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站在纽约回望深圳2:深圳贵重资产凭什么继续上行?

楼兔子 2017-05-19 11:40:03
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◎原创撰稿丨楼兔子 胡春

◎稿件转载自公众号:楼兔子兄弟

靴子落地!深圳楼市暗流汹涌。很多购房者在犹豫观望,但很多朋友已经在静悄悄出手了!

近期,楼兔子连续陪同粉丝朋友出击看房,最终成功购入一套2400万的大户型豪宅和单套总价分别是330万和380万的商务公寓两套。另一位熟识的投资客朋友则出手购置了一套167平米的五房,总价接近620万。

与此同时,深圳楼市大手客也在悄然出手。楼兔子得到深喉爆料,龙岗一个住宅盘,短短3天时间就出货超过12套住宅。而另一个商务公寓盘,甚至一个豪客就一次性购买了超过20套,总价超过4000万元。

市场如此诡异,普通人到底应该怎样认知深圳楼市大趋势呢?

四月中旬,应易居中国邀请,楼兔子和150多位中国地产产业链精英前往美国易居沃顿商学院短期游学考察,半个月左右时间里踏访了纽约华盛顿费城三座城市和多个顶级公寓楼盘。

在当时的考察笔记中,楼兔子记录了自己的强烈感觉:深圳和纽约最为相似,最共同的属性是开放性的移民城市。一座欣欣向荣的城市,房价分化上行是大概率事件。贵重资产往往紧邻城市最开放的公共空间。

这三点,个人认为是投资深圳房产的钥匙。

01

纽约房价落差很大

曼哈顿最贵资产在中央公园

很多人认为美国是天堂,天堂的房价一定比杭州贵!其实并不一定是这样。

在美国考察期间,楼兔子实地了解过纽约的房价情况,分区落差真的很大。在纽约中央公园,几位黑人朋友在向游客展示街头杂艺。一句经典台词引发全场大笑:嘿,哥们!这里可是纽约!这里可不是新泽西!

纽约曼哈顿成全球资产标杆

纽约是什么样呢?曼哈顿中央公园旁边的one57公寓,平均价格6000美元每呎,折合人民币每平米46万元。大名鼎鼎的432公寓价格更高,起步价就是每平米46万元,最便宜的一套也要1700万美金。

万科在曼哈顿的“东53街100号”项目,每平米大约是26万元。目前最便宜的一套是106平米的一房,总价355万美金,折合人民币大约是每平米23.4万,每月还要交2.4万人民币的管理费和房产税。

远处大楼即为432公寓

一桥之隔,地铁通行时间大约45分钟的新泽西呢?一套两房两厅的独立屋,总价大约是80万至100万美金。在黑人聚集区,同样房产大约是60万至80万美金。

绝大多数在纽约曼哈顿工作的所谓白领阶层,都居住在毗邻的新泽西。但全美贵重资产基本集中在纽约中央公园附近。

150个标准足球场大小的公园

曼哈顿的经济活力,当然是区域房价最坚实的动力。但只有到了现场感受过纽约中央公园和纽约大都会艺术博物馆魅力的人,才能明白曼哈顿房价的另一种硬实力。

这座城市在核心区拿出了大约340万平米、15个标准足球场大小的土地,建设纽约中央公园,打造向所有人开放的城市绿肺公共空间,同时在公园周边星罗棋布地布置了纽约大都会博物馆、美国自然历史博物馆、惠特妮美国艺术博物馆等等一大批美术馆、艺术馆和科学馆!

这种城市资源、自然资源和文化艺术资源重重叠加的资源优势,是曼哈顿高房价的核心价值。

纽约曼哈顿周边文化资源丰厚

02

深圳房价正重新洗牌

资源叠加的三大中心还将走强

和纽约相比,深圳房价是什么水平呢?

Q房网的最新统计数据显示,4月份深圳二手房的成交均价大约是每平米5.2万元。这个数字和纽约曼哈顿均价大约每平米10万元相比,基本上是半数而已。

如今深圳正雄心勃勃地以龙头姿态牵引整个粤港澳大湾区,直接对标纽约湾区。以中国大国崛起的速度和深圳创新经济的实力,假以时日,粤港澳大湾区赶上甚至超越纽约湾区并不是痴人说梦的事情。

也就是说,深圳房价理论上应该还有至少一倍的上升空间。

粤港澳大湾区资产还有上升空间

那么,哪些区域的爆发力会更强劲呢?个人感觉以纽约曼哈顿为镜鉴,集中更多城市资源的区域最值得关注。在深圳,福田中心、前海中心和龙岗中心当仁不让。

十三五规划为首善之区的福田,正雄心勃勃地打造新金融中心,房价最稳定,中值大约是每平米8万至10万元,深业上城、东海国际公寓和深圳中心天元等标杆项目单价更是在12至14万元。受新政影响,刚刚上市的万科瑧山府,大部分产品备案价是每平米9万多元。

前海中心更不用说,6年前政府拟定了1600亿投入的建设计划,当年房价基本上是每平米2万多元,如今已经直奔10万元级别。毗邻春茧体育馆的华润悦府如今基本上每平米16万元。深圳湾1号更高,出现了不少每平米20万元甚至是25万元的成交案例。

龙岗中心城成为深圳东部中心

龙岗中心城是最有可能打破格局的竞争者,而深圳东进战略的实施则是牵引变革的发动机。

按照《深圳东进战略行动方案2016至2020》的设计,龙岗中心城的最新城市定位是深圳第三极!《深圳东进·龙岗打造深圳东部中心蓝皮书》则更直白,龙岗中心城将打造成为集合高校科技商务文体等多功能于一体、资源强大的东部CBD。

深圳东进战略演进规划图

早期,龙岗中心城房价仅仅是每平米2万元的时候,熟知城市规划的朋友告知说,龙岗中心城房价能上5万元。如今,龙岗中心城万科广场天誉一期已经入伙,销售均价大约是每平米5万元。预期天誉二期住宅楼王单位,销售均价每平米将超过6万元。

深圳东进战略预期总投资是1.6万亿,这是6年前前海中心规划投资的10倍!龙岗中心,深圳第三极能追赶前海速度不?这个猜想让人激动。

03

深圳第三极爆发

东部CBD集合更多开放公共空间

从福田到前海,深圳CBD的发展轨迹显示了一个道理:在深圳地产起步的早期,业主更关注的是自己那套房、自己那个小区的品质。如今,业主更加注重的是在自身品质基础上,与城市公共空间的融合度。

比如深圳湾1号自身品质超群,更有地铁和春茧体育馆、南山文体中心的资源叠加。深业上城自身产品过硬,最重要的也是叠加了地铁和莲花山、笔架山、中心公园这三大城市绿肺资源。

深圳湾1号和深业上城的异军突起,和纽约中央公园周边形成顶级豪宅圈的基因是一致的。

冠名深圳第三极、深圳东部CBD的龙岗中心城,已经拟定了龙岗区政府、龙城广场和龙潭公园为城市中轴线的发展规划,未来将重点向这个区域集中高端资源。总建筑面积达到140万平米的万科广场综合体,是这条轴线的中心点。

三馆一城将成为东部CBD城市客厅

最先亮相的高端资源是龙岗“三馆一城”,分别是科技馆、公共艺术馆和青少年宫,预计今年年底开业。“一城”则是龙岗深圳书城,目前正在进行地下垫层,预计今年8月封顶,明年投入使用。

“三馆一城”占地面积2.5万平米,建筑面积超过9万平米。地下空间将会连体打通,预期可增加8700个停车位,地面上将以8处连廊贯通打造慢性交通系统。整体来说,“三馆一城”将成为东部中心的城市客厅。

很多朋友并不是太理解“三馆一城”对于龙岗中心城的城市意义。其实,在如今城市事实上形成了各家小区封闭孤立的背景下,深圳人已经强烈感受到了对大型城市公共空间的向往与追求。

中央公园满足城市人开放居住意愿

在纽约,中央公园和大都会艺术博物馆等文体中心,就是钢筋水泥丛林里城市人真正开放互融的连接点。龙岗“三馆一城”将来会承担类似的功能。周边的房价也可能因此发生巨变。

与龙岗“三馆一城”毗邻,万科广场正在推售建筑面积约64至80平米的SOHO TOWN新品。

万科广场新品规划图

值得注意的是,万科广场SOHOTOWN新品位于龙城广场北地块,是深圳东部CBD的中心资产,是整个北部地块商务集群的一部分。可以无缝对接地铁3号线龙城广场站。

在龙城广场南地块是万科广场140万平米城市地标综合体的另一个旗舰作品——约3.34万㎡的下沉式商业中心。未来将在地下联通“三馆一城”和万科广场SOHO TOWN所在的北区商务中心,形成深圳最大的地下空间。

万科广场下沉式广场效果图

以纽约洛克菲勒广场为例,它是曼哈顿中心的下沉式广场,承接着曼哈顿一座城市的中心功能。周边矗立着19幢办公大楼,包括 NBC新闻网总部、时代华纳以及全世界最大的新闻中心美联社都位于这里,这里就是美国的新闻和娱乐中心。

洛克菲勒广场至为繁华

龙城广场下沉式商业中心将以其开放性和交通便利性,成为龙岗人气最旺商业最为繁荣的区域,价值潜力不可估量。

龙城广场南广场俯瞰效果图

万科广场140万平米的超级城市综合体,聚集“三馆一城”和下沉式广场等公共开放空间,将打破深圳人孤岛型封闭居住的惯性,营造更加开放包容的城市居住状态。在这个改变的过程中,自身物业价值也将得到提升。


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