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坪山还能买吗?试问那些你错过的城市中心吧!

楼兔子 2017-05-15 20:31:28
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◎原创撰稿丨楼兔子 胡春

◎稿件转载自公众号:楼兔子兄弟

最近坪山楼市出现了一些异动的情况。有好消息也有坏消息。

好消息是泰禾地产旗下的两个重磅项目在进行前期预演了,身披地王盘与豪宅专家的光环,泰禾项目让坪山楼市充满了想象。另一个消息稍微偏弱,有两个品牌地产商旗下的项目价格最近似乎出现了有小幅度调整。

那么,坪山楼市还能买吗?

楼兔子的感觉是坪山后续还有大杀器!在未来很长一段时间内,深圳房价整体拔尖的速度会弱后于洼地补涨的速度。这个趋势将在坪山沙井和光明这三个地方得到验证。事实上,这也正是深圳移民城市的特殊性使然。深圳最初设计的多中心城市格局,注定了深圳城市化依然在半途的背景下,坪山沙井光明这些曾经的城市边缘将迎来一股强劲的补涨行情。

这其实也是近五年龙华深圳北站红山站附近逆天上扬的深层逻辑。接下来的十年,这个趋势会漫延到坪山沙井光明这些区域。所谓风水轮流转三十年河东三十年河西,各领风骚数百年年,大概也就是这个意思。

楼兔子在美国参加易居沃顿商学院游学考察的时候,美国最大的地产开发商铁狮门高管来上课。他第一句话就提醒地产商学员,房地产投资必须找准城市的CBD中心,铁狮门只投资核心城市的CBD。但城市CBD的具体位置并不是一成不变的,就好比中国三千年前的首都在西安,而今北京成为京畿要地。CBD变迁达千里之遥!

对于购房者来说,你看清楚了深圳的多中心城市CBD格局吗?你掌握了这把深圳楼市投资的钥匙吗?

1

深圳多中心规划格局

龙华之后,哪个CBD将爆发?

去年9月,经国务院批复,深圳成立了龙华区和坪山区。至此,深圳一共成立了8个行政区。坪山和龙华是最新、最年轻的两个行政区。

如果以深圳楼市的全局视野看,深圳自此应该对应形成8个相对集中的CBD区域。但是,实际情况却大有不同。

福田的CBD区域非常清楚,莲花山南面大片的行政商业中心龙头地位无可撼动。目前来看,龙头居住区在香蜜湖,但一定不要忽视了。梅林片区才是整个福田争取到的全市17个重点发展区域之一。这个潜台词,你一定懂的。

南山的CBD已经泛化。大家经常说的南山商业文化中心区一定是CBD吗?估计蛇口、前海、后海、深圳湾超级总部基地未必会答应。南山内部群雄争霸的格局,恰恰是南山城市化领先于深圳各区的表现。所以,这些年投资南山房产,任何一个区域基本上都没有犯错。

宝安的CBD变化已经很大了。2002年左右是在新安老城前进路一带。2004年开始宝安新中心区建设。随后的十年时间,宝安CBD迁移到了如今的第五大道熙龙湾一带。然而,在前海自贸区,尤其是粤港澳大湾区时代背景下,宝安区的CBD必然要继续西迁,大概会在哪里呢?机场以西的沙井!这里是未来十年的宝安楼市风口。星河地产的坚挺是有道理的。

罗湖CBD已经没落。至少未来十年,必须看旧改的机会。未来的发展趋势类似南山。还是多中心崛起。很难再形成一家独大的格局了。盐田大鹏的格局最不明朗。个人感觉,深圳政府方面应该还没有形成最终清晰的思路。龙岗中心城一家独大,这个没有疑义。

龙华的CBD正在急速转移。深圳北站到红山地铁站一带,会越来越靠近福田,如今房价逆天上扬其实就是融合加速的表现。龙华会转移阵地,挖掘新的热点。楼兔子曾经撰文写过,龙华未来会形成深圳北站和观澜鹭湖行政中心两强并立的双头鹰格局。错过龙华的朋友,不要着急了。早进观澜,不会错。这是深圳北进东莞的必然跳板。

坪山区CBD中心的崛起更加势不可挡!在去年公布的深圳东进行动战略中就明确提出,未来将打造的深圳东部中心是“龙岗中心城和坪山CBD”的联合体。这是什么概念?曾经的坪山小弟一跃而上,和老大哥平起平坐了!

坪山区行政辖区面积166平方公里,最年轻行政区的属性确定了坪山区只能有一个CBD。而东进战略又赋予了坪山区CBD更多战略意义。这是深圳全力东进、联络惠阳大亚湾的第一桥头堡。发展强大了,这就是深惠同城的旗舰示范效应,只许成功不能失败。

光明新区是个特例。它还不是行政区,但光明新区的楼市CBD中心气质已经显现。

2

追逐最年轻的CBD

楼市投资经验:年轻的更加活力

环顾深圳各区CBD楼市态势,你会选哪里?眼花缭乱了是吧!

对于来深圳不是太久,对深圳城市发展格局陌生的朋友来说,短时间内补齐深圳城市发展脉络是有点困难。但有一条捷径:追逐深圳最年轻的CBD!这是一条已经得到实践证明、获利丰厚的深圳楼市投资秘笈。

深圳是一个从小渔村发展起来的国际大都会城市。蛇口是起点,那是第一个CBD。影星刘晓庆1990年购买了一套蛇口的碧涛苑别墅,总价大约是110万港币。去年同类物业上市拍卖,起拍单价9万元每平米,总价约1775万元。上涨幅度大约是18倍。

2004年,宝安新中心区开始启动。第一个项目是富通好望角,起售价每平米2300元。如今该楼盘的二手房朝南向的好单位报价是每平米约9.3万,平均报价大约是每平米6.2万元。平均涨幅大约是26倍。

龙华区在2004年左右因为“二线拓展区”的启动而慢热,当年的龙华大盘锦绣江南一期开盘价大约是每平米2300元。如今一期二手房报价最高大约是每平米4.7万,均值大约是4.4万。上涨幅度大约是20倍。

2014年6月坪山区的60万平米大盘京基御景印象开盘,起售价大约是每平米1.2万元。如今二手房报价大约是每平米3.9万元。3年时间上涨了3倍!

之所以翻出这样历史旧账,就是要提炼出一个结论:深圳的城市发展依然在快速演进,投资买房选择最年轻的CBD核心区,失手翻盘的概率极小极小。相反,翻倍甚至是翻十倍以上的红利,却是大概率事件。

3

新移民的机会

深圳最年轻,坪山吸人最狠

坪山的城市机会首先来自于新移民的进入,坪山是一座年轻的城市。年轻就是活力,年轻就是生产力。

基于8.68亿QQ用户大数据,腾讯公司最近发布了《2017全国城市年轻指数》。这个报告显示,深圳连续两年蝉联全国“最年轻城市”。紧随其后的是贵阳与金华,四川广安、四川绵阳、安徽芜湖成为“年轻指数”上升最快的三线城市。

在腾讯发布的“年轻城市”榜单中,没有一个是北方城市!年轻人都跑来深圳了,这是深圳楼市近期频繁出现北方人买房的背景之一。日本和欧美社会这些年暴露出来的老年社会人口出生率低一系列疑难杂症,印证了人口持续增长对一个城市、一个国家的重要性。深圳最年轻,这就是深圳超级大都会城市崛起的资本。

那么深圳这座新移民城市里,哪个区域体现了最强的人口吸铁石效应?请仔细看下面这张深圳官方统计发布的2016年末深圳各区人口统计表,全市非户籍人口比2015年增长了3%,这其中福田区表现最弱!负增长!而坪山区表现最好,达到了16%的增长。

这说明深圳在过去一年吸纳外来人口的过程中,坪山、光明新区和宝安风头最劲。另外,坪山区户籍人口5.48万,非户籍人口35.5万,接近7倍的差距,这是典型的移民城市人口结构!

美国移民国家和深圳移民城市的历史实践证明,移民城市往往具有更强的城市爆发力!

4

住到坪山去

坪山最新路网规划构建东部中心

为什么这么多深圳新移民选择落址在坪山区?当然是因为福田房价太贵!挤出效应非常明显。但在深圳东进战略规划下的东部交通大提速也确实给了新移民住到坪山区去的便利。

在东进战略的推进下,深圳地铁14号线、南坪快速三期、盐坪通道等路网建设将会加速。这些路网建设的交汇区域无疑是坪山区未来无可争议的CBD中心区。

事实上,以中山大道与锦龙大道交汇处为核心,这里已经聚集了深业东城国际深业东城上邸、京基御景印象、金地朗悦和力高君悦国际等项目,另外龙光旗下的地王项目和泰禾地产旗下的两个项目,也全集中在这里。另外,坪山高级中学也在这个区域。这里可以说是坪山现代城区的样板。

从坪山出发,高铁45分钟到福田,地铁55分钟到福田,高速公路大约80分钟到福田。这是什么概念?楼兔子4月份参加易居沃顿商学院美国游学考察活动时了解到,纽约曼哈顿80%以上的上班族是居住在45分钟地铁车程以外的新泽西,最新的纽约华人聚集区法拉盛小镇,则是高速车程大约90分钟。

坪山之于深圳新移民,那简直就是纽约曼哈顿华人的法拉盛啊。

5

在坪山区工作

坪山似南山,新兴产业崛起

一直以来,对于一个城市一个区域的房价走势,楼兔子的基本判断是:短期看政策影响和供求数据,中期看城市规划与经济发展,长期看人口增速。

以这个模型去考察坪山,坪山真的很像南山。

坪山区行政辖区面积168平方公里,南山区行政辖区185平方公里。两个区面积几乎相当。但官方数据南山区2016年年底的常住人口是135.6万人,坪山区只有区区40.79万人。南山区2016年的GDP数据是3842亿元,全省排名第一,全国排名第三,仅仅落后于上海浦东新区和北京海淀区。

从经济数据上看,坪山和南山根本不在一个等级!但请注意两个基本事实:第一,坪山区非常年轻,2016年10月才获得国务院批复成立。而且新移民聚集,人口年轻。第二,坪山区和南山区的经济发展引擎非常相似,产业定位也类似。

南山区持续爆发的动力源是战略新兴产业格局下的创新性经济。坪山区走的是同一条路。

在深圳公布扶持发展的17个重点发展区域中,坪山区也是战略新兴产业。在深圳东进战略实施纲要中,坪山区的定位是和龙岗中心城一起打造“东部中心”和深圳第三极。

目前,坪山区已经规划申报了51.6平方公里的国家级高新区,重点发展新能源、生物医药、新一代信息技术和智能制造,三大产业集群未来产值个个都是千亿级。

坪山新能源产业基地规划图

坪山生物医药基地实景图

数据显示,在2009-2016年7年期间,坪山区企业数量已增长7倍,国家级高新技术企业增长5倍。新能源(汽车)产业产值近4年更是增长7.9倍。近年来,很多南山区相关企业在坪山区扩大生产规模甚至整体迁入坪山。

工作在坪山,居住在坪山。不只是梦想。

6

供应量爆发

泰禾领衔,坪山楼市大会战启幕

坪山的城市机会,吸引了大批品质开发商进驻。

从各方汇总的信心看,未来坪山将至少有27个旧城改造项目相继上市,涉及总拆地重建面积约314万平米。这其中旧改体量超过10万平米以上项目就至少有11个。其中最大的一个是正山甲片区城市更新单元,拆除重建面积达到45.3万平,但仅占整个坪山区旧改体量的6.9%。

值得注意的一点是坪山区一直在采用“整村统筹”的土地整备制度。在这种城市拆建模式下,城市建设将更加容易实现整体性规划。

也就是说,坪山区未来的城市面貌将因为起点更高,而更加现代化!这是其它旧城改造老区正在学习的地方。

坪山区27个旧改项目规划图

以土地拍卖、旧城改造为契机,坪山片区已成为一线品牌地产商的角逐之地。万科、招商、京基、深业、泰禾、恒大、碧桂园、奥园、卓越等品牌开发商都在坪山开发或囤积了项目。

坪山大会战酝酿已久!坪山楼市供应量的爆发,将引领坪山楼市上行。

泰禾集团是坪山楼市不容忽视的力量。泰禾集团在坪山的两块地都不简单,两个项目泰禾中央广场和信达泰禾金尊府预计今年二三季度先后上市。

坪山泰禾中央广场效果图

泰禾中央广场,为泰禾集团商业地产板块“广场系”力作。多年来,泰禾“广场系”在北京、上海等地已成功开发多个项目并取得成功。深圳泰禾中央广场,屹立于地铁14号线沙湖站(规划)之上,是一个集萃顶级办公、精品商业、高端酒店及艺术文化配套等多元化业态于一体的城市标杆型综合体项目。

坪山信达泰禾金尊府效果图

信达泰禾金尊府,是泰禾集团与信达地产二度联手的力作,是近年来深圳难得一见的纯居作品。泰禾赋国风以新意,打造一座人、宅、园交相辉映的金尊府,成就高宅与大园之美。

泰禾东部双星年内相继冲击上市,坪山楼市因此或将发生大变化。


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