本周南山4宗地出让 深圳湾超级总部地块起拍楼面价约1.9万

4月的最后一周，深圳土地市场有点“小热闹”。深圳市土地交易中心官网显示，本周三（4月25日），南山区留仙洞总部基地有2块工业用地挂牌出让；周五（4月28日）深圳湾超级总部基地2块商业地块也要出让，4宗地起拍总价为47.84亿元。

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工业用地今日开拍 底价出让

今天下午3点，位于留仙洞总部基地编号T501-0083和T501-0084地块分别由深圳市天珑移动技术有限公司、深圳传音控股有限公司底价竞得。

公告显示，T501-0083和T501-0084地块均为工业用地（新型产业用地），准入产业类别为“新一代移动终端设备”，土地使用期限30年。

其中T501-0083地块建筑面积为61780平米、起拍楼面价4613元/平米；T501-0084地块建筑面积为54970平米、起拍楼面价4966元/平米。

值得注意的是，两宗地块竞买申请人均应为深圳注册、具有独立法人资格的企业，且本次出让宗地位于政府划定的高新园区内，竞买申请人还应当是国家或深圳市高新技术企业，或获得深圳高新技术项目认定的企业。

T501-0083地块位置图

T501-0084地块位置图

从竞买人主体资格要求来看，两宗地块毋庸置疑是“定向”出让。克而瑞深圳机构了解到，目前，留仙洞总部基地前期已有万科、特建发两家开发商进驻。

根据规划，总部基地将以绿廊、主要道路为界,将片区划分为7个开发控制单元(空间形态上称为“街坊”),103个地块。规划总用地面积为135.5公顷,规划建筑面积500万平方米,是深圳六大总部基地和15个重点开发建设区域之一。 

站在茶光路的波顿大厦，可以看到留仙洞战略新兴产业基地全景。它的定位国际化新一代信息技术研发，转化与应用示范基地。特建发1街坊，预计2020年竣工，万科云城，预计2019年竣工。

在整个高新区发展轴线上，总用地面积172.31公顷，规划定位为战略性新兴产业总部基地，未来将会布局战略性新兴产业和企业总部，大疆无人机总部也将进驻这一片区。

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商业地块周五开拍 

起拍楼面价1.9万/㎡

公告显示，位于深圳湾超级总部基地编号T208-0050和T208-0051地块在4月28日（本周五） 挂牌出让。T208-0050宗地建筑面积为120000平米，挂牌起始价为2.247亿元，起拍楼面价18725元/平米；T208-0051宗地建筑面积为106190平米，挂牌起始价1.979亿元，起拍楼面价18636元/平米。

 其中，在出让条件中，T208-0050宗地项目建成后, 地上3000平方米的商业用房、33990平方米的办公用房及5680平方米文化设施用房自取得规划竣工验收证明之日起10年内不得转让；其余办公（41000平方米）、商业（7000平方米）可按规定销售；文化设施用房取得规划竣工验收证明10年后限整体转让；商务公寓限自用，不得转让；市政道路红线内的地下步行走廊与二层步行连廊产权归政府，由竞得人建成后无偿移交。

T208-0050宗地位置图

T208-0051宗地项目建成后，49113平方米的办公、9600平方米的地面商业，10000平方米的地下商业、5400平方米的文化设施用房自取得规划竣工验收证明之日起15年内不得转让；其余办公（31857平方米）可按规定销售；文化设施用房15年后限整体转让；市政道路红线内的地下步行走廊与二层步行连廊产权归政府，由竞得人建成后无偿移交。

竞买人主体资格要求方面，T208-0050宗地竞买申请人可独立或联合竞买，准入产业类别为《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录（2016）》A08生命健康产业，必须是深圳注册的企业，符合《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》（深府〔2016〕80号）里规定的遴选要求的企业。

 T208-0051宗地位置图

T208-0051宗地竞买申请人只能独立竞买，必须是深圳注册的企业法人，还应根据《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》（深府〔2012〕104号）认定的且在深圳无总部企业用地的总部企业。

这样严苛的竞买申请资格，政府用意十分明显，旨在将深圳湾超级总部基地打造成为全球高端产业集聚地的典型和城市功能中心，目前该基地有深圳湾创业广场，还有BAT这几家总部集聚于此。

根据规划，深圳湾超级总部基地土地面积只有1.17平方公里，总建筑面积约450万平方米至500万平方米，划分为九个开发控制单元。到目前基地累计完成投资额41.38亿元，到2020年建成投入使用后预计整体实现产值或收入约500亿元。

分析

文君认为，今日出让的两宗工业用地以底价成交，是在意料之中。周五即将拍卖的深圳湾超级总部基地的两宗商业用地，不出意外也是底价成交，从竞买人申请条件来看，符合竞拍的企业是凤毛麟角，而以往深圳大多数的工业地块出让中，底价成交的情况居多。

随着深圳居住地块供应的减少，开发商逐渐将视线转移到商业地块，或许商业地块有时会引发土地市场“小骚动”，但总体而言，基于竞买人严苛的申请条件，来竞争的企业也是少之甚少，最终底价成交的概率是十分大的。