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2017年Q1深圳商业地产报告:出现许多新奇有趣新业态

大方 2017-04-18 10:16:25

  CBRE近日发布《2017年第一季度深圳房地产市场回顾与展望》。报告指出,写字楼新增供应持续高位,租金在本季实现增长,但面临未来新增供应将表现承压。商场餐饮依然主导需求,科技体验业态异军突起,体验业态更加多元化。物流设施市场遇传统淡季需求增长暂缓。普通住宅受新政施压量价齐跌,而高档住宅价格依然保持稳定增长。

  优质写字楼市场

  新增供应持续高位 租金未来将面临压力

  尽管处于春节淡季,2017年第一季度新增供应却延续高位供应,单季录得超29万平方米,且新兴区域亦可见新项目入市。

  整体市场需求活跃度受春节淡季影响而降低,金融业租户继续主导需求,专业服务业保持稳定增长。此外,新消费主张带动了相关行业办公需求增长,医疗美容、餐饮等多元化零售企业进入市场。与此同时,人们生活方式的改变催生了旅游行业兴起,带动该类办公需求,房地产和贸易类企业亦见少量扩张。空置率季度环比下跌2.0个百分点到8.6%。整体平均租金环比上涨2.1%至每月每平方米207.6元。

  未来六个月,福田CBD和高新科技园将有大量新增供应入市,累积供应压力及缓慢预租,预计租金将微跌而空置率将被推升,新项目集中供应区域表现将尤为明显。

  CBRE华南区顾问及交易服务 | 办公楼部执行董事简家宏表示:“今年第一季度,很多原本应该入市的写字楼供应均因不同原因延后交付时间,导致本季新增供应比预期少,企业可选择的中心区甲级写字楼也相对有限,使得租金水平得到一定的支持。而在早前百花齐放的共享办公空间大部分是由本土经营者运营,在经过了一轮市场调整后,其他区域发展得比较成熟的共享办公空间运营者也开始考虑进驻深圳市场,预计未来深圳共享办公空间的运营环境会更趋成熟和多样化。”

  优质零售物业市场

  科技体验店异军突起 体验业态多元化发展

  第一季度两个购物中心约6万平方米新增供应入市,其中一个为试营业。

  虽为春节淡季,租户调整依旧积极,餐饮类位居首位,日餐及茶饮为主;科技体验店异军突起,华为、小米齐齐发力;新颖汽车体验店入市,体验类商家除儿童、培训、美发外,新增滑雪业态入市。竞争差异化继续成为业主关注点,后益和辛普森首入深圳。整体市场空置率停留在5.0%,平均租金环比缓跌0.1%至每天每平方米24.0元。

  未来六个月,来自宝安、龙岗、南山的新兴区域将依然有大量的新增供应入市,受益招商前置及体验商家泛扩张,预计整体市场空置率相对稳定,租金受个别空置率承压项目影响或将小幅下行。

  CBRE顾问及交易服务 | 商业部资深董事严思慧表示:“除购物中心外,百货方面深圳百货的改革在近月来表现得非常积极,出现了许多新奇有趣的新型业态,如天虹总部的滑雪体验店,华强北天虹的现场料理烹饪等等,可以看到百货正在实体商业创新浪潮中探索自己的发展模式,我们相信这种新尝试会越来越多,形式也更趋多元化。为吸引消费者,百货公司确实需要打破传统的布局空间,进行重新组合,增加零售以外的业态,加强体验和互动功能,打造百货公司自己的主题。”

  物流设施市场

  淡季需求增长暂缓 物流仓储升级转换加剧供需矛盾

  第一季度,高标仓无新增供应入市。传统淡季春节令整体市场需求增长暂缓,整体市场需求依然主要来源于电商、第三方物流以及零售,空置率维稳在5.3%的较低水平。

  高收益驱动下本地物流商向综合物流服务商的转型,以及作为全国跨境电商份额最高城市所形成的行业氛围带动的多个物流园区仓储空间向办公空间的升级转换,继续挤压有限的物流有效供应,将供需矛盾进一步推升。整体市场平均租金小幅增长0.7%至每月每平方米43.4元。

  未来六个月,预计将看到超过20万平方米的新增供应分布于盐田、前海两个优质区域,少量的新增供应并不能扭转整体市场供不应求的客观局面,供应吃紧将推动平均租金持续上涨,空置率维持低位。

来源:世邦魏理仕

延伸阅读

1深圳房地产中介协会:深圳将大概率加码房贷政策

提要:在史上最严的调控年里,广州、佛山、惠州、东莞、珠海等城市纷纷出台调控政策,遭调控带围剿的深圳楼市是否会加码调控政策,成为外界广泛关注的话题。

  在史上最严的调控年里,广州、佛山、惠州、东莞、珠海等城市纷纷出台调控政策,遭调控带围剿的深圳楼市是否会加码调控政策,成为外界广泛关注的话题。

  自去年10月深圳楼市启动“史上最严”调控后,楼市急速降温,但近两周却有回暖迹象。

  深圳房地产中介协会(以下简称“深房中协”)认为,如4月下旬楼市继续回暖,则可能会出台更严厉的房贷政策,而5月将是政策加码的窗口期。

  据上述机构公布的数据,近两周深圳一手楼市量价齐升。在2017年的第13周(3.27-4.02),一手住宅市场成交244套,环比上涨73%;一手住宅成交均价58653元/平方米,环比上涨4.1%。

  进入第14周(4.03-4.09),一手住宅环比再上涨64.8%,成交量达402套;成交均价59727元/平方米,环比上涨1.8%;

  就二手楼市场来看,其成交量在连续8周环比上涨后,终于在第14周环比下跌33.7%,至1010套。

  深房中协认为,一手住宅回暖的主要原因是近两周深圳多个新盘项目入市,缓解了第一季度前期无新盘供应的局面;另外,部分买家因担心深圳近期可能跟风出台更严厉调控措施而失去交易资格,故短时间内跑步入市,推高了楼市成交量。

  深房中协发展研究总监徐枫表示,4月下旬深圳楼市的情况至关重要,如楼市上涨的速度与幅度超出了政府的预期范围,5月政府很可能将加码调控政策。如政策出台,则5月楼市会下挫,6月低位企稳;如政策不出台,则楼市会逐渐升温,但下半年仍会遭遇房贷紧缩性政策。

  她表示,楼市调控仍会集中在需求侧,因买房者对房贷政策里的首付比例、按揭利率以及房贷年限十分敏感,且买家的议价能力差,通过需求侧去流动性,效果直接,因此深圳最有可能出台的政策是房贷政策。

  持相同观点还有中原地产首席分析师张大伟,他表示,为防止深圳楼市反复升温,并不排除加码政策的可能性,而且收紧信贷、约束外围资金进入楼市,是未来抑制房价的主要措施。

  此外,深房中协还认为,深圳商业地产中的商务公寓这种类住宅项目仍然游走在调控边缘,商务公寓不限购不限贷的优势依然存在,在调控预期不断升温的背景之下,短期内市场对商务公寓追捧的热度将有所上升。(21世纪经济报道)

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