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注意!一线城市房租集体下跌...2008年以来首次!

大方 2017-05-31 16:41:41
席卷全国的楼市调控,遏制炒房潮同时,租房市场亦出现逆转。

一线城市租金首降

今年3月以来,楼市调控席卷全国,据国际金融报不完全统计,已有近60城出台超150次调控政策。

在政策调控下,热点城市房地产市场量跌价稳,涨势暂缓。特别是一线城市,在房屋交易市场不活跃的情况下,房屋租赁价格也开始出现下滑。

上海房屋租赁指数办公室的数据显示,上海房租指数结束了连续90个月的上涨行情。数据显示,4月份,中原二手住宅租赁共成交1197套,环比下滑20.89%。

而根据国家统计局数据,4月居民消费价格中,租赁房房租环比上涨0.2%,涨幅较上月也有所收窄。

成交冻结,部分业主开始转售为租,一些地区租赁房源供大于求,带动租金小幅下行。

以上海杨浦为例,房源空置率比较高,大量房源成交周期维持在1个月以上,租金下滑较为明显。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右,两房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之间,三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之间。

事实上,今年前5个月,上海二手房租金已经出现3次环比下跌的情形。4月份中原(上海)租金指数月报显示,4月中原(上海)租金指数为238.2点,环比小幅下滑1.09%,同比下滑4.38%,环比、同比跌幅均有所扩大,全市租金均价77.7元/平方米/月。

实际上,上海并非个案,北、上、广、深四个一线城市的租金都在持续下降。

今年3月中下旬以来,北京等热点城市楼市调控升级,住房销售量下跌,部分房源由售转租。同时,自去年5月以来,多地先后出台政策措施鼓励发展住房租赁市场。

打开某房产中介的网站,在北京某地区的出租房屋列表中,共有9个租赁房源。当中有2个显示有绿色的“向下”符号,表示降价了。其中一套房屋经纪人表示,房主着急出租,就降了一些价格。

经纪人:60多平米,报的6500元/月,现在还没租出去,挂了有半个月了。报太高租不出去。现在有大学生毕业。如果9月以后开学后,更不好出租。

证券时报分析,对于目前在四个一线城市买不起商品房、住不上保障房的“北漂南漂”们来说,房租出现首次下降显然是条好消息,再与包租婆包租公谈房租无疑就有了底气。

一线城市房租首降,不仅意味着供求关系发生变化,也意味着市场秩序在好转。

楼市调控初见成效

从去年持续至今的楼市调控,已为本次房租市场变化埋下伏笔。

5月15日,国家统计局发布4月份房地产开发和销售情况月度报告数据。1月份至4月份,全国房地产开发投资27732亿元,同比增长9.3%,增速比1月份至3月份加快0.2个百分点,其中住宅投资增长10.6%。房屋新开工面积48240万平方米,同比增长11.1%,其中住宅新开工面积增长17.5%。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏表示,从数据可以看出,4月份房地产开发投资继续增加,商品房待售面积进一步减少。

证券日报援引中原地产首席分析师张大伟观点分析,整体看2017年4月份各地楼市调控政策继续加码,在政策约束下楼市表现一般,成交量同比和环比均有不同程度的下降。截至4月末,主要热点城市的库存均有上升,去库存主流城市集中在三线城市。

张大伟表示,从调控政策内容看,4月份单月,超过50个城市发布了70余次调控政策,其中全国已经有超过20个城市“限售”,正成为当前各地楼市调控的新思路,也成为本轮从3月份开始的全国多城市调控新特点。预计未来还有更多的城市将执行落地这一新调控措施。一定年限限制转让,可以有效的降低投机行为。

三大因素推动租金回落

针对一线城市房租回落情况,分析认为:

首先应当归功于去年下半年开始的这一轮楼市治理。由于多个城市对房价过快上涨采取了严厉调控措施,一方面让不少房源“由售转租”,为住房租赁市场增加了供给。

其次,一线城市重拳治理房屋中介市场,挤出了租金中人为添加的水分,也促使租金回归真实水平。

另外,也要归功于建设公租房和发展住房租赁市场。公租房对一线城市房租下降的贡献在于,既分流了部分租房需求,也拉低了平均租金。而2016年国办下发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,显然也对一线城市房租首降起到了一定积极推动作用。

报道分析,一线城市房租首降只是一个开端,拉开了房租回归合理水平的序幕。这是因为,“房子是用来住的、不是用来炒的”已经成为楼市新定位,不管是临时调控还是建立长效机制无疑都会围绕这一新定位,当房子不再被炒,房价将趋于稳定,这有利于稳定租金乃至降低租金。

而且,一线城市均表态要加快增加住房土地供应,即增加住房供给,有一部分新增房源将会转化为租房供给。再看需求端,北上广等特大型城市纷纷提出人口“天花板”的控制规划目标,这对租房需求会产生一定影响。

以上海为例,一季度外省市人口初次到上海就业者减少,新增租赁需求不旺;二室及以上户型合租业务,受到机构及中介的长租公寓竞争影响,部分散户降租揽客,租金出现3%-5%的下调;同时,部分高、中端板块房源出现二成以上增加,这些均促使房租出现一定程度的下降。因此,当未来供给增加而需求被控制,显然为房租下降创造了有利条件。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,二手房市场交易的降温也是房租下降的原因之一。

严跃进:房租下降某种程度上和现在整个市场的降温态势有关系。和过去持续上涨的态势相比,目前房租已经得到遏制,但同时并没有出现比较明显的下滑。可以说,部分房源出现租金下滑其实是和过去上涨过快有关。现在随着二手房市场交易的降温,很多房东把房源由过去的出售转变为出租。相对来说,租房获取房源的渠道也更多,这也促使房租出现一定程度的下降。

此外,制度建设也在创造有利条件。比如说近日住建部公布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,多处规定都有利于租金回归合理,比如“租赁期限不得低于3年”、“出租人不得单方面提高租金”等规定,对于房租具有“稳压”乃至“降压”的积极作用。

专家:租金进入平稳微调周期

不过,从租赁市场来看,每年春节过后的两个月左右和“毕业季”是租房的高峰。其他时段大部分处于续租周期内,租赁市场通常较为平稳。对于近期一线城市房租涨幅的收窄,中原地产首席分析师张大伟分析认为,租金进入了一个平稳微调的周期。

张大伟:按惯例,每年的3月下旬到5月这段时间是淡季,而今年恰好又叠加上了楼市调控,买卖市场应该说非常冷清,成交量低迷,因此租赁市场供应就相对稳定。一些房源和区域的租金的确出现了微调,但是调整的幅度也不是很大,因为整个一二线城市人口总量还是比较庞大。

据统计,我国大约有1.6亿人在城镇租房居住。去年底的中央经济工作会议明确提出,要建立购租并举的住房制度。多地也出台了培育和发展住房租赁市场的措施,支持租赁住房建设、发展住房租赁企业,鼓励房地产开发商开展住房租赁业务。从租赁房源供给的角度来看,张大伟认为,还需一些时间来等待支持增加租赁房源相关政策措施的落地,以及这部分租赁房源的入市。

张大伟:供应上,北京上海都出了一些政策,土地增加了一些供给,但是,这些现在和形成房源相比还比较远。基本上从土地形成房源要一年左右。有些如果要到租赁市场,还要精装,基本上要一年半左右的时间。

他认为,这些热点城市租赁房源真正落地后,在现有租赁需求水平下,在明年同期,一线城市房租有望出现更明显的下行。

租金回落只是开始?

国际金融报援引第三方机构测算,一线城市租金回报率已经降至1.5%左右,北京甚至跌破了1.5%。目前还处在第一个阶段,即租金下跌、房价横盘以及租金收益率下行的阶段,楼市成交冻结对租金的影响将持续显现。而有人认为,北上广深被认为是楼市风向标,当这些城市房租开始下降,其他城市房租大概距离下降也不远了。

当然,房租首降只是开始,能否降到合理水平还需要观察。显然有必要促使房租回归合理,因为这不仅关乎住房租赁市场和楼市健康与否,也关系到民生负担是否合理。而且租金下降有利于改变人的住房观念,并能促进“双创”。要想租金回归合理,关键在于制度建设和市场建设两手都要抓,两手都要硬。

来源:央广网综合《新闻纵横》、中国经济网、证券时报等

本文编辑:李天路

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