丈夫、小三、老婆之间的“房事”大战
◎原创撰稿丨盈科·信荣（）房地产律师团队首席律师 张茂荣
◎稿件转载自公众号：信荣律师团队
【裁判要旨】
夫妻一方出资给有同居关系的第三者买房，双方均不能举证存在借名买房及赠与关系的，房屋属于双方共有，配偶方有权要求第三者返还购房款，无权要求返还房屋。
案例：EDMONDTICKCHO、LAYCHUCHO与周良芳物权确认纠纷
【裁判日期】
2016-09-18
【裁判文号】
（2015）粤高法民申字第2467号
【基本案情】
1、EDMONDTICKCHO与LAYCHUCHO系夫妻，在双方夫妻关系存续期间，EDMONDTICKCHO与周良芳于2009年1月4日生育非婚生女儿曹某某。2009年2月25日至今，EDMONDTICKCHO长期在台山市经营生意，每次从美国回到台山市工作期间均与周良芳居住并生活在一起。
2、2011年7月19日，江门市发布限外令，规定境外个人在境内只能购买一套自住的住房。在该通知发布期间，EDMONDTICKCHO与周良芳在台山市台城镇共有另一套房屋，2012年8月31日转卖给案外人并办理了过户手续。
3、涉案房屋位于台山市台城镇A5号别墅（简称涉案房屋），原所有权人为甄某某。2011年9月29日、10月9日EDMONDTICKCHO两次向甄某某通过转账形式支付全部购房款220万元，2011年10月9日甄某某与周良芳签订《广东省房地产买卖合同》，将房屋过户到周良芳名下，土地使用权证仍登记在甄某某名下，且原件在EDMONDTICKCHO手中。
4、2014年4月9日，EDMONDTICKCHO起诉要求判令周良芳将涉案房屋变更登记在自己名下并承担本案诉讼费，主张涉案房屋为协议借名买房，日后再过户回EDMONDTICKCHO的名下。
5、周良芳答辩称：不动产的所有权应以登记为准，涉案房屋目前登记在自己的名下，自己对涉案房屋拥有所有权。双方于2006年相识，双方存在恋爱关系，周良芳还为EDMONDTICKCHO生育了女儿，不存在借名买房关系，EDMONDTICKCHO仅为周良芳与女儿有更好的生活环境，赠与220万元款项给周良芳购买涉案房屋，周良芳接受且已将房屋登记在自己名下。因此，周良芳合法拥有涉案房屋，请求驳回EDMONDTICKCHO的诉讼请求。
6、LAYCHUCHO述称：EDMONDTICKCHO购买涉案房屋的钱是EDMONDTICKCHO与LAYCHUCHO婚后的共有财产，属于夫妻共同财产。周良芳认为涉案房屋是EDMONDTICKCHO赠与给周良芳，由于LAYCHUCHO并不知道赠与的情况，因此该赠与行为无效。
【法院观点】
台山市人民法院一审判决：涉案房屋属于EDMONDTICKCHO所有，周良芳应在本判决生效之日起十日内协助EDMONDTICKCHO办理涉案房屋的产权变更登记手续。观点如下：
本案为所有权确认纠纷。EDMONDTICKCHO主张的借名登记以及周良芳所述赠与购房款的情况，双方均未能提供书面证据予以证明，然：1、EDMONDTICKCHO需要购买涉案房屋，无论借用何人名字购房，均有借名的需要以及可能性；2、EDMONDTICKCHO持有该土地使用权证；3、考虑到EDMONDTICKCHO自身生活居住的需求以及涉案房屋的价值（220万元全部房款均由EDMONDTICKCHO个人支出），周良芳称该房屋完全系EDMONDTICKCHO出于为周良芳及女儿二人有更好的居住环境而购买的目的似乎不符合常理；4、房款220万元，系EDMONDTICKCHO与LAYCHUCHO婚姻存续期间的支出，原属于EDMONDTICKCHO与LAYCHUCHO共同共有的财产。现EDMONDTICKCHO未征得LAYCHUCHO同意自行处分该笔财产，而该笔财产220万元数额巨大，明显超过夫妻之间家事代理的权限，而且该笔款项的用途也违反了公序良俗。因此，即使如周良芳所述EDMONDTICKCHO赠与其220万元的行为也属于无效的赠与。
综合以上四项理由，原审法院认为EDMONDTICKCHO主张借名登记涉案房屋的意见理据更为充分，对此原审法院依法予以采信。EDMONDTICKCHO要求周良芳协助将涉案房屋变更登记为其名下的主张，原审法院依法予以支持。
江门市中级人民法院二审判决：撤销一审判决，驳回EDMONDTICKCHO的诉讼请求。观点如下：
虽然涉案房屋的购房款全部由EDMONDTICKCHO支付，但EDMONDTICKCHO自2009年后在台山市经营生意并与周良芳同居且生育女儿曹某某，基于双方长期存在的同居关系、该财产在双方同居期间形成、购买涉案房屋后双方一直在该房屋同居生活的事实，再结合双方之前曾在同居期间购买202房屋并登记于两人名下的行为模式来判断，EDMONDTICKCHO出资购买的涉案房屋应属其与周良芳同居期间的共有财产。鉴于EDMONDTICKCHO出资购买涉案房屋时广东省台山市执行限制外国人在境内购买第二套住房的政策，而当时双方名下已有一套房屋，EDMONDTICKCHO不具备登记第二套住房的条件，故将涉案房屋仅仅登记在周良芳一人名下是符合当时实际情况的。由于EDMONDTICKCHO未能提供证据证明其借周良芳名义购买涉案房屋并将该房屋登记在周良芳名下、而周良芳也未能提供证据证明EDMONDTICKCHO赠与其220万元用于购买涉案房屋，双方均应承担举证不能的法律后果，本院对EDMONDTICKCHO、周良芳的上述主张均不予支持。
涉案房屋属于EDMONDTICKCHO与周良芳同居期间的共有财产，无论该房屋是登记在周良芳或EDMONDTICKCHO一人名下，还是登记在两人名下，都无改该房屋的共有性质，也不影响两人对该房屋依法享有的权利份额。因此，在共有人并未请求分割共有物的情况下，仅请求将该房屋从一人名下过户至另一人名下是毫无必要的。
综合上述理由，EDMONDTICKCHO以周良芳仅为借名登记人而侵占其个人所有的房屋为由要求返还原物，明显缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于以后两共有人因分割共有物发生纠纷的，可提起另案诉讼解决。
广东省高级人民法院再审裁定：驳回EDMONDTICKCHO与LAYCHUCHO再审申请。观点如下：
根据谁主张谁举证的原则，EDMONDTICKCHO主张存在借名买房的事实，应当就此举证，然并没有提供有关借名协议等可以证明存在借名买房的相关证据。鉴于房屋买卖合同系周良芳签订，房屋产权登记在周良芳名下，EDMONDTICKCHO与周良芳存在特殊关系，双方育有一女，均居住在争议房屋内，且双方之前也有联名登记房产的情况，EDMONDTICKCHO仅以支付购房款，购房时存在限制政策规定，以及持有原业主的土地使用权证等，并不足以证明存在借名买房的事实。二审判决结合EDMONDTICKCHO与周良芳均举证不能的情况，认定案涉房屋为EDMONDTICKCHO与周良芳共同共有，符合公平原则，并无不妥。
至于EDMONDTICKCHO的妻子LAYCHUCHO，根据中国婚姻法的规定，婚姻关系存续期间的财产属于夫妻共有财产，因此，购房款属于夫妻共同财产。但由于EDMONDTICKCHO仅支付了购房款而并非直接处分了夫妻共同所有的房产，因此EDMONDTICKCHO可以向周良芳主张的范围仅限于夫妻共同财产的购房款。二审判决对EDMONDTICKCHO提出的房屋为夫妻共有财产，赠与无效的主张，不予支持，并无不当。EDMONDTICKCHO与LAYCHUCHO申请再审称二审判决对合法夫妻关系不予保护，理据不足，本院不予支持。
信荣说：
1、夫妻关系存续期间，一方单方出资给有同居关系的第三者买房，配偶一方对第三者仅享有债权请求权，不享有物权请求权，只能要求第三者返还购房款，不能要求返还房屋；
2、非婚同居期间购买房屋，根据人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定，按一般共有财产处理；
3、没有借名协议的情况下，一般很难认定情侣之间存在借名买房关系；
4、没有赠与协议的情况下，即便确实存在赠与，一般也认为属于附结婚条件的赠与（第三者同居除外），因不能结婚，也不发生赠与效力；
5、情到浓时不分你我，缘分尽时对簿公堂，感性相处，理性买房！
About 信荣——一家成立于2007年，起家于二手房诉讼代理，定位于范围内“房事”争议解决，志在覆盖国内一线城市和主要二线城市、实现“房事”纠纷一线（客服专线）解决的跨区域房地产律师连锁品牌。
信荣说：“信荣说，说房事”简称，信荣律师房事观点，不可不知。
张茂荣律师团队2017-08-06 12:41:11
