房天下 >   资讯中心   > 大方 >   正文

每周地产评论:可怕的城镇化率:三四线房价领跑的秘密信号!

大方 2017-06-25 14:39:15

国家统计局的数据显示,今年5月,全国70个大中城市中,新建商品住宅价格环比上涨的城市有56个,比4月减少两个;下调的城市有9个,比4月增加一个;另有5个城市房价持平。在房价持平和下调的城市中,以热点城市为主。其中,深圳、海口以0.6%的跌幅居首,南京、杭州、合肥、郑州、成都等城市也出现下调。北京则由4月的上涨0.2%,变为零增长。同比来看,有29个城市的新房价格涨幅出现回落,同样以一二线城市为主。国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读房价数据时表示,5月份,因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现,15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定。

众所周知,一二线城市的密集调控始自2016年9月末10月初,多个热点城市出台楼市调控政策。为快速反应市场变化,从去年10月开始,国家统计局在做好70个大中城市房价统计的同时,对15个热点一二线城市房价进行单独列表统计。综合这几个月的数据来看,上述城市的房价以趋稳回落为主。

相比之下,三四线城市房价则呈现持续上涨的态势。位列5月新房价格涨幅前三的城市分别是蚌埠、北海、湛江,且最高的蚌埠环比涨幅达到3.4%。而4月涨幅最高的唐山,仅为2.3%。

据媒体报道,这种上涨的局面,甚至拉高了平均值。中原地产根据国家统计局的数据计算,5月70个大中城市新房价格平均环比上涨0.75%,涨幅连续4个月扩大。事实上,从4月开始,三线城市就已全面领跑涨价榜,当月的环比涨幅前三分别为唐山、蚌埠、宜昌。5月份蚌埠、北海、湛江领跑全国,在此之前,跻身房价榜前三的,一直有一二线城市的身影。去年4月至7月,厦门、合肥、南京甚至连续4个月包揽环比涨幅榜的前三。更早的2015年,一线城市长期占据涨幅榜。

与此同时,据中国指数研究院数据显示,截至5月底,全国共有40个城市实现了超过100亿人民币的土地出让收入。其中,与往年不同的是,除去部分统计局每月公布房价涨跌的70个大中城市以外,苏州,绍兴、盐城、嘉兴、阜阳、滁州、常州、沧州、镇江、漳州、佛山、衢州等12个三四线城市,也进入了土地出让的“百亿俱乐部”。

  2017年5月新建商品住宅环比涨幅前十大城市

  2017年5月二手住宅环比涨幅前十大城市

  而从成交建设用地面积来看,不仅徐州以超过1200万平方米的出让面积,在“百亿俱乐部”中仅次于重庆,同时,在“百亿俱乐部”中,徐州、盐城、嘉兴、赣州等三四线城市,也都进入了出让面积的前十。

  为此,有人甚至分析:“这样的三四线城市房价可能还要涨 但很危险”。真的是这样吗?

  一、二线城市趋稳,三、四线城市仍在上涨的真实情况是什么?

  当然,第一条就是一、二线城市正在被限购、限贷、限售、摇号等,资金被迫转向三、四线城市。这似乎也是中央经济工作会议的目标:“特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。”

  很多人分析思维仍是局限在一线城市的卫星城,比如北京周边,甚至雄安等、上海周边、深圳周边临深等。实际上,政府的眼光更远,希望让三、四线城市发展起来。其实一、二线主要看人口流入和创新,三、四线的逻辑应该不一样。不能以成年人的方式来看待一个小孩的成长阶段。

  不管你承不承认。有一个数据,被很多人忽视了。那就是城镇化率,这个是集合了人口、经济、社会发展的综合指标,才是这个时代最不可忽视的趋势。当现在银监会仍在喊:“落实差别化住房信贷政策,坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫”之时,一、二城市存在泡沫,那么三、四线也有吗?

实际上,三、四线城市真正的目标是去库存。

除掉一二线城市限购外,一线人口也不太可能大规模回迁。那么硬指标“城镇化率”就是最大的秘密了!

 根据国家统计局的数据显示,2016年年末全国总人口138271万人,比上年末增加809万人,其中城镇常住人口79298万人,占总人口比重(常住人口城镇化率,下称“城镇化率”)为57.35%,比上年末提高1.25个百分点。

具体看,目前我国有13个省份的城镇化率超过了全国平均水平(57.35%),有10个省份超过60%,主要分布在沿海发达地区,其中上海、北京和天津均超过80%,达到了发达国家的水平。

我们以2017年5月新建商品住宅环比涨幅前十大城市为例来看看其城市化率到底会是什么变化?

蚌 埠:53.74%

北 海:56%

湛 江:50%

哈尔滨:65%

沈 阳:80.55%;

西 安:73%;

九 江:50%

济 宁:55.25%

宜 昌:57%

徐 州:62.4%

既然说到城镇化率,就得知道规律。美国城市地理学家诺瑟姆(Ray.M.Northam)在对英、美等西方国家工业化进程中城镇化率变化趋势进行分析的基础上,于1979年提出了城镇化发展的一般规律:一个国家或地区城镇化的轨迹为一条稍被拉平的“S”形曲线(即诺瑟姆曲线)。他把城镇化过程大致分为三个阶段:在工业化初期,主导产业是轻纺工业,城镇发展缓慢,城镇化率低于30%,这是城镇化的起步阶段或初级阶段。在工业化中期或扩张期,主导产业是钢铁、化工、机械等重化工业,这时城镇数量增多、规模扩大,城镇化率高于30%,并以较快的速度向70%攀升,随着人口和产业向城市集中,产生了劳动力过剩、交通拥挤、住房紧张、环境恶化等“城市病”。小汽车普及后,许多企业和人口开始迁往郊区,出现了郊区城市化现象,这是城镇化的加速阶段。在工业化后期或成熟期,第二产业上升到40%后将缓慢下降,而第三产业则蓬勃兴起,成为城镇化进一步发展的主要动力。此时城镇化总水平比较高,城镇化率大于70%,但增长速度趋缓甚至停滞。城市地域不断向农村推进,大城市的人口和工商业迁往离城市更远的农村和小城镇,大城市人口减少,出现“逆城市化”现象,这是城镇化的后期或稳定发展阶段。

可以说,城镇化规律正在中国上演,三、四线城市正处在快速城市化中,除东北特殊人口原因外,都在冲刺70%的城镇化率。与此同时,一线城市开始出现城市病,且不断向周边城市转移。比如北京需要跳出北京,设立雄安新区,深圳的临深地区都出现一轮房价暴涨,另外,不仅深圳,东莞的城镇化率高达90%,中山达到88.12%,惠州也将到70%。现在来看,深圳不仅有了城市病,且影响着周边的东莞、惠州和中山,未来唯有看粤港澳大湾区规划来统一协调了!

综合而言,中国一、二线城市已完成城市化,三、四线正在加速城镇化。但也要小心,去库存的节奏,也很容易转化成泡沫。因为人口红利还在。

据国务院发布《国家人口发展规划(2016—2030年)》揭开了未来几年的中国城市发展趋势。人口城乡结构发生重大变化。常住人口城镇化率从2010年的49.95%提升至2015年的56.1%,流动人口从2.21亿人增加到2.47亿人。预计2016—2030年,农村向城镇累计转移人口约2亿人,转移势头有所减弱,城镇化水平持续提高。以“瑷珲—腾冲线”为界的全国人口分布基本格局保持不变,但人口将持续向沿江、沿海、铁路沿线地区聚集,城市群人口集聚度加大。

麦肯锡全球研究院曾有一项研究预测,到2025年,中国城市人口还将增加3.25亿人,这其中包括2.3亿外来人口。按目前的趋势发展,中国城市人口到2025年将达9.26亿,到2030年将超过10亿……

所以,城镇化率就是三四线房价领跑的秘密信号!中国城市化刚过半,故事才刚刚开始!

相关文章:

每周地产评论:香港房价逆转的信号,粤港澳大湾区正在引爆!

每周地产评论:中央开始瞄准,中国15个有泡沫的城市!

每周地产评论:从2亿人再进城看深圳超级城市群崛起!

  • 互联网时代,房产社群连接者

  • 关注好房子,新地产,新生态、新战略

  • 欢迎关注"地产号"(ID:wangfanghouse)

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入100

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
客服电话:400-850-8888 违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈