4月二手房：成交量超越政策后市场均值 但紧缩环境下量价仍承压

三级市场概述

1、二手住宅量价齐涨，成交量超越近一年来市场均值，价格总体波动中小碎步上行。

2、看房客户对于未来政策预期存在较多担忧，故观望心理持续，购房积极性不高。

3、目前受大环境影响，投资客比例偏低，换房改善客户居多，其次是首次刚需客户。

4、业主普遍惜售，同时客户要求较高，不是真正优质盘源不易成交。

5、市场上供客户选择的盘源并不多，所以买卖双方胶着，横盘是趋势。

关键数据

1、4月成交6301套，环比上涨30.24%，同比下跌26.01%。

2、4月成交51.80万㎡，环比上涨26.60%，同比下跌28.05%。

3、4月均价52881元/㎡，环比上涨2.37%，同比上涨6.92%。

4、4月成交主力结构：面积段51-90㎡（占比50.73%）、单价段3-4万（占比28.20%），总价段200-300万（占比26.54%）。

5、4月租金76.40元/㎡，环比上涨1.37%，同比上涨9.83%。

详细干货版目录

1、成交量分析

2、成交价格分析

3、成交结构分析

4、租赁市场分析                                      

1、成交量分析：超越政策后市场均值

2017年4月，深圳全市二手住宅共成交6301套，环比上涨30.24%，同比下跌26.01%;成交面积51.80万㎡，环比上涨26.60%，同比下跌28.05%。

继3月份节后回暖的基础上，4月二手住宅过户量再度拔高，突破6000套，而这一部分数据，恰恰反映了3月中下旬开始的实际成交情况。从过去一年的月度数据可以发现，4月份的量值已经是近一年的接近高位水平。我们不妨来对比一下，2016年，全年月均7991套，如果排除1-4月份政策前的高位量值，则剩余月份月均5627套，而去年5月-今年4月，月均5095套，因此，4月份6301套已经超越了去年325政策效果显现之后的市场平均水平。但是，值得注意的是，对于深圳后续是否会跟进新的政策，还是个未知数，但可以肯定的是，短期内政策环境不会放松，市场依然承压。

细分到深圳各个区域表现如下：在4月二手住宅成交中，龙岗区以1596套的成交总量继续位列全市首位，占全市成交总量的25%；其次是福田区成交1238套，占全市成交总量的20%；再次宝安区成交1220套，占全市成交总量的19%；南山区成交1075套，占全市成交总量的17%；罗湖区成交1036套，占全市成交总量的17%；盐田区成交136套，占全市成交总量的2%。从环比情况看，六大区域环比齐涨，其中福田罗湖环比上涨两成，其他四个区环比上涨四成左右。

2、成交价格分析：波动中小碎步上涨

根据Q房网·深圳成交系统数据统计，4月份全市二手住宅成交均价为52881元/㎡，环比上涨2.37%，同比上涨6.92%。从过去一年来的价格变化情况可以看出，二手住宅价格围绕5万/㎡上下波动，总体小幅缓慢上行。可以说，去年两次政策加码不但影响了成交量，对价格也产生了深远影响。虽然成交量的上行多数情况下有利于带动价格的重新上行，但由于当前紧缩的政策环境短期内无法缓解，所以价格波动低速上涨仍是大概率事件。

从各区域成交均价来看，继续保持三大梯队，其中梯队福田区、南山区 “7字头”；第二梯队，罗湖依然“4字头”，而宝安“破5”；第三梯队，盐田和龙岗，依然维持“3字头”。环比方面，六大区域涨跌参半，其中福田、宝安、龙岗环比上涨，其他区域环比下跌。福田区由于样本量偏弱，价格波动幅度，而其他区域波动范围均在一成以内，如南山、龙岗环比基本持平。

3、成交结构分析：200-400万占半壁江山

（1）成交面积段

从成交面积区间结构图看，4月份占比的面积段依然是51-90㎡户型，成交占比50.73%，比3月占比下降了3.11个百分点，也是4月份占比下降的面积段；占比第二高为50㎡以下户型，成交占比22.34%，较3月提升了1.55个百分点，也是4月份占比提升的面积段。虽然近三个月90㎡以下占比略有下滑，但整体来说，小户型刚需产品占据主力的格局仍将长期保持。

（2）成交单价段

从成交单价区间结构图看，4月成交占比区间位3-4万区间，占比28.20%，比3月份下降1.14个百分点；其次为4-5万区间，占比25.76%，占比提升2.16个百分点，也是4月份中占比提升的单价段。3-5万主力段位不改，且4-5万部分有进一步提升的趋势。

（3）成交总价段

从成交总价区间结构图看，市场份额的部分为200-300万产品，占比26.54%，较上月占比下降1.63个百分点；其次为300-400万部分，占比23.12%，占比较3月下降2.04个百分点，也是4月份中占比下降的总价段。也就是说，4月份，总价段出现两头升、中间降的情况。

4、租赁市场分析：租金小幅两连涨

根据Q房网·深圳成交系统数据统计，4月份全市商品住宅租金为76.40元/㎡，环比上涨1.37%。春节之后，深圳住宅租金实现了两连涨，但幅度都比较微弱，也基本符合租赁市场淡旺季的特点。按照往年的租赁市场情况，每年租金涨幅在10%左右，而2016年政策出台之后，随着楼市成交活跃度的下滑，以及竞争产品的出现，租赁市场的租金情况也深受影响，这一年来租金波动更大。

从各区域月度租金价格来看，福田区租金仍居首位，4月租金94.12元/㎡·月，环比下跌5.39%；其次为罗湖区，91.88元/㎡·月，环比上涨6.43%；再次为南山区，91.43元/㎡·月，环比上涨1.90%；租金依然为龙岗区，51.27元/㎡·月，环比上涨8.78%。六大区域中，租金环比涨跌参半，其中龙岗和罗湖区涨幅偏大，且罗湖以微弱优势赶超南山。

特别感谢Q房探·张文举、Q房探·李小强对于本报告的一线观点支持！