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上海二手房业主降价多,看看这些降价集中片区有你吗?

鼹鼠论房 2017-05-15 19:27:26

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导读:

上周我们说到“最近几周,上海二手房市场,业主的降价正在逐步增多。”,本周数据显示,放盘价降低的业主又多了一些。虽然一手市场依旧火热,但调控预期的增强和相比之下一手房较高的性价比,无疑对二手房带来了压力。

下面鼹鼠就带大家看看上海本周(5.9-5.15)房价的数据变化吧。


一、全市二手房源主要分布在哪里,放盘数量有啥变化?

截至5月15日,全市在售二手房源为浦东区最多,共18879套,占全市23.11%。

各区房源数量变化:

二、全市范围内,有多少业主上调了报价,多少业主下调了报价?

根据鼹鼠监测到的数据,5月9日至5月15日期间,全市共有969套房源上调了挂牌价格(约占总二手房源放盘量的1.19%),共有4167套房源下调了挂牌价格(约占总二手房源放盘量的5.10%)。

整体而言市场处于偏弱。下调上调比例依旧超过4:1,二手房价格会有一定下行压力。

三、各个片区有多少业主上调了报价,多少业主下调了报价?

鼹鼠分区域统计了各个片区上调/下调报价的数目。为便于直观比较,我们根据上调和下调数量计算出 “业主信心指数”。其中崇明、金山、上海周边因放盘数据较少,未计入统计。

以“业主信心指数”衡量,静安、黄浦、青浦等可以称为“相对稳定”的片区,而宝山、虹口、闸北、嘉定、奉贤、闵行、嘉定都可以说是“压力山大”了。

*业主信心指数=(上调挂盘价房源数量*1.8 -下调挂盘价房源数量) /(上调房源数+下调房源数)

业主信心指数反映了二手房业主信心状态,数字越小说明业主缺乏信心易降价,数字越大说明业主充满信心易涨价,对短线走势有较好的说服力。数字为负数说明房价短期存在下行压力。

1.8为经验值,即“市场平衡时下调房源价格和上调的比例”。可能视所在城市不同,取1.8-2.1之间。


具体每个小片区调涨/调跌的房源数量如下表所示。值得注意的有:

宝山顾村、奉贤南桥、普陀甘泉宜川、闵行莘庄、闸北彭浦、闵行老闵行、闵行颛桥、闵行浦江、浦东世博、浦东康桥、宝山杨行片区降价压力较大。

四、本周各个小区同户型的报价比上期有哪些变化?

鼹鼠对比了10262个小区每个户型本周和上周最低报价的变化,得到了这样一张表:

上表共有28124条记录。按片区统计后,经过统计,和上周相对比这短短一周时间共有1119个小区户型的最低价抬升了(意味着你要去买该小区的某个户型,需要付出更多的银子),2108个小区户型最低价下降了。总体表现相当弱势。


各个片区最低价抬升/下降数如下表*:

普陀甘泉宜川、嘉定外冈、浦东康桥、宝山顾村都有不少小区出现了最低价下跌的现象。

*该数据的统计不区分具体不同户型,如同样3室2厅可能上周卖的最低价那套是90平米,而本周是120平米的。每一期分析总有一些“下降”并不是真的降价,而是上期分析的三室两厅是120平米而是90平米,同时也有一些“抬升”并不是真的涨价,而是上期数据里最低价那套三室两厅是90平米,本期是120平米。从统计角度上看,这种误差会相互抵消。


五、全市各区房价现在在什么水平?

截至5月15日,各区在售二手房平均单价为静安区最高(挂牌均价为99870元),金山最低(挂牌均价为20438元/㎡)。其中上海周边、金山、崇明放盘过少,个体影响较大,不具代表性。

这个叫“提琴图”。解读方法如下:

白点:该区域房价中位数位置。

黑色粗线覆盖范围:该区域按均价排序25%-75%位房子覆盖的范围,可以反映该区域的大多数房子均价在什么范围。

黑色细线:该区域房价最高有xx万一平米的房子。

蓝色色块:本期该区域房价均价的密度分布形状。

绿色色块:上期该区域房价均价的密度分布形状。


总结:

本周是上海房市弱势运行的第五周,单周内业主下调放盘价格的比例达到了5%。

各区域没有明显的强势片区,只是高富帅片区稍微能撑一些,全市大部片区压力不小,降价的房子比涨价的多很多,其中宝山顾村、奉贤南桥、普陀甘泉宜川、闵行莘庄、闸北彭浦、闵行老闵行、闵行颛桥、闵行浦江、浦东  世博、浦东康桥、宝山杨行片区降价压力是比较突出的。

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