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信荣说|法院判决强制过户佣金怎么支付?

信荣房地产律师团队 2017-07-06 14:03:01



◎原创撰稿丨信荣(深圳)房地产、二手房律师团队首席律师 张茂荣

缘起:

2017年6月27日微信公众号“深圳中原风险管理部“发文《强制过户就能不支付佣金?法院:支持全额佣金!》,以宝安法院、深圳中院判决(以下案例3)证明,即便通过法院强制执行过户,买家也要全额支付佣金本息。

2017年6月30日深圳市房地产中介协会微信公众号“深圳市房地产中介协会资讯版”发文《协会呱呱|强制过户是否可不付佣金?》,以问答对话方式表达了对上诉法院判决观点的认可。

笔者对此持不完全肯定意见,同样以案释法,撰文商榷之。

先看案例:

案例1:中原地产代理(深圳)有限公司诉缪某、莫顿公司佣金纠纷案(福田法院一审)


【裁判日期】

2016年8月24日

【裁判文号】

(2015)深福法民三初字第2497号

【裁判要旨】

买卖双方未能签署过户版《深圳市二手房买卖合同》,中介方居间义务未完成,佣金支付条件不成就,仅能要求支付必要费用,不要要求支付全额佣金。

【基本案情】

经中原地产居间介绍,买卖双方2015年4月12日签约,成交价113万,承诺递件过户时分别支付佣金1万元和1.5万元,后卖方违约,买家起诉至法院,经法院主持调解双方达成115万继续履行合同协议,又因卖方未履行,买家申请强制执行,同年9月15日房屋过户到买家名下,然房屋仍由原租客使用,未能交付买家。中原地产要求买卖双方如约支付佣金,买家认为约定的佣金支付条件即递件过户因卖方违约未能成就,中原地产未居间促成合同成立,房屋系通过法院判决强制完成过户,不应支付佣金,莫顿公司缺席审理。

【法院观点】

深圳市福田区人民法院经审理认为:买卖双方未签署《深圳市二手房买卖合同》,因此中原地产请求买卖双方支付佣金的条件未成就。涉案房产最终虽过户到买家名下,但是买家起诉并申请强制执行才得以完成,迄今卖方仍未交房,中原地产请求买卖双方全额支付佣金无事实和法律依据。考虑到中原地产在涉案房产交易过程中提供了媒介服务,涉案房产买卖同实际上得到部分履行,本院酌定买家支付必要费用3千元,卖方支付必要费用5千元。

案例2:深圳一方天房地产经纪有限公司诉尹炯佣金纠纷案(深圳中院二审)


【裁判日期】

2016年10月24日

【裁判文号】

(2016)粤03民终16835号

【裁判要旨】

买卖双未能签订过户版《深圳市二手房买卖合同》,居间方未促成合同成立,中介方不能要求买家按《佣金支付承诺书》全额支付佣金及滞纳金。

【基本案情】

经一方天公司居间介绍,买卖双方签约,买方承诺递件过户时支付佣金40500元,后因卖方违约导致合同无法履行,买家起诉到法院判决继续履行,并通过法院强制执行完成过户。过户后,一方天公司要求买家支付佣金,买家拒付。

【法院观点】

一二审法院均认为:一方天公司并未促成买卖双方的合同成立,买卖双方未签订《深圳市二手房买卖合同》,过户手续系通过法院强制执行完成,鉴于一方天公司已完成提供信息咨询等服务内容,酌减佣金为1万元。

案例3:中原地产代理(深圳)有限公司诉李某佣金纠纷案(深圳中院二审,中原地产及中介协会公众号案件)。


【裁判日期】

2017年6月15日

【裁判文号】

(2016)粤03民终  号

【裁判要旨】

中介方提供信息、价格磋商等媒介服务,买卖双方发生纠纷后,积极参与诉讼,最终通过法院强制执行完成过户,已提供了居间服务,买家应支付全额佣金及拖欠利息。

【基本案情】

经中原地产居间介绍,买卖双方于2015年签约,买家承诺支付佣金8万元,后卖方违约,买家起诉到法院,最终法院判决卖方继续履行合同,并通过强制执行将涉案房屋过户到买家名下。中原地产要求买家支付佣金,买家以《佣金支付承诺书(买方)》中“佣金在成功办理产权过户当天支付”系中介自行添加,自己不知情,应属无效等理由拒付。

【法院观点】

深圳市中级人民法院经审理认为:中原地产作为居间人,向买家提供信息、价格磋商等媒介服务,在涉案房产买卖发生纠纷的情况下,积极参与诉讼,最终完成涉案房产的变更,原审据此认定中原地产提供了居间服务并无不当,本院予以确认,买家应按照约定支付佣金,维持一审判决:买家支付佣金8万元及拖欠期间的全部利息并承担案件受理费。

信荣说:

1、通过以上三个案例可以看出,在认定法院强制过户买方是否应当全额支付佣金方面,判决是不统一的,值得注意的是判决买家支付全额佣金本息的第三个案例中,买家没有提出买卖双方未签订《深圳市二手房买卖合同》,中介方未促成合同成立,佣金支付条件不具备的抗辩,而这恰恰是前两个案件法院判决买家无需支付全额佣金的理由,所以,委托专业律师,制定最佳诉讼方案,寻找最佳抗辩切入点至关重要!

2、就法院强制过户买家是否还应当支付佣金的问题,我们认为,根据《合同法》426条规定,居间方要求支付佣金以促成合同成立为条件,故首先要界定中介方是否促成了合同成立。众所周知,深圳二手房交易存在阴阳合同,中介居间买卖双方签订的中介版合同为实际履行的阴合同,递件过户签订的过户版《深圳市二手房买卖合同》为规避税费用于过户的阳合同, 在审理买卖纠纷过程中,法院“认阴不认阳”,而在审理佣金纠纷中,却存在着“认阳不认阴”的情况,之所以如此与中介方提供《佣金支付承诺书》版本所确定的佣金支付时间有关(基本都约定在签订过户版合同递件过户时支付)。如果以过户版合同为成立条件,买家不应支付佣金,而如果以中介版合同为成立条件,则应付佣金;

3、到底应以中介版合同还是过户版合同认定中介方促成合同成立?我们认为,过户版合同只是为了过户使用,过户之前中介版合同中双方很多义务已经履行(如买家的定金支付、首期款监管、取得贷款承诺义务,卖方的赎楼义务等),中介版合同才是双方实际履行的合同,应以此认定中介方促成了合同成立;

4、中介方促成中介版合同成立,未促成过户版合同成立,佣金是否应当打折?我们认为,二手房交易中,中介方的角色和作用是多重的,与买卖双方的法律关系不仅有居间关系,还有代理关系(代为托管定金、联系按揭银行、担保公司、公证处,督促合同履行,代办水电过户、监督交接等),其佣金不仅是居间佣金,还包括代理佣金,义务不限于单纯的居间。如果没促成过户版合同,将直接导致交易停滞,买家通过法院诉讼强制程序完成交易的,必然会增加大量成本(诉讼费、律师费、时间、精力等),而中介方的很多代理义务也因买家支付诉讼费、执行费后由法院代为完成,从权利义务相统一,工作多少和报酬多少相统一的角度,应当予以酌减;

5、中介方参与买卖双方强制过户诉讼,配合法院查清案情,是否应当视为“居间服务的一种转化”(此为中原地产法务核心观点)?我们认为:根据《民事诉讼法》规定,作为居间方,以第三人身份参与买卖双方纠纷诉讼是自身的基本义务和法律要求,中介方不能以出庭配合法院查清案情而代替居间义务的完成。

About 信荣

——一家成立于2007年,专注于全国范围内“房事”争议解决,志在覆盖国内一线城市和主要二线城市、实现全国“房事”纠纷一线(客服专线)解决的首家跨区域房地产律师连锁品牌。

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