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每周地产评论:金融变,房地产必变!

大方 2017-07-17 07:10:49

世界仿佛在惩罚不投资,不懂金融的人!

近日,万达、融创新闻不断,一组数据颇有意思:

200天内,孙宏斌花掉了1000亿,王健林卖掉了700亿元的股权,许家印的万科半年亏掉了70亿元。

这里面有意思的是,万达借钱296亿给融创收购自己。继万达宣布拟以632亿元向融创转让13个文旅项目和76个酒店后,融创中国发布公告称,就目标项目公司和目标酒店资产合作订立框架协议,将在7月11日上午9时恢复股份买卖。根据融创今日公告,双方协商付款方式中第四笔付款方式为:万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款,随后融创向万达支付295.75亿最后一笔收购款。

而另有万科:新任掌门人郁亮在短短15天内,花掉了1340亿元。万科得到两样东西:551亿广州国际信托豪华资产包与790亿元普洛斯资产包。

而随着王石退出,刚落幕的“万宝大战”眼花缭乱,可以说是有史以来房地产业最大规模商战!近两年宝能系动用各类杠杆、各类结构化资管计划耗资430亿收购万科股权,包括保险资金、券商资金、银行理财资金、股权质押等。复杂的交易背后,涉及银行、证券、保险等多个监管主体,给一行三会的分业监管造成严峻挑战。

这场商战,参与的公司涉及三家世界500强公司:万科、华润及恒大,两家保险公司:前海人寿、安邦保险,牵涉三大会:证监会、保监会、银监会。所涉及金额过千亿:宝能约投入453亿元;安邦约投入95.59亿元;恒大约投入362.7亿元;深圳地铁集团约投入:292亿受让恒大持股(恒大亏70.7亿元)+受让372亿受让华润持股……不包括深圳地铁受让重复计算及中小散户投入,总计超过1 283.29亿。

这些都与投资、金融有关!这其中的千丝万缕的关系及财技奥妙谁能懂?

中国房地产业超10万亿市场,更与金融联系密切!以至于2016年甚至超过8成的银行贷款投入其中,谁能预料,泡沫破灭之后,谁来接盘?

2008年席卷全球的金融危机,皆起源于房地产次贷危机,但本质仍是金融体系缺乏监管。随后的奥巴马出手最严金融监管,且要重组“两房”!但作为金融改革核心的“两房”的私有化改革仍在博弈之中,甚至不了了之。

近两年,房价曾经历一轮暴涨,其手法与美国次贷何其相似:首付贷、团购、众筹、信托等各咱名义房地产金融,一时兴风作浪!因此从2016年9月起至今,启动史上最严调控,但仍是行政为主。

去年,我国GDP增量5万亿,银行体系却创造了30万亿资产。金融业过度繁荣,实际上已经脱离了服务实体的本质。要让资金“脱虚就实”,经济好转、实体回报率上升是前提。

但现在中国却等不及了。需要对房地产业未来再定义,在制度层面再升级!

  备受关注的全国金融工作会议14日至15日在北京召开。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平出席会议并发表重要讲话。他强调,金融是国家重要的核心竞争力,金融安全是国家安全的重要组成部分,金融制度是经济社会发展中重要的基础性制度。必须加强党对金融工作的领导,坚持稳中求进工作总基调,遵循金融发展规律,紧紧围绕服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革三项任务,创新和完善金融调控,健全现代金融企业制度,完善金融市场体系,推进构建现代金融监管框架,加快转变金融发展方式,健全金融法治,保障国家金融安全,促进经济和金融良性循环、健康发展。

本次会议重要成果就是:坚持党中央对金融工作集中统一领导,设立国务院金融稳定发展委员会,强化人民银行宏观审慎管理和系统性风险防范职责。

本次会议确定了做好金融工作要把握好四项重要原则:第一,回归本源,服从服务于经济社会发展。金融要把为实体经济服务作为出发点和落脚点,全面提升服务效率和水平,把更多金融资源配置到经济社会发展的重点领域和薄弱环节,更好满足人民群众和实体经济多样化的金融需求。第二,优化结构,完善金融市场、金融机构、金融产品体系。要坚持质量优先,引导金融业发展同经济社会发展相协调,促进融资便利化、降低实体经济成本、提高资源配置效率、保障风险可控。第三,强化监管,提高防范化解金融风险能力。要以强化金融监管为重点,以防范系统性金融风险为底线,加快相关法律法规建设,完善金融机构法人治理结构,加强宏观审慎管理制度建设,加强功能监管,更加重视行为监管。第四,市场导向,发挥市场在金融资源配置中的决定性作用。坚持社会主义市场经济改革方向,处理好政府和市场关系,完善市场约束机制,提高金融资源配置效率。加强和改善政府宏观调控,健全市场规则,强化纪律性。

李克强总理也在讲话中指出,要认真学习领会和贯彻落实习近平总书记在这次会上的重要讲话精神。金融是国之重器,是国民经济的血脉。要把服务实体经济作为根本目的,把防范化解系统性风险作为核心目标,把深化金融改革作为根本动力,促进经济与金融良性循环。

不得不说,在文章开头的万达、融创、万科等房地产交易,似乎嗅出了金融会议的风向。未来的金融监管应该会越来越规范,去杠杆只会越来紧!尽管房地产的几场交易各自目标不同,但却都是指向金融:万达负债太高,目标云杠杆;融创的资产能力较弱,融创所收购的主题公园的盈利十分稳定。据监管申报文件显示去年的资产回报率为15%,超过了融创在过去10年中任何一年的资产回报率。而万科的出手,则是布局城市配套、基础设施,况且其资产负债率一直比较低……

值得一书的是,随着中国金融战略推进,金融的血液能更好流入实体,对房地产而言,才可能从根本上坐实“房子是用来住的,不是用来炒的”的执政承诺。

中国需要比美国改革更快,才能更早避免由房地产引发的潜在危机,也能更好实现实体经济的繁荣,而非“以钱炒钱”的非理性繁荣。

金融变,房地产必变!一个新时代真正开始了!

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