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朱云来:房价将以刚需实力来定价

大方 2017-06-19 20:44:14

腾讯财经作者 张庆宁 郭亦非

6月18日,“第三届青岛·中国财富论坛”在山东即墨召开。金融专业人士朱云来在其中一场分论坛上谈及房地产时说,当房子不再增值,持有者最终可能被迫出售,那时房价将调整至刚需族“兜里有多少钱的地步”。

“您觉得房地产行业,属于实体经济吗?” 在论坛最后的提问环节,一位与会者向朱云来等嘉宾发问。

这个问题引发朱云来的兴趣,他说道,“还有什么东西,能够比添砖加瓦更实的实体经济?可房子都是拿钱堆出来的,一切都是跟钱相关的,又有人说它是虚的。但我觉得恰巧这个问题不在于实和虚,而在于到底盖了多少房子?盖了有什么用,(老百姓)到底能不能买得起这个房子?”

朱云来援引国家统计局的年鉴历年统计介绍,如今深圳住房总体面积已经够支撑按人均30平方米的标准,而且如果以人均30平方米的标准计算,全国现有商品房足够支撑10亿人居住。

“我们把很多乡镇人口都算上,目前国内的城镇化人口也只有7亿多人,多出的3亿人居住面积,也就是房地产库存。”朱云来认为,即便开发商把闲置的房子卖出去了,多出的库存依旧处于闲置状态,“虽然房子被人买走了,但是没有人住,人们之所以买房是为了将来卖。”

朱云来表示,按照目前中国老百姓的收入水平来说,已经很难买得起如今这么贵的房子,“房子为什么会这么贵?因为它越来越像是纯粹的金融产品,所谓脱实向虚中的‘虚’。货币超发量一直在提升,房价一定跟着涨,这是资产的价格膨胀过程。”

“真正需要住房的大多数人,收入水平又非常低,大概需要30多年的积蓄结余才能买得起一个房子。”朱云来说,尽管目前房产持有人继续看涨房价,但等到将来卖房时,他们依旧需要刚需族接盘,“他们(刚需族)确实想买,但不可能买得起,最终时间长了你(空置房产持有者)会发现,这个房子你买了也没有意义,同时伴随着很多的利息消耗、维修消耗等各种消耗。”

朱云来总结道,当房子不再增值,持有者可能被迫出售,等到那时房产价格将会调整,“我不知道价格将来怎么调整,我说的是,到时候房价会调整到绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱的地步,更高的他们出不来,除非抢钱去。”

朱云来:房子已经能够支撑10亿人 被人买了但是没人住

金融专业人士朱云来,在2017青岛.中国财富论坛上表示:房子盖了这么多,按人均30平米这样的标准来计算,已经能够支撑10亿人。虽然被人买了,但是没有被人住,他之所以买是为了将来卖。朱云来表示,短期的人看不清长期的结果,所以大家会有习惯性的预期,觉得房子总是在涨价的。因为大家都去买房子,就强化了房子的自我预期。

  金融界网站6月18日讯 金融专业人士朱云来,在2017青岛.中国财富论坛上表示:你看看现在房子盖了这么多,按人均30平米这样的标准来计算,已经能够支撑10亿人。虽然被人买了,但是没有被人住,他之所以买是为了将来卖,其实它(房子)仍然在这个市场。

  朱云来表示,30年结余才能够买得起一个房子。所以这显然是经济里面扭曲了。短期的人看不清长期的结果,所以大家会有习惯性的预期,觉得房子总是在涨价的,因为你觉得房子在涨价,所以每个人以前都买房子,因为大家都去买房子,所以都去买,就强化了房子的自我预期。

  朱云来还提到,我们的地产经济,在整个经济里面,比重占得也是非常之大的,我们看了一下,大概从广义一点的,包括所有的建筑,占了经济至少是1/3甚至更多。

  以下是问答原文:

  提问:我想提问朱总和贾所长一个问题,您觉得房地产行业,是属于实体经济吗?如果说一个做实业的企业老板,如果他转行去做房地产,听起来好像应该是脱实向虚的范畴。我再具体问一下,具体到以后如果房价下跌,转变到实体经济的方式,是否是翘翘板的关系,您怎么看这个问题?谢谢。

  朱云来:我补充两句,你这个问题我觉得提得非常好,其实正好也是我们今天讨论所谓这个主题是实还是虚,房地产是一个非常有意思的东西,你说房地产,你问的问题是实体经济还是虚拟经济,你说还有什么东西,能够比盖房子添砖加瓦更实的实体经济?你觉得它的实体经济,你别笑,太早了,这个房子都是拿钱堆出来的,一切都是跟钱相关的,你说它是虚的,是不是也跟这个都很相关的,就所谓的金融,哪个房地产商不要金融来支持?

  但是我觉得恰巧这个问题不在于实和虚,而在于你到底这个房子盖了多少,盖了有什么用,到底能不能买得起这个房子?你看看现在房子盖了这么多,其实根据国家统计局的年鉴,历年统计你只要算算数就知道了,现在深圳住房总体面积已经够支撑按人均30平米这样的标准来计算,已经能够支撑10亿人,实际上我们的城市化率已经是比较夸张了,其实这里面还有很多乡镇里的,也都算进去了,也只有7亿人,你多了3亿,你说这叫库存吗?是什么库存?是在开发商手里还没有卖出去的,卖出去的就不是库存了吗?或者更准确讲,它是一种闲置,因为虽然被人买了,但是没有被人住,他之所以买是为了将来卖,其实他仍然在这个市场。

  所以我认为,总量本来已经很高了,算算价格,平均7千元,而收入一年平均只有3万,平衡收支之后,剩下的大约一万,一万块钱买一个一平米六七千,将近一万的,现在可能更高,按照统计平均的概念来说,老百姓总共没有这么多钱能够买得起这么贵的房子,房子为什么会这么贵呢?就因为你纯粹的金融,所谓的脱实向虚的虚,货币从良160万亿,因为这个数不断提升,所以房价一定会跟着涨,因为这叫资产价格通胀,因此这个房价,就越来越高,问题是你这么高的房价,真正需要住房的大多数的人的收入,平均收入又这么低,30年结余才能够买得起一个房子。所以这显然是经济里面扭曲了。

  短期的人看不清长期的结果,所以大家会有习惯性的预期,觉得房子总是在涨价的,因为你觉得房子在涨价,所以每个人以前都买房子,因为大家都去买房子,所以都去买,就强化了房子的自我预期。最终意识到,即便挺有钱买得起房子,你买了这个房子,其实将来卖不出去,因为你真正需要的大众,他的那个基础收入没到,他不可能买,他确实想买,但是不可能买,最终你时间长了发现,这个房子你买了也没有意义,最终还有很多的利息的消耗,维修的消耗,各种消耗,这样你资产持有不增值,最终可能就被迫放弃,把它卖掉,那时候价格会下来。像刚才贾先生说,不知道价格怎么调整,我说是的,那时候调整到绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱,更高的我出不来,除非抢钱去。

  所以要看到实和虚都在一起,说到底是一个经济,没有听说我们把经济学分成两半,一半叫做实体经济怎么研究,一半虚拟经济怎么研究,不可能的,经济学就是一个,确实实际上金融的过程,是说经济里面的一部分,但是确实是很重要的一部分,是把经济里面有一些赢余转移到有需求、有发展的地方去,去促进经济的发展。所以从这方面来讲,对经济促进作用很重要。

  所以现在我们看到,这些表象可能不是我们想的这么简单,问题更深层次,总体来讲国家经济有一个合理的增长的速度,合理的增长方式,这些不调整的话,长期发展,可能会越来越多的问题,所以现在我觉得应该是改革开放将近40年了,也是应该是一个系统总结,修复,然后改变。

  因为其实我们政策大众方针其实早也定过,我认为是挺正确的,就是你要转变发展方式,要升级,要继续完善市场经济的体制框架,让市场起更重要的决定性作用。所以我觉得这也是很好的例子,而且其实某种意义上来说,我们的地产经济,在整个经济里面,比重占得也是非常之大的,我们看了一下,大概从广义一点的,包括所有的建筑,占了经济至少是1/3甚至更多。所以应该说这个比重是比较大的,问题是比较重的。

  怎么才能调整好,恐怕增长速度应该不是那么重要,相比我们的增长质量,如果我们增长速度很高,但是增长的质量是不高的,甚至是可能有很多的引起长期的过剩和亏损的,那我们宁愿首先关注的是增长质量,谢谢。

  【相关阅读】朱云来:经济问题本质不是虚实问题 而是货币扩张过大

金融专业人士朱云来,在2017青岛?中国财富论坛上表示:所谓脱实向虚,其实脱虚返实也好,经济问题本质不是虚实的问题,本质问题是货币扩张过大,不断扩大投资范围,扩大货币供应,是由这些东西引起的。因为实体,其实从投资赚钱的角度来讲,我想投资人是不会管虚和实的,你只要赚钱,他一定投,你不赚钱,你再说实体经济,他也没法投。所以我觉得本质问题,是经济发展本身是否良性,是否货币供应总体过大,跟现有的经济和在现有经济中能够找到的发展机会。

  因为投资总是高,大量投资,投资多了,不一定长远对经济一定是好事。但是因为在投资有债务支撑所造成的,债务太多了,早晚恐怕有问题。我先简单说这些。

  朱云来:除了钱印得越来越大 其它方式没有改变

  朱云来认为,我们需要审慎考虑一下经济的发展方式。我们一直在讲发展要转变方式,但事实上,我们过去看到的过去这些年发展的方式,其实基本没变,除了这个钱印得幅度越来越大,其它的方式没有改变。可能这样的经济状况下,需要一个审慎的重新的审查和考虑,来调整经济的发展方式。

  以下是问答原文:

  主持人:非常感谢。就像我刚才所说的,金融和实体经济确实是非常宽的话题,大家也可以听到,其实六位专家是从他们不同的角度,来谈他们对这个话题的认识。所以每个人其实他们都是专注了某一个方向。我就想先向几位专家提几个问题。第一个问题,还是请第一个发言嘉宾,朱云来回答一下,我记得之前有一次吃饭的时候,你就提到了中国债务比例发展非常快,大概三四年前你就提出了,我记得特别清楚,在一次小型聚会上。刚才你的主要发言又基本上还是集中在货币方面的扩张,你也提到了脱虚向实的问题,不管虚拟经济还是实体经济,投资就是要赚钱。近年来,对整个金融监管还是越来越严了,其实很多即使投资想赚钱也不敢做了,由于监管方面的要求。回到这个话题,如何能够既刺激投资金融机构的积极性,同时又让他们能够遵守各方面的监管,他们的规定,同时又能够服务经济实体,这本身是非常非常矛盾的。尤其在中国,这个投资还是导向于宏观的政策。你要是完全靠投资赚钱,长期的这种理论来说,往往可能会最后导致自己的夭折,我这种话说的对不对?你来评论一下。

  朱云来:我想讲讲我的几点基本理解:首先,你要深刻理解什么是市场经济,如果市场经济是参与的市场主体根据每个主体经济利益的计算,决定这个东西做还是不做,这个本身已经自然形成了经济。你现在说每一个参与的主体,也会根据他自己的计算,遵守规则,就是跟规则应该是没有直接的关系,你平常原来已经形成一套规则,按照这个规则。如果不按照这个规则,本来就应该做某种解决的,或者你规则错了,你把规则改了,或者必须应该遵守的规则,才使公众利益最大化。因此你必须让他遵守这个规则。这个跟规则没有关系,可能在实际生活当中,可能更希望快点发展经济,因此很容易讲形成一些项目去投,通过这些项目扩张贷款,扩张贷款之后实际不赚钱,很多人不了解,在你贷款过程中,你创造了货币,这个货币即便是你为了这个项目做的这个钱,你只要不收回这个贷款,这个钱通过经济交易过程,投资一方把钱交给了提供的一方,提供的一方可能是提供一部分或者是中间的作用,又转给下一个人,所以这个钱一直在里面转,越来越多,这个钱总是要逐利,总是要找机会。所以我们看到很多,不是说你可以脱实向虚,脱虚向实,不是这样一个规律。我们从宏观经济发展,从大的角度来看,这样的背景下,我们的贷款规模是不是够,是太大了,还是太小了?这是看机会,在早期发展阶段,世界经济进行调整,给中国很好的机会,你去投资建设出口的工厂。现在世界此一时彼一时,已经又变了好多年,十年二十年了,情况变了,你怎么做?前面有住房的建设,在开始起到很好的作用,现在又是此一时彼一时。现在建房总量比十年前增加了可能两三倍,这个数量大到一定程度的时候,它就是问题了。你现在再去做这种大量的地产投资,可能就有问题了。所以我觉得可能是我们需要审慎考虑一下经济的发展方式。我们一直在讲发展要转变方式,但事实上,我们过去看到的过去这些年发展的方式,其实基本没变,除了这个钱印得幅度越来越大,其它的方式没有改变。可能这样的经济状况下,需要一个审慎的重新的审查和考虑,来调整经济的发展方式。

  主持人:谢谢,我总结一下云来说的,第一是金融一定要服务于实体经济,而且钱,就是投资收益一定要是真正的实体赚来的收益,而不是用自己的钱赚一些高利贷也好,就不能不断在钱中再加钱。

  朱云来:市场经济,市场机制会决定这个钱,是钱多的问题,不是主体应该决定往哪儿去,比如合法的规定,这是原来都已经说的,你还能说做违法的吗?既然是非法的,原来有什么法该怎么管怎么管,这没有关系,在原有条件没有变的情况下,为什么觉得现在钱更多脱实向虚了?其实是因为钱更多了,过去也没有这个钱,也不会往那里去,不赚钱不会去的。现在反过来说,有些投资者拿了钱,给应该投实体,回报才2%、5%,不准人家投金融,那个金融15%、20%的回报,怎么能这样呢?你是赞成市场经济,还是不赞成呢?如果必须都安排钱投到哪里去,不就变成计划经济了吗?那就不用讨论了。

  主持人:接下来的这个问题,大家都同意云来的见解。宫董事长以前是招商证券(16.79 -0.36%,诊股)的董事长,而且直接参与A股和H股的发行。其实说金融回归于实体经济,其实证券起的作用也非常大的。金融市场还有各方面的争论,而且从指数上来说,今年是全世界目前来说表现最差的一个股市,但是后劲很大。有一种言论,会包括中国的指数,但是可能性非常非常小,您的判断是什么?对中国的证券市场下半年的预测是什么?

  提问:我想请教一下朱总,朱总对国际形势比较了解,在现在可以看到的大的国家,在金融的监管,金融和实体经济相互支持协调,相对比较好的,运行相对比较健康的国家或者大的经济体,应该是哪几个,有哪几个,或者哪几个经济体运行的特点,监管的现状值得我们好好研究学习和借鉴?谢谢。

  朱云来:这个问题有点大,这么多涉及到国际的情况,各个国家的监管,其实我觉得总体来说,西方像美国、欧洲这些国家的经济,发展得比较早,所以相对比较系统,但不是说没有问题,但是我们自己的问题,我们可以有借鉴,但是真正中国的问题和这些国家的问题不太一样,恐怕我们必须走自己的路,但是我觉得可能自己需要一个更为清晰的思维。就是你到底面临什么样的问题,你怎么样去解决它?应该在一个制度体系,原来我讲一个可能过去,需要一些顶层设计,其实这个是对之前的一些实际的做法,就是各个部门,各自为战,实际上都是根据自己的基础的情况,从底下往下做起来的一些规则。刚才贾先生也提到,一行三会这么多的金融领域,相互之间是有相当的密切的联系,但是你又是分别去制定规则,甚至也是分别去执行。遇到很多问题,可能就很难协调。但是这些问题,恐怕我们需要把它系统来看。但是你的基本规则是说什么样是一个合理的规则体系,什么该管,什么不该管,该管的也要讲究怎么个管法。要通过这些研究,形成一定的共识,要把它明确化。我们习惯于把这些规则,今天出了一个什么事,头痛医头,脚痛医脚,这些规则本身不细化。暂时解决这个问题,明天又引起另外一个问题,就看我们房屋调整政策,这三五年,这十年,改了多少回了。有用吗?每一次都改完了之后,又出来下面一个问题,农产品(9.09 -1.09%,诊股)也是一样,今天肉价涨了,就来个新政策,刺激肉生产,明天又跌得一塌糊涂,没法做了,等开始做了,又开始涨了。这都是经济的规律,我们要学习什么是市场经济的基本规律,要根据这个市场规律来正确做,甚至有的时候我们觉得,这是中国的一种文化习惯,资本逐利,虽然大家现在多少能接受,但是实际感觉上还是有点鄙视。后来我在想,逐利不是说不好,是必须的,国有企业不逐利,不挣钱,那就是对的吗?它要逐利,因为这是全民所有财产,全民才能得到利益,这是最大的利益,它必须逐利,必须盈利。所以其实盈利是没有错的,市场主体根据盈利的规则,就会做它经济的判断和选择。不是突然一下,你认为这个领域,这个实业好,它的就要应该赚钱,其实为什么你认为好的这个实业,它的利润这么低?就说明它实际是过剩的,你要听从市场的道理,你肯定是因为过剩了,才会不赚钱。那么你金融赚钱,当然也不一定对,但是它的原因是什么?正因为你印了这么多的钱,他们在分钱的过程中,他当然赚钱。所以这实际上是说,中国的发展,还是要真正把这些基本问题分析清楚,我们讨论清楚,我们可能不能一下子做到位,这个可能很难,至少把这个问题抓到它的本质,放在系统里面,所以我说需要一个系统设计,各种市场制度。本来是有一个比较好的体系,原来我们在说,你在出台一个制度之前,要在系统内进行讨论,后来做得好像越来越形式化了,一拍脑袋就定了,对体制要更为系统,这样对发展更为良好。

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