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信荣说|广东高院:二手房过户合同对当事人无效!

信荣房地产律师团队 2017-06-12 22:55:07

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◎原创撰稿丨信荣房地产律师团队首席律师张茂荣

◎稿件转载自公众号:信荣律师团队 

真实案例:买方过户后违约被判退房

签约:2014年8月14日买卖双方签订《二手房买卖合同》,成交价260万,业主需要赎楼,买方需要按揭,合同约定买方贷款不足的,应在三个工作日内补齐。

过户:合同履行过程中,业主配合买方虚高成交价为329万元并获得银行227.5万元同贷书,随后担保公司为业主完成赎楼,双方在深圳市不动产登记中心签订《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续,2014年12月4日房屋过户到买方名下。

拒贷:2014年12月9日买方办理了贷款抵押,2015年1月银行通知买方因递交了虚假合同不能放款!(就银行知晓过程,买方陈述是业主因房价暴涨恶意投诉)

起诉:2015年1月业主向深圳市宝安区人民法院起诉,要求解除合同,由买方返还房屋并支付违约金,买方反诉要求继续履行合同。

一审判决:2015年11月宝安法院判决:业主继续履行合同,买方支付剩余购房款166万元。

二审判决:2016年1月深圳市中级人民法院判决:买方协助业主将房屋恢复登记至业主名下并承担由此产生的费用!理由是:买方在银行拒贷后未能在三个工作日内补齐,行为已构成根本违约,业主有权解除合同。

咨询再审:二审败诉后买方咨询到信荣(深圳)房地产律师团队,经本律师审查发现:买卖双方递件过户时签订的《深圳市二手房买卖合同》就买方逾期付款的法律后果只约定买方支付违约金继续履行合同,并没有约定业主有权解约,遂以中介版《二手房买卖合同》在先,过户版《深圳市二手房买卖合同》在后,两者不一致的视为过户版合同对中介版合同的修改,过户版合同并没有赋予业主解约权为由代理买家申请再审。

再审裁定:2017年2月广东高级人民法院裁定认为:过户版合同只是为了办理过户递件时行政机关备案所需签订,并非实际履行的合同,合同权利义务关系应当以中介版合同为准,驳回买家再审申请!

信荣说法:两者适用条件不同,认定过户版合同无效与行政确认冲突

1、中介版合同适用于业主未完成赎楼,买方未取得贷款承诺情形,而过户版合同适用于业主已完成赎楼,买家已取得贷款承诺函情形,两者适用条件完全不同,相互不具有可替代性;

2、过户版合同经政府部门审核并作为给买方颁发所有权证书的法定依据,而买方的所有权证又是买方抵押贷款的合法依据,即:过户版合同已经政府确认合法有效,法院认定其对当事人没有约束力,存在司法认定与行政认定不一致的冲突;

3、虽然本团队律师不认同广东高院的观点,但既然如此认定,买卖双方应对此引起充分的重视,确保自身不要违反中介版合同约定;

4、中国不是判例法国家,同案不同判的情况时有发生,虽然高院就此案做出了如此认定,不排除其他法官做出不同认定。

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