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【深圳二手房1季报】新政作用量价承压 租赁市场干扰增加

q房网数据研究中心 2017-04-05 17:13:16

二手房市场概述

1、去年前后两次政策叠加,使得季度成交量连降,2017年第一季度不足万套。

2、两轮政策压力下,尤其是十月政策加码之后的近半年时间内,二手房价涨势减缓。

3、作为季节性更强的租赁市场,近年来增加了买卖市场及长租公寓市场等干扰因素。

关键数据

1、1季度成交9825套,环比下跌37.90%,同比下跌76.81%

2、1季度成交84.47万㎡,环比下跌38.14%,同比下跌75.85%

3、1季度均价51009元/㎡,环比上涨5.76%,同比上涨6.54%

4、土豪区依然是南山区76282元/㎡)福田区(63716元/㎡),唯一相对的洼地是龙岗区(35327元/㎡),其他三个区域均价4万上下

5、成交主力段吻合房价变化趋势,房价承压之下,单价段短期内将维持稳定。

6、1季度租金70.46元/㎡·月,环比下跌6.72%,同比上涨0.02%

详细干货版目录

1、成交量分析

2、成交价格分析

3、成交结构分析

4、租赁市场分析


1、成交量分析:新政后成交持续回落


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Q房网数据研究中心监控显示,2017年第1季度深圳市二手住宅共成交9825套,环比下跌37.90%,同比下跌76.81%;成交面积84.47万平方米,环比下跌38.14%,同比下跌75.85%。去年第二季度开始,受“325新政”影响,全市成交量已经高位回落,三季度略有反弹之后,又迎来10月份政策出台,导致成交层面持续回落,2017年第1季度成交量不足万套,为近年来的低位。

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我们将时间缩短到近一年的二手住宅月度成交量,去年3月份是近期的高位,随后受“325新政”影响成交量下滑明显,并于6月份开始再度小幅回升,随后在十月份新政出台之后,量值再度受挫,2017年3月份节后数据恢复,总体仍属于中低位水平。

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深圳六大行政区成交数据显示:2017年第1季度,龙岗和福田为成交大区,分别以2394套、2001套分列成交量前两名,盐田区成交238套,依然最少。其他几个区域排名依次如下:罗湖区1774套,宝安区1763套,南山区1655套。

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详细对比六大行政区的市场份额,2017年第1季度,龙岗区稳居首位,其次是福田,占比都在20%以上。罗湖、宝安、南山占比平均17%左右。从市场变化看,二手市场龙头区域变化不大,中间份额时有震荡。

2、成交价格分析:两轮政策加码房价承压

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根据Q房网·深圳成交系统数据统计,2017年1季度全市二手住宅成交均价为51009元/平方米,环比上涨5.76%,同比上涨6.54%。近一年来,在两轮政策的压力之下,二手房价上涨势头减缓,尤其是十月份政策加码之后的近半年时间内。

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具体到各个行政区,1季度南山区均价依旧最高,为76282元/平,龙岗区均价最低,为35327元/平。其余各区均价依次为:福田区63716元/平,宝安区48186元/平,罗湖区47509元/平,盐田区42303元/平。在涨跌幅方面,除福田区房价出现环比下跌之外,其余区域环比依然上涨,但涨幅都在6%以内。

3、成交结构分析:吻合房价变化特征

(1)成交面积段

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从成交面积区间结构图看,90㎡以下户型依然是主打,占比达74.19%,其中51-90㎡面积区间占比53.40%,已经占据半壁江山,是各区段中占比最大的部分;最低的是121-144㎡面积区间,占比仅5.49%。近一年来成交面积段变化不大,最近一个季度90平以下略有分化,50平以下占比微降,51-90平占比微升。

(2)成交总价段

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从成交总价区间看,1季度200-300万的二手物业占据主力,占比达28.47%,其次是300-400万区间物业,占比达24.46%,再次500万以上的高总价产品也占据19.22%的份额。成交主力段已经稳定在200-300万之间,并有进一步上移的倾向。当然,随着房价的趋稳,短期内成交结构将更加稳定。

(3)成交单价段

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从成交单价区间看,1季度3-4万物业占比最高,为29.29%,其次是4-5万物业,占比23.10%;2万以下物业成交占比最低,为0.92%。去年第三季度,短期内4-5万占据单价段首位,但仅维持了一个季度,之后,3-4万重回首位,主要原因是政策出台之后,房价确实出现了一定的松动。

4、租赁市场分析:租赁市场干扰因素增加

根据Q房网·深圳成交系统数据统计,2017年1季度全市商品住宅租金为70.46元/㎡·月,租金略微下跌6.72%,同比上涨0.02%。近年来,由于房价的波动以及租赁市场供应面增加(包括商品房层面个体房东的增加以及长租公寓层面整体供应的放量),租金价格也出现了较为明显的波动,例如去年二季度和四季度的上涨,以及三季度和今年一季度的下跌,除了前两个因素之外,也包括租赁本身的结构性差异。作为季节性较强的市场,租赁市场近年来增添了更多干扰因素。

各区域中,福田区租金最高,租金均达99.78元/平方米·月,其次是南山区,租金最低的还是龙岗区。从环比变化来看,福田区租金变化幅度较大,但是主要还收受结构性波动影响较大,其他区域波动幅度在7%以内。从同比变化来看,各个区域变化幅度都在10%以内,其中南山出现同比下降的情况。

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