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深圳二手房市场 本周这几个小热点可以关注

鼹鼠论房 2017-05-17 16:37:49

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导读:

下面鼹鼠就带大家看看深圳本周(5.11-5.17)房价的数据变化吧。


一、全市二手房源主要分布在哪里,放盘数量有啥变化?

截至5月17日,全市在售二手房源为龙岗区最多,共7162套,占全市28.47%。

各区房源数量变化:

二、全市范围内,有多少业主上调了报价,多少业主下调了报价?

根据鼹鼠监测到的数据,5月11日至5月17日期间,全市共有296套房源上调了挂牌价格(约占总二手房源放盘量的1.18%),共有1040套房源下调了挂牌价格(约占总二手房源放盘量的4.13%)。

下调放盘价格的业主数量比上周又有显著增加。上调的数量进一步减少。这么看的话,业主信心比上周要更弱一些。3月的时候,我曾判断市场转暖基本是定局,现在看对于北京恶性上涨带来超预期调整的可能性和带来的后果缺乏足够的预期。

三、各个片区有多少业主上调了报价,多少业主下调了报价?

鼹鼠分区域统计了各个片区上调/下调报价的数目。为便于直观比较,我们根据上调和下调数量计算出 “业主信心指数”。其中因坪山、大鹏、光明放盘较少,未计入统计。

所有区域信心指数为负。比起上一周分化的情况,本周各区域情况差别不大。都是中等偏弱的样子。

*业主信心指数=(上调挂盘价房源数量*1.8 -下调挂盘价房源数量) /(上调房源数+下调房源数)

业主信心指数反映了二手房业主信心状态,数字越小说明业主缺乏信心易降价,数字越大说明业主充满信心易涨价,对短线走势有较好的说服力。数字为负数说明房价短期存在下行压力。

1.8为经验值,即“市场平衡时下调房源价格和上调的比例”。可能视所在城市不同,取1.8-2.1之间。


具体每个小片区调涨/调跌的房源数量如下表所示。

龙岗横岗、南山红树湾、福田百花等片区本周表现相对强势。但龙岗中心城、布吉、福田皇岗等片区降价房源较多。上周亮点大运新城,在本周算是平衡的状况,并没有表现出持续热度。

四、本周各个小区同户型的报价比上期有哪些变化?

鼹鼠对比了2711个小区每个户型本周和上周最低报价的变化,得到了这样一张表:

上表共有9449条记录,经过统计,和上周相对比这短短一周时间共有454个小区户型的最低价抬升了(意味着你要去买该小区的某个户型,需要付出更多的银子),727个小区户型最低价下降了。总体表现偏弱势。


各个片区最低价抬升/下降数如下表*:

该指标看来,宝安桃源居是最弱片区。福田梅林新洲石厦皇岗、盐田沙头角、龙岗中心城等片区表现也比较弱。强势的片区有福田景田、八卦岭、百花。以及宝安西乡、坪山。

*该数据的统计不区分具体不同户型,如同样3室2厅可能上周卖的最低价那套是90平米,而本周是120平米的。每一期分析总有一些“下降”并不是真的降价,而是上期分析的三室两厅是120平米而是90平米,同时也有一些“抬升”并不是真的涨价,而是上期数据里最低价那套三室两厅是90平米,本期是120平米。从统计角度上看,这种误差会相互抵消。


五、全市各区房价现在在什么水平?

截至5月17日,各区在售二手房平均单价为南山最高(挂牌均价为72711元),坪山区最低(挂牌均价为30501元/㎡)。坪山、大鹏、光明因放盘较少,受个体因素影响较大,不具有代表性。

这个叫“提琴图”。解读方法如下:

白点:该区域房价中位数位置。

黑色粗线覆盖范围:该区域按均价排序25%-75%位房子覆盖的范围,可以反映该区域的大多数房子均价在什么范围。

黑色细线:该区域房价最高有xx万一平米的房子。

蓝色色块:本期该区域房价均价的密度分布形状。

绿色色块:上期该区域房价均价的密度分布形状。


总结:

1、  市场总体偏弱,每个行政区都不强。

2、  宝安西乡片区表现不错,值得关注。坪山片区本周表现可以,但坪山数据量小,所以要观察一段看看。龙岗大运新城上周表现好但本周看热点缺乏持续性。如果是投资的话,个人觉得西乡比较主流和成熟,风险相对小。

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