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◎原创撰稿丨楼兔子 胡春
◎稿件转载自公众号：楼兔子兄弟
整整一个万物复苏的3月，人民都被楼市牵引着神经。政府限购与百姓抢购，诡异的大戏相继上演。
然而，上一轮楼市行情的龙头——深圳楼市却始终引而不发。 “渔村什么时候出政策？”似乎成了祥林嫂式的追问。深圳楼市就这么安静地过完了3月份。
然而，结合市场一线报告来仔细研读3月份的成交数据，却可以发现，深圳楼市其实并不淡静。至少呈现出3个小秘密，将引领未来的方向。
小秘密新房成交连降6个月？
来自中原地产的统计数据显示，3月份深圳一手住宅一共新批预售14.1万平米，实际推售16.3万平米。
整体来说，市场供应已经恢复到了1月的水平。但相比新政前，批准预售和实际推售的总量依然有待恢复。
在供应量有限的前提下，3月深圳楼市一手住宅实际成交了约8.03万平米，一共803套房。
803套房！这是自去年10月以来连续6个月持续下滑。成交量连续跌了半年，刷新了2009年以来的新低。
市场真的这么悲观吗？后海亿豪宅开发商告诉楼兔子，受备案数据滞后的影响，实际成交量远比数据体现的要乐观！其中，豪宅和商务公寓的成交数据相对好看。
在龙华，地铁四号线清湖站39万平米地铁大盘幸福城正在推售收官作品——幸福城公寓，产品面积段是50平米、53平米和79平米。据悉，该批产品是政府批准的合规商务公寓项目，目前销售均价约每平米5.5万元。开发商正推售优惠房源，团购价“交3万抵8万”起价每平方米4.9万元带动了销售。上周出货12套。
在深圳核心城区，资源型豪宅同样在悄悄走货。华润悦府、华侨城新天鹅堡、蛇口半岛城邦以及卓越前海壹号、东海国际公寓、香山美墅等楼盘最近也是屡传大单交易。
NO2 小秘密4838套，二手房触底？
在一手新房“供应量腰斩、成交量腰斩”的宏观调控背景下，二手住宅更能真实反映市场信息。
深圳中原的监测数据显示，3月份深圳二手住宅一共成交了4838套，环比大幅增加116%。成交面积约40.9万平，是一手住宅的5倍左右，但仍不及去年11月的水平。
成交量连续回升的同时，深圳二手住宅的价格跌幅持续收窄。跌幅在-5%至-10%的样本楼盘占比减少3个百分点，-5%至-0%区间的占比增加5个百分点。市场正在持续微幅度调整，促使价格与市场预期达成一致。
一位投资客朋友告诉楼兔子，经历了快半年的调整杀跌之后，深圳二手住宅的成交量已经有了触底的迹象。成交量不降反升，连续7周录得了成交量上扬的数据。目前市场上已经几乎没有笋盘了！
预期在购房者看清调控底牌、度过政策适应期后，入市愿望会逐步提升，但是短期内新房供应却没有跟上，二手房市场有可能此前率先于新房市场调整，如今再次率先于新房市场回暖。
二手房市场的诡异状况在单套总价1000万至3000万间的房产间得到了极好的诠释。
业内朋友提供的数据是，3月份南山和福田该类二手房的总成交套数大约是220套。这是一个明显的回暖数据，其背后有一批实力大资金趁底抢购深圳资源豪宅盘的刺激。
NO3 小秘密租金涨！清湖接棒红山？
在房产买卖出现小幅波动之余，深圳楼市的租金也有小波澜。
整体来说，两次调控之后深圳住房的租金上行动力不足。但高房价确实引发了深圳楼市区域租赁行情的重新定位划分。关内大规模旧城改造，正在让城市租赁重心往原关区域转移。
3月份的数据是龙华租金涨幅上涨了1.8%，领涨全市。
一个核心逻辑是龙华地铁优势正在诱导市民出关。楼兔子近期在红山站踩盘时看到，周末时间红山站A出口处的人流量远远要超过梅林地铁口。有人流聚集，房产的增值和租金的上行就都有了基础。
下面这个统计数据很清楚地表明，龙华地铁口物业过去一年平均增值速度是53%，远远高于非地铁物业20%的增幅。
租金又是怎样一个情况？港成熟的地铁物业表现看，100米差10％售价，100米差10％租金。
以深圳地铁龙华线沿线物业为例，距离地铁口10物业租金，较5距离物业，平均低20元/平方米，差价达30％。
然而，龙华红山的开发强度和高房价已经让屌丝甚至是普通中产比较难受了。以幸福城幸福公寓为例，这是深圳地铁4号线已经开通的终点站，延长线到观澜的工程已经开通。另外，清湖站还是龙华有轨电车的起点站，双重轨道物业的集中优势，正吸引更多刚需购买力和租客继续北进转移清湖地铁站。
开发商则更早就潜伏进驻了。德业基、华侨城、海岸城、鸿荣源、中洲等五大品牌开发商在这里囤积了约700万平米的旧改项目。相对红山的商业中心定位，清湖则是龙华的行政文化中心。龙华行政服务大厅、龙华文化艺术中心、文化广场等等配套，均在此分布。
有地铁有供应，龙华宇宙中心在红山之后，下一个重心在清湖？这个趋势你得把握住。
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楼兔子2017-04-03 10:21:56
