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◎原创撰稿丨楼兔子 胡春
深圳楼市最近十天新开了几个居住类新盘，公开报道的销售价格确实比较有诱惑力。清明小假返回深圳之后，楼兔子立马查询了这几个楼盘的预售备案价格。竟然惊讶地发现，有两个楼盘开盘当天竟然在预售备案价基础上接近9折售房！
这是深圳房价开始松动的迹象吗？另一个楼盘却是在预售价格基础上零让利销售，异常坚挺！一紧一松张弛有道，这一波新盘上市预示了深圳楼市的大势方向，读懂大趋势才可以抓住笋盘机会。
这批新开盘售价快打九折了！
大致说一下最近出售的几个新盘。分别是3月26日开盘的星河荣御，3月29日开盘的奥园翡翠东湾和3月30日开盘的华侨城四海云亭。整体来说，以上所有项目销售备案价格都比开发商预想要低很多。传闻某两大房企一哥亲自出马去申请预售备案，单价每平米7万+的报备案毫无商量余地地被退回来了！
楼兔子得到的消息是，星河荣御实际销售价大约是每平方米3.5万至4.4万，这基本上是按预售备案价格出售。奥园翡翠东湾大约是每平方米2.4至3.4万。开盘当天以0.91折出售。华侨城四海云亭大约是每平方米3.3至4.3万，开盘当天大约是0.92折。
楼市捡漏的时间窗口不会太久
资料图片
久违的供应荒之后，深圳楼市新开盘售价集体走低？这句话很吸引眼球，也容易赢得共鸣。
但本着为粉丝谋福利的初心，楼兔子必须负责任地说，如果你看不懂这批新房的售价，那你真的没有领悟到这次调控的奥妙。如此状态，估计很难在深圳楼市捡到笋盘了。
如果你是深圳楼市多次置业者，你一定知道大多数新盘开盘当天的底价大约是0.95折。华侨城四海云亭为什么以0.92折销售？这是深圳楼市调控带来的福利。
在这一轮调控中，国企表现将更加犀利。华侨城地产正在销售单价约每平米14万元的新天鹅堡和单价约9万元的香山美墅，这些都是敏感的高价盘。配合搭售四海云亭低价出货，也算是为自己的豪宅盘争取备案指标吧。名利双收的事情，何乐而不为？
国企新盘对价格诉求更平和
国企新盘更重民生和谐，调控让利的幅度更大。这是百姓捡漏的重点方向。比如说蛇口赤湾的山语海项目，国企操盘，去年10月调控之后个开盘，如今买到的都赚了。
目前项目正在推售楼高6层带电梯的低密度小高层，面积约240平米的大平层单位，预售单价大约是每平米7.5万元。10内，前海的汉京九榕台顶层复式单价15万，后海的半岛城邦单价12万。
星河荣御为什么特立独行地以预售备案价出售、丝毫没有折扣让利行动？楼兔子猜测，单价每平米3.3万至4.4万，原本就低于星河预期。另外，预计6月份星河荣御要推售住宅单位，今天如果在低价基础上再降价，那是给自己6月份的住宅销售挖坑！
以楼兔子对星河地产一贯操盘手法的理解，星河项目是从来不降价的！调控之际，预售备案价低是大势所逼。但要星河在预售备案价基础上再降价，估计很难很难。
有一个背景告诉大家。春节前，星河集团拿到了中信银行的500亿人民币授信！这是和万科恒大等巨头在同一等级的银行授信额度。星河有钱！指望星河缺钱而卖房太不现实了！
这一轮调控给了你上车的机会！
那么，在以上这批新开盘上市销售的表象之后，你读懂了开发商的内心不？
楼兔子简单梳理一下，大概可以用这么几句话来概述：
类是早卖早了落袋为安。这是小型开发商的必然选择，也是本轮调控最终可能吐血让利的主。对于普通购房者来说，这类楼盘就是你上车的机会。
时间窗口不会太久，错过莫怨政府。这不是恐吓。因为这类开发商还有另一个选择，那就是整体出售。以万科集团为例，正手握860亿现金等着他们上门求购呢！每逢调控楼市低谷，万科集团都没少干这事。今年这种事会更多更快发生，万科融创恒大碧桂园都等着呢！
万科贴牌之后，你想再捡漏，那可就迟了。
大鱼吃完，你就别想捡漏啦
第二类是我配合我服从我心领神会。这主要是国企项目。国企对利润要求没那么严格，但大局意识是OK的。国企项目是百姓捡漏的第二选择。另外还有一批大型民营企业，长期在深圳楼市奋斗，那也是必须与大方向站队一致的，具体是上面哪几个楼盘，就得自己去领会了。
第三类是预售价格完全听领导安排。这类房企比较坚持市场原则，相对来说市场口碑也好。
那么，你买还是不买呢？这个真的自己好好把握一下了。楼兔子说这些，只是想告诉你，这一轮新盘供应开闸，其实深圳楼市的底牌已经露了！红利就放在这里，你买了，它就是红利。你只看不买，它就是别人的红利。
本周我在蛇口赤湾有一场讲座，我会分析竞相调控与城市竞赛加速背景下的楼市发展趋势与投资机会。有意参与分享会的朋友，可以后台与我联系，也可以直接联系山语海营销中心。
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楼兔子2017-04-06 12:31:37
