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为什么说楼市去库存任务即将结束? 不懂这些真相你就吃亏了

房产吐槽哥 2017-04-26 13:22:01

去库存阶段即将结束,这是近期的是个热门话题。起因是某经济学家在一论坛提出的观点,其理由是,自去年以来,涨价潮从一线城市蔓延至二线城市,并有向三四线城市扩散的趋势。

听上去好像是这么一回事,去年楼市的火爆是不争的事实。地王、暴涨、哄抢……都是描述它时会用到的词汇。时至今日,楼市调控政策一再升级,似乎也透露出一个信号,我们的聚焦点应该是增加供给,而不是去库存。

那么,是不是真的去库存将结束它的使命退出历史舞台呢?

让我们先来看看这位专家是怎么说的吧!他表示,目前已经进入到库存消化的晚期。而他的理由是因为从目前的市场来看供需矛盾十分显著。对此,房产吐槽哥认为,这种观点有失公允。

首先,2016年我国楼市库存减少了近4%%,其中住宅的库存降低了超过10%。结合数据来看,目前库存消化的任务仍旧十分艰巨。我们看问题时不能以偏概全,不能因为一二线热点城市楼市库存处于低位,供给不足就偷换概念成我国整体房地产去库存任务即将结束。

可以说,不论本轮调控结果最终如何,至少到目前为止各种方针是十分正确及明确的。比方说,“因城施政”那就是三四线楼市目标仍是以去库存为主。

那么,楼市库存到底还有多少?

据相关数据表明,截止到2017年3月底,我国商品房待售面积近7亿平方米,这无疑是个艰巨的任务。

    三四线楼市首要任务——去库存

随着房地产调控政策的不断升级,取得了明显阶段性成果。一二线热点城市房价暴涨的态势得到了控制,而三四线城市楼市去库存则仍是首要任务。

比方说在湖南、四川、山东等省份政策导向十分明显。四川省资阳市发布“购房奖赏”政策,这也是当地连续两年提升购房补贴的奖励了;山东潍坊市针对性购房补贴也从240元提升至290元每平方米。

而在房产吐槽哥老家,湖南省湘潭市3月份也颁布了新的购房补贴政策,金额达100万元,一度成为媒体报道的焦点。细则包括了低收入家庭、伤残人士、高科技人才、拆迁户等特定人群的购房补贴;还有诸如子女购买住宅与父母同在一小区时享受购房补贴等措施。

    这边愁去库存,那边愁库存不足

    为什么房产吐槽哥一再力挺这一轮调控。从这点就能说明其正确性,我们看到在三四线城市忙着去库存各种补贴时,一二线热点城市则是在持续加码,不仅限购,而且还限售。因城施政不可谓不对。

在新一轮调控政策升级中,近40个城市先后加入限购、限售大军,当地的房地产市场也得到了明显控制,房价爆涨态势及投机炒房行为得了很好抑制。具体例子房产吐槽哥就不一一举例了,网络上相关报道笔笔皆是,相信大家都是有所了解的。

从中我们可以得出一个结论,对于房价上涨压力较大的城市,后续调控力度仍有可能加大,不过三四线城市去库存仍是首要目标,这也是稳定楼市的正确做法。

我国库存压力到底有多大呢?

对于这个问题有一个衡量指标,即去化周期,通俗的说就是各地房子多久能够卖完。从经济学的角度来说,超过这个标准值,那么房价下行预期将加大;反之,房价上行压力则增大。

那么,这个标准值是多少呢?

从近期的调控政策我们可以得出答案,此前有关部门曾发布通知,按照库存消化周期分类,周期短的要增加供给,周期长的停止供给。具体而言,那就是周期在36个月以上的,应中止供地;18-36个月的,要削减供地;6-12个月的,要添加供地;6个月以下的,不只要明显添加供地,还要加速供地节奏。

由此,房产吐槽哥认为,18-36月显然是这个标准值,而今年楼市去库存的重任也是落到了三四线城市头上,特别是其中一些经济欠发达地区。从总体上来说,当前的房地产调控方针是去库存和补库存两者结合,不同地区之间根据实际情况,分类施行相关政策,近来出台的系列政策恰好证明了这一点。

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