很多人预期十九大之后,房价的压制是不是会解除?政治的连续性和稳定性来说应该说不会这么明显,但是并不意味着银根放松。

我原来专门写了一篇文章是分析在调控相对来说没有放松的情况下,房价会怎么变化,原来很多人认为加息是不是房价要跌了,后来发现没有,06年到07年房价涨了将近三倍,但是这个过程是一步一步加息的,也就是加息的过程是房价上涨的过程。

你从2010年到2014年,政策调控也是很严的,但是你看深圳的房价没怎么下降,还是在缓慢的上涨,你回忆一下所在的小区,2010到2014年房价跌了没有?

折扣从最早的7折到9折到1.1倍,就是你买房付出的成本越来越高,这已经在过去半年体现了,现在你首套都拿不到95折,这种利率还会上升。

对于你买房的成本越来越高,首付也高,关键房价也没有降。所以一是要选择好物业,二是考量自己的收入能力,三是合适的话就先买。

房价从统计数据上来说应该是平稳,明年应该不会像今年的状况,明年会稍微上浮,二手房市场优质物业可能还是缓慢的上浮,至于偏远一点刚需型的这才是有一点波动的可能性,包括今年下半年会有这个可能性,所谓波动的可能性就是你发现可能降价了,或者是特价房,下半年会发现偏远的地区卖得不好的,针对刚需型的。

大牛市的时候鸡犬升天,但是正当时的时候一定是优质物业缓慢的增长,我觉得这是市场普遍的规律。所以为什么改善型优质物业下半年是合适时机,就是基于这些理由。

胡春:

关于房价走势的判断我认为有两个要素,短期来看可能要重点关注政策的延续性,从中长期来看要关注供求关系和城市竞争力。

第一,政策的调控这一块会不会影响到下半年,也就是政策有没有可能放松。

如果大家注意的话,广州最近弄了两个重大新闻,一个是租售同权,那其实是个笑话,已经证明,武汉已经取消。

第二,它明确表示要去监控所谓的市场交易秩序整顿,这种预判十个部门联合发文的行动。

其实是跟整个北京、上海还有南京有些新闻可以联合起来看的,比如说昨天你看到上海奉贤这个地方的公安去查去年的房地产销售中的黑幕,也就是去年的房地产开发商在卖楼的时候用了电商模式,导致他们自己营销人员赚了一部分不正当资金的这种模式导致房价上涨的可能。

去年发生的事情,今年公安已经在查,而且把这些人抓去坐牢。

在南京的时候,南京也发生了类似的事情,一个福建的品牌开发商在全国很有名,南京公司的营销老总也是让自己的下面的营销人员去做某种类型的茶水费,这部分也被抓了,营销老总被抓去审查,下面的人据说已经判了二十年,这叫明显的整顿市场交易秩序。

整顿交易秩序是为了给市场一个很好的流动环境,让大家明白市场应该是这样的,这个过程我相信在深圳有可能下半年会有类似的举动。

这种状况会导致什么呢?很多所谓的一些开发商或者购房者会有点紧张,这种时候交易量有可能会下滑,具体下滑导致什么状况呢?就是很多所谓的中小开发商或者有资金压力的开发商会降价,与此同时会发现一些顶级的豪宅项目会涨价,这部分的销售状况还是非常乐观,因为在别人卖20%开盘率的时候,他可以卖70、80%的开盘率,你就不要指望降价。

第二是从市场供应和人口增长的角度,深圳的市场供求关系未来五年是紧缺的,市场需求这一块可以看到前面有一个统计说深圳正在进行户籍人口增长的推动政策,因为深圳是四大一线城市里户籍人口最少的,这种状况对整个深圳城市的稳定性是不够的。

所以它在去年的时候出了一些方便外面的人入户深圳的政策,相当于给深圳提供房票,这个额度我估计接下来五年之内,广州、上海、北京的房票很难,北京入户是最难的,深圳五年之内应该是有340万,这340万户籍人口在5年之内冲进来是什么概念?

很多人说深圳高房价要逃离,但是5.2万的人进来了,这会导致楼市需求非常扎实,这种状况我在跟开发商、建筑商聊天的时候,他们讲,未来深圳户籍人口增长会奠定深圳楼市将来五年到十年稳定增长的基础,这个判断我认为是很靠谱的。

所以说深圳的房价你们认为现在调控有可能下降,但是政府出了一个户籍人口增长政策来进行对冲,你就会发现,市场相对来说易涨难跌,这个状况演变到现在市场上的反映就是房价掉个百分之零点几,不到1%,这个游戏模式说实话,中小刚需阶层会觉得一定会跌,所以我不买。

所以你会发现现在这些人很痛苦,但是精英阶层和财富阶层对这种游戏看得很清楚,所以我们会涌入进去,看到深圳市场里面拥有稀缺资源、优质资源的房产不停的买,你会发现三千万左右的资产基本靠抢,这就是大家看清楚了内部以后,做出的市场行动,叫做用脚来投票。房价我认为不是我们说了算,而是购房者已经做出了判断。

提问:

我现在看到政府规划当中有15万套的安居房会投入市场,你们是怎么看的?

陶文杰:

我刚好想补充安居房,安居房发展到极致就是新加坡模式,新加坡有非常高的比例就是居住在安居房里面,他们叫祖屋。

当时我们看到很多祖屋,我也聊到一个问题,因为很多祖屋是在市中心,我说为什么祖屋地段可以,价格又很便宜,为什么商品房还这么贵?

因为价格是祖屋的三倍,新加坡人是这么回答的,在他们的心目中,真正有身份地位的人,真正有所成就的人是不可能住祖屋的,也就是说你住在安居房里面,你感觉你得便宜了,但是在社会上别人会看不起你,认为你还是中下阶层,别人问你住哪里,你说我住安居房,就相当于我住在贫民窟,而不是我住前海,住香蜜湖。

即使他们的地段差不太多,也就一两公里,当然新加坡的祖屋也没有相应的配套设施,新加坡的人比较注重健身,祖屋是没有这些配套的,但是这个事情很重要的就是社会标签功能,这是新加坡的情况。

所以我觉得如果中国的城市能够实现新加坡那样,这个城市绝大部分的人都可以享受到政府的祖屋,那商品房价格是不是一定会下降?不一定,这是第一点。

第二,对于深圳来说,想这样做也没有地段做了,深圳没有可建设用地,你就这么想。

现在这些住房提供都是靠在旧改里面,不可能大规模提供这么多新房,未来能够解决深圳这些年轻人住房的只能去临深区域,在深圳已经没有地方建这么多房子了,所以为什么看好一些地铁接驳区域呢?因为这是没有选择的选择。

北京上海不一样,北京上海比较大,确实可以找到一些地方可以建安居房,深圳没有这样的地方。

所以这种安居房政策不会影响商品房,相反你要警惕,后海有一块地现在改为安居房的新闻,如果我们把城市中心的很多地原来可以建商品房的,都拿出来建成廉租房了,你要警惕这种优质物业供应的减少,也就是你正常可以推向市场的,现在没有这些房子了,但是想买的人还是很多。

胡春:

在深圳的十三五住宅规划里面政府讲了的,未来五年内,深圳的商品住房缺口是30万套,每年大概6万套,这个数字跟我们这么多年结合销售数据来看的话是比较真实的。

你再看2017年土地供应计划里面,说得很清楚,会增加保障性住房和企业高端人才配房,增加8万套,我想问你,十三五规划已经说得很清楚,每年缺口6万套,你现在把土地全部集中建保障性住房,那商品房绝对是要减少的,也就是说未来的两到三年之内,今天的这个所谓决定在两三年之后就会爆发出来。

这个会很因为,也就是两三年以后会发现我们的商品房用地的紧缺导致商品房供应短缺会更容易突显。

第二,你真的去买保障性住房吗?你买房仅仅是为了住,还是为了享受商品房的增值?

现在很多人早期买保障性住房是很后悔的,因为你买了以后是上了一道诅咒,无法再享受商品房增值的暴利,你带了这个诅咒只能看到别人买商品房享受暴利增幅。

所以说你现在看到很多人买到保障房很开心,没错,你是可以住进去,但是五到十年以后会发现,房子是住了,但是你越来越穷,谢谢。

提问:

最近北京和广州推出了租售同权,这对未来深圳房地产市场会不会有一些影响?

陶文杰:

我先谈租售同权,因为我还写了一篇文章,最简单的问题就是,你想用八千元来解决一千万的学位房问题,这是不可能。

你现在买一套好的学位房,你在南山后海买三房要一千万以上,这么多钱才能解决,你现在想租个房就解决一千万的问题,不可能,学位房的核心问题在哪里?

主要就是名校资源太少,优质的教师、优质的学校太少了,而需求太多了,这种租售同权解决的只是分配问题,你没有扩大供应那就没意义了,那就是忽悠老百姓了。

前两天又出了一则新闻,广州一个房东租房直接写到合同里面,如果你要用这个学位要交12万,要用名校的话是交20万。如果说以后真的要租售同权,比如说深圳湾的学校,你假设租两房八千一个月,接下来业主可能要你三万块钱一个月,你租不租?

不租你读不了这个学校,那你就买,买的话价格又上升。我现在叫一千八百万一套,为什么?

因为月租金可以三万块钱,一年就36万了,现在深圳目前的租金是1.5,也就是市盈率大概是66倍,66倍再称以36万算一下多少,房子价值是两千万,房价反而会上涨。而且一般人不会卖房,我一个月都收三万租金了,我干什么事不好,这就会加剧学位房供应紧张。

而且现在很多开发商卖房子都是整售,一栋写字楼30亿卖给你,或者一栋公寓15亿卖给你,为什么会整售出现?

因为现在热钱多,控制外汇外流,控制金融加杠杆的情况下,钱根本进不去,连首富王健林碰到这种问题都只能是断臂求生,你出不去。

而且原来的很多钱追逐优质资产,买买国债,买买信托,一年有5个点的收益就很开心了,如果现在学位房房租能拿到这么高的收益,这波钱肯定会杀入学位房,又会加剧学位房的供应紧张。

所以你现在要做的是赶快去购买学位房,等大家来租,就是这样。

共有产权我还没怎么太研究,好像这不是一个新鲜东西,因为美国是有的,比如你在美国买房子,主要有三大类,一类是house,联排别墅,一类是公寓,一种是conbor,这种是单独产权的公寓,还有一种房子叫共有产权的,这里整个一栋楼是由十几个产权所有,也就是它会有业主委员会,你买这个房子是有要求的,这个房子价格会低于市面的价格,但是会设置非常多的条件,比如说你是哪国人,你年纪多大,你平时有什么生活爱好,也就是各种稀奇古怪的问题都会问你,如果你不符合这个小区的调性,哪怕你出10倍的价格也不卖给你,这是美国的情况,不知道北京会怎么样,但是任何不增加房屋供应的调控都是耍流氓,大概是这意思。

胡春:

共有产权这种房产在国内就是独一份,深圳、上海是没有这种类型的产品,共有产权类似于现在的福利房,但是不是完全的福利房,这种产品是只有北京才有。

北京共有产权的名字,这类的房产不是现在才出这个新闻报道,应该是在前一段时间,北京出2017年土地供应计划的时候,也提到了供应产权房,他在那个土地供应里面很清晰地说,未来的土地供应商品要减少,共有产权房要增加,具体比例我记不清楚。

你现在结合起来看就会知道,共有产权房的初衷是帮助中低收入者实现居者有其屋,而不是居者有房,说到底就是要帮助中低收入阶层有房子住,现在出了这么一个政策以后,要帮助他们更便宜的租房,更便宜的买房。

将来这种土地供应在北京会大量增加,必然的结果就是市场上可以供应的商品房面积会越来越小,普通老百姓很多人都去租房住,但是实实在在有钱的人,或者想买私有产权的人你就追逐高房价的商品房,这就是未来的趋势。

在北京这是很典型的想探索一种长效调控机制,这种模式跟我们说的市场经济模式是有一点偏差的,深圳说得不好听是远离政治中心的自由市场的地方,我们现在这里实行的,没有看到我们的政府提出过类似这样的,我们都是按市场角度走的,所以可以看到很多的调控政策没有像北京、上海那么一刀切,更多的是要尊重市场选择。

所以如果你看到一个共有产权的新闻,看到一个租售同权的新闻,你在深圳战战兢兢,那你就太傻太天真了,谢谢。

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