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深圳房市,平平淡淡才是真

鼹鼠论房 2017-04-20 10:54:23

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导读:

最近和一些有丰富房市投资经验的朋友交流。大多看法是,目前笋盘越来越少,二手成交也不算冷淡,但考虑到深圳周边一圈城市都出了政策,还是需要谨慎一些。那么,深圳房市在刚过去的这一周走势如何呢?

下面鼹鼠就带大家看看深圳本周(4.13-4.19)房价的数据变化吧。


一、全市二手房源主要分布在哪里,放盘数量有啥变化?

截至4月19日,全市在售二手房源为龙岗区最多,共6248套,占全市27.05%。

各片区放盘数量变化如下:

福田、南山、罗湖房源有所减少。


二、全市范围内,有多少业主上调了报价,多少业主下调了报价?

根据鼹鼠监测到的数据,4月13日至4月19日期间,全市共有351套房源上调了挂牌价格(约占总二手房源放盘量的1.52%),共有879套房源下调了挂牌价格(约占总二手房源放盘量的3.81%)。

下调放盘价格的数量有所增加。市场冷暖情况从上上周开始,又回到了中性略偏冷的范围。现在回头看,“金三”行情直接被调控预期中断了。


三、各个片区有多少业主上调了报价,多少业主下调了报价?

鼹鼠分区域统计了各个片区上调/下调报价的数目。为便于直观比较,我们根据上调和下调数量计算出 “业主信心指数”。其中因坪山、大鹏、光明放盘较少,未计入统计。

所有区域信心指数为负,但负的也不多,中性略偏弱。

*业主信心指数=(上调挂盘价房源数量*1.8 -下调挂盘价房源数量) /(上调房源数+下调房源数)

业主信心指数反映了二手房业主信心状态,数字越小说明业主缺乏信心易降价,数字越大说明业主充满信心易涨价,对短线走势有较好的说服力。数字为负数说明房价短期存在下行压力。


具体每个小片区调涨/调跌的房源数量如下表所示。

景田、园岭、黄贝岭、横岗等片区表现还不错。


四、本周各个小区同户型的报价比上期有哪些变化?

鼹鼠对比了2671个小区每个户型本周和上周最低报价的变化,得到了这样一张表:

上表共有8921条记录,经过统计,和上周相对比这短短一周时间共有595个小区户型的最低价抬升了(意味着你要去买该小区的某个户型,需要付出更多的银子),647个小区户型最低价下降了。总体表现偏弱势。


各个片区最低价抬升/下降数如下表*:

该指标香蜜湖、红树湾、皇岗、新洲、莲塘表现还不错。


*该数据的统计不区分具体不同户型,如同样3室2厅可能上周卖的最低价那套是90平米,而本周是120平米的。每一期分析总有一些“下降”并不是真的降价,而是上期分析的三室两厅是120平米而是90平米,同时也有一些“抬升”并不是真的涨价,而是上期数据里最低价那套三室两厅是90平米,本期是120平米。从统计角度上看,这种误差会相互抵消。


五、全市各区房价现在在什么水平?

截至4月19日,各区在售二手房平均单价为南山最高(挂牌均价为70702元),坪山区最低(挂牌均价为30659元/㎡)。坪山、大鹏、光明因放盘较少,受个体因素影响较大,不具有代表性。


这个叫“提琴图”。解读方法如下:

白点:该区域房价中位数位置。

黑色粗线覆盖范围:该区域按均价排序25%-75%位房子覆盖的范围,可以反映该区域的大多数房子均价在什么范围。

黑色细线:该区域房价最高有xx万一平米的房子。

蓝色色块:本期该区域房价均价的密度分布形状。

绿色色块:上期该区域房价均价的密度分布形状。


总结:

1、目前看深圳3月份转暖的那一波行情,短期内算是夭折了。当时以为会出现的热点扩展局面后续并没有出现。潜在购房者在附近城市密集出台调控政策的背景下,心态都较为谨慎。

2、豪宅区行情继续坚挺。

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