中介注意！龙法判决：居间无购房资格交易要赔！赔！赔！！！

◎原创撰稿丨信荣（深圳）房地产律师团队首席律师 张茂荣

裁判要旨：

二手房中介明知买家没有购房资格，仍居间与业主签约，由此导致合同不能履行，买家被业主追究违约责任的，中介要赔偿绝大部分损失！

基本案情：

2016年9月3日，经深圳市深爱家房地产经纪有限公司（简称中介方）居间介绍，常松、陈芳（简称买家）与邹瑜（业主）签订《房地产买卖合同》，购买邹瑜深圳市坪山区某房屋，成交价98万。签约时中介方知晓买家为非深户且社保为2年9个月，暂不具备深圳购房资格。签约后买家支付业主定金5万元及中介方1.5万元，后因买家不符合深圳市当时的住房限购政策合同未能继续履行，9月25日，中介方在扣除从事居间活动支出的公证费400元后退还买家1.46万元。

2016年10月4日，“深八条”出台，深圳再次收紧限购，将非深户购房条件由3年社保改为5年社保。

2016年12月6日，买家向深圳市龙岗区人民法院起诉，要求解除与业主的《房屋买卖合同》并返还购房定金；12月28日，买卖双方在法院主持下达成和解：解除合同，业主没收3万元定金（退还2万元）。

其后，买家向龙岗法院起诉中介方，认为中介方违规操作，在明知其不具备购房资格的条件下诱骗自己进行房产买卖交易，恶意隐瞒事实，欺诈买卖双方，导致自己无法履行《房产买卖合同》，损失购房定金3万元，请求予以赔偿。

中介方辩称：签约时深圳非深户限购条件为3年社保即可，买家当时社保2年9个月，办理房屋过户手续需要时间，到过户手续完成时买家便符合购房政策规定，签约时已经说清，不存在诱骗签约的情况，不同意赔偿。

裁判结果：

深圳市龙岗区人民法院经审理认为：中介方作为专业的房屋中介机构，清楚了解买家与业主签订房屋买卖合同时并不符合深圳市当时的住房购房政策，应当如实告知买家因未符合购房政策就签订房屋买卖合同可能造成的风险，而不是隐瞒与订立合同有关的重要事实急于促成买家与业主之间的买卖合同后等待购房条件的成就。现因政府出台新的住房购房政策致使买家更加无法依约履行与业主之间的《房屋买卖合同》，导致买家损失定金30000元，中介方未尽到向买家如实报告的义务，本院酌情认定中介方应当承担70%的赔偿责任即21000元。买家在签订房屋买卖合同时已在深圳市工作两年9个月之久，对深圳市当时的住房购房政策也应当是知晓的，但其在不具备购房资格的情况下仍与第三方签订了房屋买卖合同，故其对不能履行与第三方的房屋买卖合同也负有责任，本院酌情认定买家对不能履行房屋买卖合同造成的定金损失承担30%的责任。

2017年3月28日判决如下：

1、中介方深圳市深爱家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿买家2.1万元；

2、驳回买家其他诉讼请求。

信荣说法：

1、合同内容的完善很重要。就本案来说，签约时买家社保为2年9个月，确实存在中介方所说到过户时已具备购房资格，不影响合同履行的情况（“深八条”对之前交易无影响），之所以被判决承担70%赔偿责任，就在于没有在合同中对买家交易风险进行明确提示，以至于说不清是否已尽提示义务；

2、法院对中介方的义务要求高于当事人。中介方作为专业房地产居间机构，当然负有审查买家购房资格的义务，而作为购房者，买家对自己是否具备购房资格也应当是明知的，没有购房资格签约，双方责任应该不分伯仲，而龙岗法院却判决中介方承担70%责任，凸显了法院对中介方提示义务要求偏高的事实；

3、中介培训广告：二手房交易风险无处不在，信荣（深圳）二手房法律服务中心拥有十余年二手房诉讼实战经验，为践行社会责任，现为中介方提供免费签约培训，欢迎各大中介邀约。

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