光明，会是下一个龙华吗？

来源：微博号“宝安木子”

原标题：光明，会是下一个龙华吗？

上一个五年的龙华

龙华，2011年12月30日才成立的新区，经过上一个五年跨越式的发展，成为了深圳最耀眼的行政区。

2012年4月,龙华新房均价仅为1.3万元/平方米。2014年11月,龙华新房均价进入“3”字头。2016年龙华新房均价已超过5000元。

而民治红山片区作为龙华最核心的片区，更是上演了一出麻雀飞上枝头变凤凰的翻身励志大剧！随着华侨城、中航、招商、龙光、莱蒙、金亨利、绿景等纷纷入驻红山片区，红山房价也是一路高歌猛涨。

去年8月，汇龙湾更是在深高龙华校区的东风下，创造了龙华9.6万/平的一夜暴涨神话！

为什么是龙华？

1、地铁。

龙华原来被山挡着，受交通阻碍，能量始终过不去。可以说特区建设的前 15 年，龙华应该没有太大发展机会。随着 95 年之后，梅林关打通，福田上班的白领开始北上龙华，即使这样，梅林关也是超级堵车，有英雄难过梅林关之说！

直到2011年地铁4号线的开通，福田中心区高昂的房价加上地铁通勤的便利，吸引着大批在福田上班的白领北上龙华置业，使得龙华成为福田名副其实的后花园！

深圳地铁4号线，是深圳条由港铁深圳公司投资的。由福田口岸站至清湖站，全长20.5公里，共设15个车站，于2011年全线开通，开通以后，从龙华高铁站到市民中心仅仅需要6个站，20左右即可通达，非常的快捷！

除了4号线，后来龙华还开通了5号线，使得龙华通往宝安、南山北部片区也变的非常快捷！

2、高铁。

2011年12月26日，随着驶出北站的广深港高铁首趟列车一声长鸣，深圳正式迈入高铁时代。

深圳北站衔接京广深港高铁、厦深客运专线，并与地铁4、5、6号线等接驳，是华南地区面积、具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。

目前，高铁将为北站区域带来每天超过7.5万人次的客流量，每年客流量可达5000万人次，超过深圳机场(000089)的吞吐量；深圳北站片区还汇聚了三条城际轨道线——地铁线4号线、5号线、规划中的6号线。此外，规划的深惠线城际线也将在北站枢纽通过。

周边的梅观快速路、留仙大道、福龙路、新区大道、和平路等主次干道目前已经成形，多条公交线路在此集散。据预测，未来北站区域将带来每天超过10万人次的客流量，年客流量将达7000万人次。

外地人来深圳，到了深圳北站，到了龙华，就算到了深圳。北站一方面为龙华带来大量的南下客流，另一方面也使得居住在龙华这个片区的居民前往其他城市变得非常方便！

3、地王的接连刺激。

2013 年 10 月 16 日，中海地产以 38.2 亿元竞得民治地块。楼面价 1.46 万元 / 平，溢价率达 91%。2013 年 10 月 16 日，中海地产以 38.2 亿元竞得民治地块。楼面价 1.46 万元 / 平，溢价率达 91%。2014 年，中海锦城入市，均价 32000 元 / 平。

2014 年 10 月 22 日，龙光地产以 46.8 亿夺得民治地块。楼面价超过 2.5 万元 / 平。2015 年，龙光玖龙玺入市，均价 5.5 万 / 平。

2016 年 6 月 2 日，中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合，以 82.9 亿的高价夺得民治地块，楼面价高达 56781 元 / 平。预计要卖8万以上才有钱赚！

一个又一个地王的诞生，刺激着房价一轮又一轮的创造新高！

4、配套日趋完善。

商业配套方面，市政府统计部门公布龙华的大型商业综合体已达10家，占全市五分之一多，系深圳全市商业综合体密度的地区之一。山姆会员店、星河CocoCity、中航九方、八号仓奥特莱斯、益田缤果空间等大型购物中心不断涌现。

其他公共配套方面，片区内规划了新华医院和市第二儿童医院。

公园方面，规划建设有北站中心公园、南园公园、白石龙音乐主题公园也已开工建设。

其他还有深圳美术馆新馆项目、深圳市图书馆调剂书库选址龙华，同时，被称为深圳版三里屯、龙华版欢乐海岸的红山6979也即将于两年后整体开业。

5、深圳高级中学北校区落地。

2015年选址消息刚出，一大波关内投资客就率先扑了过来。

随着深高学位划片落地，红山一带相关楼盘房价可谓“扶摇直上”，单价由开盘时候的2万左右，一路猛窜到8万以上，比如汇龙湾、水榭春天5～6期，金亨利更是涨到了9万以上！

6、单价相对较低，增长更容易！

这个好理解，龙华属于原关外地区，所以新盘开盘价起步相对原关内片区较低，增长的幅度也就相对较大！

7、还有北站商务片区的带动。

2014年底，北站商务中心区被列入全市14个重点开发建设区域之一，发展目标定位为深圳市新的城市中心区之一，以总部经济、产业金融服务及综合商业为主，建设具有国际水平和现代化特色的综合商务片区。

今年初，新区提出“实施组团发展理念，打造开发六大片区”，也对北站商务中心区给予了更多期待。

8、其他，红山片区大多是新房，平均楼龄都是08年后。

产品实用率高，赠送面积大，户型规划好，园林面积大，周边环境也比较新，给人们的居家感官体验非常好。

分析完了当红炸子鸡龙华，让我们再来详细打量一下光明！

光明的基本情况

光明新区隶属于广东省深圳市宝安区，成立于2007年8月19日，位于深圳市西北部，东至龙华新区福城街道，西接宝安区沙井街道、松岗街道，南抵龙华新区大浪街道及宝安区石岩街道、西乡街道，北与东莞市大朗镇、黄江镇及塘厦镇接壤。

2016年9月，光明新区下辖光明、公明、新湖、凤凰、玉塘、马田六个街道办事处，28个社区，辖区总面积156.1平方公里，常住人口50.42万人（2014年）光明新区地区生产总值632.77亿元。

光明新区被列为批国家新型城镇化综合试点地区。

光明的硬伤

先来看看光明的不足或者叫硬伤，一般而言，光明至少有两大硬伤。

一是人口少人气不足，光明新区和龙华新区面积差不多，但是光明新区总人口在50万左右，远低于龙华的150万！人口密度为0.32，远低于龙华的0.81！特别是光明片区，人口密度尤其低，公明片区虽然人气旺，但大部分是产业工人，不是有效需求。

二是是离中心区（南山、福田）距离遥远，向南要通过石岩龙华才能达到福田，通过石岩、宝安才能到达南山科技园，交通不便，且至今没有开通地铁，也是深圳市少有的几个尚未开通地铁的片区之一。

在目前没有地铁的情况下，从光明新区管委会出发到福田中心区和南山软件园的距离都是30公里左右。

直线距离较远，做公交车一来车次少甚至没有，来回折腾耗时耗力，没有一个多根本到不了目的地。

为什么是光明？

但是，光明新区和5年前的龙华新区又有更多类似之处！

1、即将开通新区条地铁6号线。

深圳地铁6号线即光明线，是深圳地铁的一条建设中的路线。一期路线由深圳北站至松岗，全长37.85公里，设站20座，其中换乘车站6座；二期由深圳北站至科学馆，全长11.5公里，设车站6座，其中换乘站4座，一二期总长49.3公里，全线计划2020年6月28日开通。

6号线连接龙华街道新城、石岩、光明、公明、松岗等片区，并通过4号线转乘至福田中心区，为联系核心城区与中部综合组团、西部高新组团的城市组团快线。路线在荔林站预留与东莞轨道交通R1线衔接的条件。

2、未来还有13号线。

深圳地铁13号线，目前尚无非常详细的线路信息。但对深圳湾口岸和光明区的作用，这是毋庸置疑的。

深圳地铁13号线是连接深圳湾口岸与公明的市域快线，线路跨南山区、宝安区、光明区，并预留延伸松山湖。

深圳地铁13号线线路全长约41.9公里，设站22座，采用地下(38.4公里)+高架(2.5公里)敷设。

13号线为支持光明凤凰城的发展，在光明新区段调整为经凤凰城方案，由此线路长度增加2.3公里，车站增加1座，并预留衔接东莞轨道交通的条件。

然后从政府公布的关于13号线的消息来看，确定今年内会动工，但是期只到石岩的上屋北，通车时间为2021年！这么算来，13号线通达光明的时间也许会比较晚，这对光明来说是一个不小的Bug！

说好的6号线和13号线两条快速线由北至南双剑合璧，没想到13号线临时爽了约！不能不说是一个遗憾。

3、龙大和南光两大高速免费，且已启动市政化改造。

这两条高速路是光明同往市中心福田南山片区的快速大道，目前已经全部免费，从新区管委会出发到南山科兴科学园和福田站正常条件下均为30左右！未来完成市政化改造以后，相信时间会更短！

这两条高速路的免费和市政化改造使得工作福田南山居住光明每日通勤变得非常方便，正吸引着越来越多工作福田南山特别是南山的白领来光明置业.

未来随着6号线和13号线两条快速地铁线的开通，光明完全有可能成为福田南山的后花园之一，并对龙华形成实质性的威胁。

4、光明城高铁站也是深圳市重要的枢纽站之一。

交通运输委员会近日正式发布《深圳市综合交通“十三五”规划》“四主”包括深圳北站、深圳站、深圳坪山站、空港高铁站，“五辅”包括深圳东站、福田站、平湖站、西丽站、光明城站。与去年公布的《规划（公众资讯版）》相比，新增纳入光明城站为一个辅助铁路枢纽。

不仅如此，2017年4月份，光明城至福田站捷运开通，市民出行更加便捷。目前，光明城站往返深圳北、福田方向的高铁列车全天共22趟列车停靠，光明新区10可往返深圳北，20可往返福田。

从光明城站到福田站的高铁二等座仅需18元钱，到深圳北站仅需14.5元。较短的时间，低廉的票价，将会使乘坐高铁往返市区成为新区市民的又一种选择！

5、光明也有属于自己的“红山”片区，也就是凤凰城片区。

凤凰城位于光明新区光明办事处东南部，位于东长路以东、光明大道以南、大外环以北、碧眼水库以西，总占地面积约1489公顷，区域范围包括光明高铁门户区、平板显示园片区、新城公园周边地区及红坳片区。

光明凤凰城是深圳市未来重点发展的17个片区之一，其中的华星光电二期项目更是深圳市建市以来的工业投资项目！

凤凰城片区除了重点发展经济，相关配套也非常完善！新区管委会周边已经建成的市政公共设施配套包括新城公园、新区群众体育中心、光明新区中心医院等，重点是正在建设的有新区文化艺术中心、深圳市第十高级中学和光明外国语学校。

新区文化艺术中心项目位于光明凤凰城，靠近光明新城公园，用地面积约3.8万平方米，总建筑面积12.4万平方米。新区文艺中心包含演艺中心、图书馆、文化综合中心、美术馆四个功能分区，总投资额逾20亿元，2017年计划投资4.6亿元，预计2020年完工。

深圳市第十高级中学是深圳市一所正在建设的高级中学，为全寄宿制普通高中，选址在光明新区。将办学60个班，3000个学位。为推进名校集团化办学，鼓励各区通过建立学校联盟、集团化办学等方式，发挥优质学校辐射带动作用，深圳市第十高级中学已交由深圳实验学校筹建。

光明新区外国语学校为一所新建学校，位于玖龙台的西南方向约1.2公里（根据google earth测量）。占地面积2.6万㎡，总建筑面积3.5万㎡，办学规模为54个教学班，规划学位2520个，其中小学1620个、初中900个，今年将投入使用。

龙华的红山之所以能够上演凤姐变冰冰的故事，就是因为完善的配套、宜居的环境和名校的催化，光明凤凰城片区已经完全具备了龙华红山的条件。

6、未来大量旧改。

未来3到5年内光明新区将入市的项目建筑总面积达上千万平，包括宏发公明商业中心旧改，宏发达叁旧改，松茂塘尾沙头面旧改，薯田埔旧村旧改，龙豪、榕康片区旧改等。

其中重点建设项目有卓越楼村片区旧改，卓越田寮片区旧改，宏发塘尾将石片区旧改，佳兆业玉律片区旧改，京基塘家片区旧改等知名开发商开发项目，共涉及用地面积约775万平。

旧改意味着新的楼盘大量涌现，吸引着外地特别是原关内片区的白领过来光明置业，增加光明的人气！

7、地王的刺激。

一般人只知道龙华地王，却不知道光明也诞生过地王，2013年光明出让的首宗居住用地，被盛迪嘉集团以14.1亿元拍得，溢价43%，成为当时的新地王，其楼面地价为7472元/平方米，其开发的光明1号也是光明地区个新房售价接连破3破4的楼盘！

2016年6月，龙光以总价价140.6亿元拿下光明凤凰传奇地块，楼面地价达27623元/平方米，这也是当年深圳总价的地王！现在，该地块上盖的龙光玖龙台即将入市，有望把光明片区的新房楼价带入5时代！

8、在售新房价格相对较低。

目前光明片区在售的楼盘包括光明1号、中粮云景国际、益田假日府邸等，价格在3.8～4.5万之间，相对于南山动辄10万宝安中心区动辄7万的新房售价来说，价格是比较低的，非常适合刚需上车。同时单价低，增长的幅度有望更大！

9、其他重大利好。

华侨城投资500亿要搞“文化+旅游+城镇化”的“光明小镇”。

投资300亿建设中山大学深圳校区，2020年在校生规模超过1万人，拥有教师队伍约1000人。同时，建成中山大学附属第七医院，远期规划总床位4000张。

综上所述，光明新区特别是凤凰城片区与5年前的龙华新区有诸多相似之处，下一个5年，光明楼市会不会复制上一个5年龙华的行情呢？

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