本文为Kenny踩盘笔记篇
有句话，被深圳人奉为无上真理：在深圳，想要有钱其实很简单，你闭眼买房就行！
听起来貌似正确，但是，纵然像深圳这么牛的城市，闭眼一抓就是优质资产，但是百分之一不到的概率，一样有垃圾股。
倘若你在10年难遇的地产牛市大周期，精挑细选，然后挑中一只垃圾中的战斗机，周遭楼盘都涨，就你买的不涨，你是什么心情？
如果你还是红本抵押，高杠杆入市，我也只好说句：阿弥陀佛，劝施主多放宽心。
01
买房千万不要追求高租金
这个项目，看起来是不是相当高大上？如果我再告诉你，该项目坐落在深圳市中心，著名地标——地王大厦对面。
租金高达每平米150元，而且还不限购不限贷，不用深户，不用社保5年，只要你有钱，爱买多少买多少。
不想任性，可以买一套。想任性，可以买一层。再任性一点，可以买一栋。极端任性……土豪，我们先交个朋友吧？
该项目有个相当霸气的名气——ONE39，连名字都是山寨人家美国豪宅的——ONE57。
该项目为什么叫这个名字？其实道理相当简单，人家楼层就是39楼！好有内涵的名字，高端大气上档次，低调奢华有内涵这种千古名句都不配拿来形容。
该项目地段极好，在深圳著名地标——地王大厦对面。曾经是深圳著名的烂尾项目，一荒好多年，它一直在身边。
在的大深圳，还是著名的市中心，居然有项目不开发，你简直比奢侈品还要奢侈，阿玛尼卡地亚西贝尔跟你比，都要惭愧不已。
（注：是不是纠结这个西贝尔是个什么鬼？全球最贵的汽车品牌！法拉利只是豪车的入门级！而它稳坐名宝座！入门级5000万起！可以去后海换几套89平米刚需房）
这个烂尾楼，老一辈的深圳人都对它记忆犹新，因为实在是太浪费了。好在，地产商有魄力，终归让它满血复活。
2015年，ONE39震撼登场！
02
定价过高透支业主利润
Kenny在2014年就曾预判过，这是深圳楼市绝佳的一个抄底机会。但是苦于没有房票，只好研究不限购不限贷的公寓。
我可能是研究深圳公寓最全的一个人，全深圳在售的公寓，基本百分之80以上我都亲自踩过。有些比较有特色的，还反复去了好多次。
2014年4月，在龙岗中心城出手公寓后，我开始研究市内的公寓。因为有句话是这样说得，商务公寓在核心区域才有价值。
930新政后，深圳房价开始抬头，330新政后，我更加意识到这是火上浇油，更加加快了研究公寓的脚步。
2015年4月，有中介给我推这个盘，我当时很清楚的记得它的价格，开盘40000。
我之所以记得这么清楚，是因为我觉得开盘价明显高了。而且户型还没优势，38——80的平层公寓。
当时这周边的公寓卖多少钱？中航凯特，25平米售价55万，单价22000一平米。红桂皇冠，28平米售价80万，单价28500一平米。
以价格来讲，ONE39明显贵了，比中航凯特贵了将近一半的价格，明显是透支。而且户型还没优势。
深圳的房价，你不论从哪个时间看，都是非常贵，2015年4月，深圳新房均价28000一平米！
你现在觉得便宜，那是因为之后深圳房价一路高歌猛进，在2016年6月的时候，深圳房价高达61670一平米！
在2015年4月，ONE39这个40000一平米的定价，我觉得明显虚高。而且去现场看，它的户型我也明显不太满意。
周边的公寓，25、28平米就能做个功能齐全的单间，但这边面积去到43平米才做个单间，而且价格不菲，将近170万买个单房？
在当时的房价基础上，我判断接盘的会很少。
因为同等的面积，关外的高拓展，买一层送一层的那种公寓，40几平米都可以做3房了，明显比此类产品适用很多。
而且因为单价低，往上涨的空间大，据我过去2年的观察，关外这类的高拓展产品，投资远远超越关内的公寓。
所以，公寓一定要在核心区域才有价值的理论，在深圳并不适用。因为深圳本来就是个多中心格局。
当然，ONE39，43平米的单身公寓，做的还是很不错的，相当宽敞明亮，自住是极为舒服的。但是从投资角度讲，我就不建议大家买此类产品。
因为同样的面积，关外已经能买到一房一厅，2房一厅，甚至高拓展3房了！
03
酒店式公寓
如今，2年过去了，为了验证我此前的判断，昨天下午，我又亲自踩了这个楼盘。
2年前，还是新房在售，2年后买这里，只能买2手房了。项目的外立面，相当时尚霸气。
绕项目逛了一圈，楼下的底商还没租出去，正在招商，因为项目所处商业旺地，估计它的商铺还是很好出租的。
项目出租给了酒店，当初记得开盘来看得时候，承诺过酒店服务，每平米租金高达150！
以来说，算是相当不错的了。当然你也可以选择不租给酒店，自己住或是自己出租。
项目的走廊，相当宽敞明亮通风，比周边的公寓都要好，中航凯特的过道相当闷。我去一次就不想去第2次。但ONE39的走廊让我感觉非常舒服。
项目的电梯也是相当有特色，非常有中国风，好像红桃木的感觉，可惜当时光顾着跟中介了解市场行情了，忘记拍照了。
门是智能开锁，适合我这种懒得带钥匙的人。
酒店高档装修标准的卫生间。
给酒店的感觉，就是这个房子真的不像房子，太像酒店了。
因为我是打着买房的旗号来的，就跟业主聊了一下，问他想卖多少钱。
结果业主告诉我一个震惊的数字，230万，43平米，单价仅仅56000！
当我用手机算出单价56000一平米的时候，觉得不可思议，嘴里念叨了几遍，业主可能误会价格贵，说真心要价格可以再商量。
当我说出这盘2015年4月不是开盘40000吗？怎么经过2015年，2016年的大牛市，现在才卖56000？
业主直接告诉我，当时不懂投资，见楼市行情这么好，就把家里的住宅抵押了，拿钱买了这套公寓，就是看中它不限购，而且租金高。
但是没想到熊市来得这么快。交完楼没多久，深圳楼市就横盘了，现在抵押贷加上房贷，压力很大，只求尽快出售。
不求赚钱，只求不亏就行。
原来在深圳炒楼，也有例外啊！在10年难遇的大牛市挑到垃圾股，那是什么感受啊？
当我提出我的疑问，业主一脸苦逼，而且慢慢往窗口走。我一看这位置不对啊，万一是个文艺青年，想体验一把飞翔的感觉，我就尴尬了。
赶忙推脱回家考虑一下，匆匆告辞。
04
地段好不意味着投资回报高
看完房，匆匆下楼，楼下的大堂就是酒店的大堂，好多要住店的客人，看来商业旺地，酒店的生意相当不错。
但是，任何一个住家的人，都不喜欢自己家门口像个酒店吧？这就是这个项目不涨价的原因。
除了这套，我还了解了其他在卖的价格，最贵的也不过60000一平米。以2015年330新政后的这一波涨幅来说，真的没涨多少。
而这项目周边的住宅，在330新政后，翻了一倍都不止。倘若当年有名额投资住宅，而是贪图高租金买了这个公寓，想想就心闷。
出来外面，地段还是极好的，对面就是地王大厦，斜对面就是深圳大上的购物中心——万象城。
大名鼎鼎的豪宅——华润幸福里就在这里，2手房接近10万一平米。
项目离东门商圈也是非常的近。
总体来说，项目坐拥商业中心位置，地段还是无可挑剔的。租金相当的高，非一般物业所能比拟。
但是因为项目承包给了酒店，人流相当复杂。非常不适合住家，买来住家的客户，建议谨慎选择。
Kenny点评：我过去一直强调一点：投资楼市，租金高的房子，尽量少碰。
为什么呢？因为租金高意味着周边条件相当成熟。而成熟的房子，成长空间小，因而投资回报低。
投资公寓，一定要精挑细选，因为公寓不比住宅，闭眼买都能赚钱。而只有优质公寓才能跑赢大势。
目前公寓在深圳其实不算贵，也不是投资的主流。因为深圳的住宅其实还不够贵。
当深圳的住宅让大部分人都高攀不起的时候，公寓才会迎来它的春天。届时，这些不限购的公寓才会有一个补涨的过程。
本文作者，深圳壹地产团队：kenny。
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深圳壹地产
2017-08-03 23:23:11
