栉风沐雨 砥砺前行——Q房网•深圳2017年半年报

目录

楼市亮点

关键数据

1、楼市概览：总量下行中存量占比创新高

（1）深圳楼市政策

（2）深圳楼市总体表现

2、二手住宅成交量：走出重灾区，不高涨不低迷

（1）全市成交总量

（2）区域成交结构

3、二手住宅成交价格： 涨幅不断收窄

（1）全市成交价格

（2）区域价格对比

4、二手住宅成交结构：51-90㎡+3-4万/㎡+200-300万+套均440万

（1）成交面积段

（2）成交单价段

（3）成交总价段

（4）成交套均总价

5、租赁市场：样本波动及供求变化导致租金波动

6、市场供应：供应源头缩水

（1）住宅类土地供求关系

（2）城市更新

（3）新批预售

7、新房成交量：三连降之下逐步走出低谷

（1）全市成交总量

（2）区域成交结构

8、新房住宅成交价格：全市价格下降主力在龙岗

（1）全市成交价格

（2）区域价格对比

9、二手住宅交易特征：九成需贷款，八成需赎楼

10、楼市排行榜

11、地铁房价图

楼市亮点

1、2012年至今，深圳住宅平均每半年成交63702套，2017年上半年不及平均线。

2、2017年上半年存量占比创新高，二手住宅成交套数：新房住宅成交套数=2.76：1。

3、成交量：二手住宅走出重灾区，不高涨不低迷；新房住宅三连降之下逐步走出低谷。

4、成交价：二手住宅价格涨幅不断收窄；新房住宅价格环比下跌。

5、作为成交主力及价格洼地，龙岗价格走低成全市新房价格下跌的直接诱因。

6、受部分区域样本波动及供求关系变化的影响，全市租金出现波动。

7、2017年上半年，近九成客户需贷款购房，近八成物业交易需赎楼。

8、2017年上半年二手住宅主力51-90㎡+3-4万/㎡+200-300万+套均440万。

9、新房成交下滑，除需求端受调控压抑外，政府严控预售造成的供应萎缩也是一方面。

关键数据

1、2017年上半年住宅合计成交39503套，环比下跌26.61%，同比下跌52.12%。

2、2017年上半年二手住宅成交29001套，环比下跌20.66%，同比下跌51.12%。

3、2017年上半年二手住宅成交247.98万㎡，环比下跌19.54%，同比下跌49.78%。

4、2017年上半年二手住宅成交均价52311元/㎡，环比上涨3.54%，同比上涨8.80%。

5、2017年上半年二手住宅租金72.49元/㎡·月，环比下跌0.56%，同比上涨1.49%。

6、2017年上半年新批预售7774套，环比下跌63.47%，同比下跌68.03%。

7、2017年上半年新批预售78.24万㎡，环比下跌60.97%，同比下跌71.20%。

8、2017年上半年新房住宅成交10502套，环比下跌39.20%，同比下跌54.67%。

9、2017年上半年新房住宅成交105.32万㎡，环比下跌39.81%，同比下跌56.65%。

10、2017年上半年新房住宅成交均价54632元/㎡，环比下跌3.91%，同比上涨7.11%。

1、楼市概览：总量下行中存量占比创新高

（1）深圳楼市政策

2017年，中央层面针对房地产的表态为：针对房地产方面，明确今年房地产市场的三项重点工作——加强房地产市场分类调控、因城施策去库存、坚持住房居住属性，奠定年内市场三大主基调。同时，加强房地产金融监管；扎实推进新型城镇化，深化户籍制度改革，今年实现进城落户1300万人以上，加快居住证制度全覆盖。

在主基调之下，以三月为起点，数十个重点城市经历了新一轮集中调控并相继出台了楼市调控政策，相比之下，深圳的政策面较为低调。在过去的半年时间内，仅在5月份出台《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，与其他一线城市一样，针对商办类市场给予规范，其他主要限制措施维持现状。

（2）深圳楼市总体表现

2017年上半年，深圳全市住宅产品共成交39503套，环比下跌26.61%，同比下跌52.12%，2016年上半年紧缩政策出台之后，半年度交易总量三连降。2012年至今，深圳住宅平均每半年成交63702套，2016年下半年和2017年上半年，均不敌历史均值。同时，在总量走低的大环境下，新房和二手的交易量对比反应出不争的事实，即2016年之后，存量房占比再上新台阶，存量房的交易量已经是新房交易量的两倍有余，2017年上半年，二手住宅成交套数：新房住宅成交套数=2.76：1。

2、二手住宅成交量：走出重灾区，不高涨不低迷

（1）全市成交总量

2017年上半年，深圳全市二手住宅共成交29001套，环比下跌20.66%，同比下跌51.12%；成交面积247.98万㎡，环比下跌19.54%，同比下跌49.78%。

2016年上半年至今，深圳二手住宅半年度交易量持续下滑，下滑发源于2016年3月份出台的“325政策”，加深于同年10月出台的“104政策”，2017年3月，各大重点城市陆续出台新一轮调控，也加深了深圳政策跟进的预期，截至目前，深圳仅出台商办市场规范性政策，市场预期尚不明朗，买卖双方都比较谨慎，故整体交易量节奏偏稳。

从季度维度看，2012年至今的成交峰值依然是2016年季度，可见，交易量真正下滑开始于2016年第二节度，近期的低位为2017年季度。2017年第二季度，二手住宅共成交19176套，环比上涨95.18%，同比上涨12.96%；成交面积163.51万㎡，环比上涨93.58%，同比上涨13.54%。市场对政策具备适应力，虽然近期大环境压力不减，但二手交易已经走出重灾区。

观察近一年来的月度表现，整体可以概括为“涨-跌-涨-稳”。近一年连续下滑周期为2016年10月至2017年2月，2017年春节之后，交易量止跌回涨，第二季度的三个月，二手住宅的交易量基本持平。2017年6月，二手住宅成交6343套，环比微跌2.89%，同比上涨34.04%；成交面积54万㎡，环比下跌6.43%，同比上涨33.86%。因此，虽然上半年整体量值依然在下滑，但短期的数据已经恢复正常，即，不高涨，但也不算低迷。

（2）区域成交结构

与新房不同，二手的交易区域分布更加均衡（盐田是个特例）；但与新房相同，二手交易的重点区域同样集中在龙岗和宝安，龙岗半年的平均成交量接近盐田的10倍。从每个区域2017年的表现来看，与全市情况一样，都不及过去的半年成交均值。此外，半年度高峰基本都出现在2015年下半年（调控政策之前），但福田区和南山区例外，这两个区域的交易高峰在2015年上半年。

2017年上半年，龙岗区以7247套的成交总量领跑，占全市总量的25%；其次是宝安区5659套，占比20%；盐田区成交，仅652套，占比2%。环比方面，六大区域齐跌，其中南山区跌幅较小，不足一成，其他区域跌幅都在两成左右甚至更高。

3、二手住宅成交价格： 涨幅不断收窄

（1）全市成交价格

根据Q房网云房源大数据统计，2017年上半年，全市二手住宅成交均价为52311元/㎡，环比上涨3.54%，同比上涨8.80%。楼市调控政策对交易量的影响直接表现为量值的下挫，对价格的影响则表现为房价涨幅的不断收窄，直到基本平稳。2017年上半年同比涨幅不到10个百分点，为2013年至今涨幅。

从季度数据来看，房价波动相对明显，并在2016年第四季度出现了轻微的环比下跌，但2017年重新小幅上涨。2017年第二季度，二手住宅均价53613元/㎡，环比上涨5.11%，同比上涨10.35%。

缩小到月度范围可以发现，2016年10月-2017年2月，受“104政策”的短期影响，加上成交量样本的收缩，价格也出现了一定的波动，2017年3月之后，整体趋势为稳中有升，2017年6月，均价55374元/㎡，环比上涨4.33%。

（2）区域价格对比

从各个区域来看，2012年至今，价格整体保持上涨趋势，2017年上半年的价格与2012年同期相比，均可达后者的3倍左右。此外，二手房价的三大梯队虽然略有变动，但整体格局不变。当前，二手房价三大梯队如下：梯队南山和福田，价格在“7字头”上下；第二梯队宝安和罗湖，“5字头”上下； 第三梯队盐田和龙岗，“4字头”上下。2012年至今，梯队和第三梯队的上涨趋势比较清晰，第二梯队波动较为明显。

4、二手住宅成交结构：51-90㎡+3-4万/㎡+200-300万+套均440万

（1）成交面积段

从成交面积区间结构图看，2017年上半年占比的面积段是51-90㎡户型，成交占比51.83%；其次是50㎡以下户型，总体小户型占比超过七成。2014年下半年以来，全市面积段结构变化不大，尤其是近两年内，变化更加微弱。相对而言，小户型内部有所分化，51-90㎡占比有所扩大，50㎡以下则再度出现萎缩。

分区域看，大部分区域的主力面积段与全市类似，集中在51-90㎡，其中龙岗表现更加明显，为刚需置业低门槛区域。主力面积段与其他区域不同的特例是罗湖，该区域的特点之一为主力成交集中在50㎡以下，特点之二为90㎡以下小户型占比，达87%。大面积占比较大的区域主要为南山区。

（2）成交单价段

从成交单价区间结构图看，2017年上半年占比的单价段是3-4万，成交占比28.44%；其次是4-5万，占比24.21%。三年来，单价段的重心不断上移，从最初3万以下处于优势到现在3-5万占据半壁江山。如今，3万以下占比不足10%，3万以上面积段基本都在不断攀升，其中6万以上占比已超过两成。去年下半年，4-5万短暂超越3-4万成为占比区域，之后 2017年上半年再度回落。

分区域看，主力单价段表现各异，符合房价梯队顺序。其中龙岗区、盐田区主力单价段和全市吻合，集中在3-4万，且都占据主力；宝安区、罗湖区4-5万为主力单价段，较全市平均水平高出一个段位；南山区、福田区6万以上为主力单价段，级别，尤其是南山区，6万以上占比近七成。

（3）成交总价段

从成交总价区间结构图看，2017年上半年占比的总价段是200-300万，成交占比27.53%；其次是300-400万，占比23.55%。房价的变化也在总价段中显现，总价区间段从100-200万为主提升到200-300万为主，最近一年半的时间中变化较小。当前，200万以内的成交不足两成，500万以上占比则超过两成。

分区域看，不同区域在梯度分化的基础上自带区域属性。南山区、福田区主力总价段500万以上，其中南山该总价段占比51.79%；宝安区300-400万占主力，其次200-300万及500万以上部分差异不大；龙岗区、盐田区、罗湖区200-300万占主力，与全市情况类似，且三个区域300万以内的比例均在六成以上，但三个区域各有特色，其中龙岗刚需属性更强，首置客群，尤其是对面积有要求的；罗湖低总价属性更强，但单价并不低，所以基本属于小户型；盐田自身市场偏小，产品差异也较大。

（4）成交套均总价

2017年上半年，深圳二手住宅成交套均总价440万元/套，环比上涨4.89%，同比上涨10.32%。六年时间，套均总价从129万涨至440万，达基数的3.4倍，其中涨幅较为明显的时间集中在2015年-2016年上半年，最近一年时间在调控政策的影响下，涨幅进一步收窄。

5、租赁市场：样本波动及供求变化导致租金波动

根据Q房网云房源大数据统计，2017年上半年全市商品住宅租金为72.49元/㎡·月，环比下跌0.56%，同比上涨1.49%。与房价相比，租金的涨幅相对来说更为温和，同时也与房价涨幅有类似的步调，其中的涨幅同样出现在2015年下半年，随后涨幅逐步回落，并在2017年上半年出现了罕见的租金环比小幅下跌，其中一部分原因是由于福田区高价楼盘样本带来的波动，另一部分是租赁市场本身的供求变化形成的调整。

从月度数据来看，租金波动更加明显，近两年，交易市场爆发之后的累积以及长租公寓市场的兴起都在商品住宅租赁市场中形成了更加庞大的供应量，相对而言，需求层面则基本稳定，所以造成了租赁市场尤其是商品住房租赁市场短时间内供过于求，进而对租金形成了下行压力。

从2017年上半年各区域租金水平来看，全市租金中福田区以97.17元/㎡·月的租金水平位列；其次为南山区，91.45元/㎡·月；租金的是龙岗区，46.38元/㎡·月。也就是说，一套70㎡的房子，福田区平均月租金6800元，龙岗区平均月租金3247元。值得注意的是，虽然商品住房租赁市场面临供应放量的影响，短期内租金波动较大，但从上半年的较长时间段来看，仅福田区环比出现下滑，其他区域环比仍在上涨，其中福田的变化与去年底至今年初部分高价项目的样本有直接关系。

6、市场供应：供应源头缩水

（1）住宅类土地供求关系

2008年至今，深圳住宅类土地的供求高峰主要集中在2008年、2011-2012年，2013年之后，供应量出现极大萎缩，尤其是2017年上半年，全市仅一宗2.35万㎡的住宅类土地上市，且位于深汕特别合作区。所以，在深圳通过招拍挂市场获取土地资源的难度不断增加，而且成本也已经超出不少开发商的承受范围，从土地成交总价可以看出，虽然近两年土地数量稀少，但成交总价却出现极大突破，地王记录屡次被刷新。

（2）城市更新

作为公开土地市场的坚实补充，深圳城市更新步伐从未停止，但是这项工作却也异常艰难。2010年至今，深圳列入城市更新计划的拟拆除重建用地总面积2792万㎡，其中，含住宅类的用地占据近八成的量，成为公开土拍市场的补充。近七年中，2015年的城市更新量为短期高峰，2016年有所回落，全年总面积542万㎡，其中含住宅类用地432万㎡。2017年暂无新增更新单元公示。

（3）新批预售

2017年上半年，全市住宅类产品新批预售总套数7774套，环比下跌63.47%，同比下跌68.03%；总面积78.24万㎡，环比下跌60.97%，同比下跌71.20%。从往年的批售情况来看，多数年份下半年的批售量要高于上半年，但这个规律在2016年被打破，2016年至今，半年内的批售量已经出现三连跌，2017年上半年的批售量更是达到历史新低。从供应层面来说，由于此次调控对预售监管方面亦提出更高标准的要求，直接导致新房市场从源头开始缩水，加上调控本身对于需求端的压抑，共同导致新房成交量的下滑。

7、新房成交量：三连降之下逐步走出低谷

（1）全市成交总量

2017年上半年，深圳全市新房住宅共成交10502套，环比下跌39.20%，同比下跌54.67%；成交面积105.32万㎡，环比下跌39.81%，同比下跌56.65%。

与二手情况类似，2016年上半年至今，深圳新房住宅半年度交易量也出现三连降，下滑的根源同样是先后两次调控政策。此外，与二手市场零散个体交易不同的是，新房市场的交易情况更具规模化，而且也极容易受供应量的影响，在上半年从土地到批售供应面都趋紧的情况下，新房交易量也难免受其影响。

观察近一年来的月度表现，整体可以概括为“涨-跌-涨”。近一年连续下滑周期为2016年11月至2017年3月，2017年春节之后，新房市场止跌回涨，第二季度的三个月，新房住宅成交量持续攀升。2017年6月，新房住宅成交2953套，环比上涨27.67%，同比下跌9.22%；成交面积29.23万㎡，环比上涨24.80%，同比下跌15.64%。在总体量值偏弱的情况下，新房交易量也有逐步向好的趋势。

（2）区域成交结构

相对而言，受供应区域集中的影响，新房交易的区域集中度更高，重点区域为龙岗和宝安，龙岗半年的平均成交量接近盐田的37倍。从每个区域2017年的表现来看，与全市情况一样，都不及过去的半年成交均值。此外，半年度高峰基本都出现在2015年，但略有分化，其中龙岗、福田高峰期为2015年上半年；宝安、盐田为2015年下半年；南山、罗湖为2016年上半年。

8、新房住宅成交价格：全市价格下降主力在龙岗

（1）全市成交价格

2017年上半年，全市新房住宅成交均价为54632元/㎡，环比下跌3.91%，同比上涨7.11%。新政之后，新房价格涨幅同样不断收窄，而且在的半年度出现了环比下跌的情况，其中关键的因素在于龙岗这一成交主力区域的价格走低。

缩小到月度范围可以发现，2016年10月至今，受“104政策”影响，新房均价实现了九连跌，但下跌的幅度都比较微弱，其中一半月份下跌幅度不到0.1个百分点，大趋势更倾向于新房价格趋稳，2017年6月，均价54492元/㎡，环比下跌0.04%，同比下跌11.76%。

（2）区域价格对比

从各个区域来看，2012年至今，六大区域价格整体保持上涨趋势，其间略有波动，2017年上半年，区域均价基本可以达到2012年同期的3倍，其中南山区甚至高达4倍。而且与二手房价的梯队相比，新房各区域之间的分化更加明显。其中，南山区、福田区以“10字头”上下的价格遥遥领先，其次，罗湖区在2015年之后逐渐脱离，成为单独的“7字头”区域，再次，盐田、宝安“5字头”，龙岗区新房价格依然为全市洼地。

观察2017年上半年各区域的价格变化可以发现，除龙岗之外，其他区域均价环比均上涨，故，全市均价之所以出现环比下跌直接归因于此。作为全市新房成交的主力及价格洼地，龙岗区域价格的下滑成为全市价格下跌的诱因。

9、二手住宅交易特征：九成需贷款，八成需赎楼

2017年上半年，深圳全市二手住宅成交中，一次性付款占比仅13%，即有87%的客户依靠贷款购房，对比2015年高峰时期，一次性付款占比接近30%。从各区域对比情况来看，一次性付款占比的区域为大鹏新区和罗湖区，贷款购房占比较大的区域依次为光明新区、坪山区和龙岗区。

2017年上半年，深圳全市二手住宅成交中，需要赎楼（即尚处于抵押状态）的物业占比为78%，剩下22%的物业由于红本在手，交易流程更加便捷。从各区域对比情况来看，需赎楼物业占比的为大鹏新区，其次是坪山区，红本在手物业占比较大的区域依次为福田区、罗湖区、南山区三大核心城区，符合城市发展脉络，红本在手比例较大区域也是购入时间较早区域。

10、楼市排行榜

11、地铁房价图