深圳7月拿预售证第1盘备案价高达5.8万 不如向西看宝安

2017-07-06 18:53作者:zhaojing

区域概况

2017年已经过去了一半,回看过去的6个月,深圳新房楼市可以用冷清来形容,获批预售许可证入市的住宅项目仅有寥寥16个。进入7月份,万科一龙岗的项目首先获批预售许可证,备案价却令人颇为惊讶,因为在成交均价集中在4万元/平左右的龙岗区,出现了约58000元/平的备案单价。最新消息:万科麓山1栋已取得预售证(备案名称:金域领峰花园),A/B/C/D座主推建面约95-125平3-4房的住宅产品,共416套,备案均价为58051万/平。其实这不是第一个因备案价偏高被人们热议的项目了,在5月初获批预售许可证的东方盛世花园,约5.7万元/平的备案单价一出,就有网友直呼“龙岗竟然5字头,也买不起了!”在深圳市规划和国土资源委员会(市海洋局)官方网站上查询该项目,从备案起至今已经过去两个月了,并没有一套房源进行备案登记,所有房源还处在“期房待售”状态。当然,其中不乏备案滞后的原因,但此价格下购房者的置业愿望也可见一斑。

尽管在深圳置业,向东or向西,不是一个单选题。“东进战略”利好下,往东看龙岗、坪山,发展蒸蒸日上。但同时,深圳西部的宝安、光明也不容小觑。何况,临近南山区的宝安,尤其是宝安中心区,环境、配套不输原关内,房价也与“新兴贵族”南山区不相上下。

在当下的深圳,话题绕不开粤港澳大湾区。概念一提出,各种热议涌来。尤其是前海自贸区争当桥头堡、排头兵的势头一出,辐射范围内的宝安区未来发展更令人期待。

一直被称为刚需担当的龙岗区,新房备案价也攀上5万+的阶梯了。这一次,向西看看宝安,同样是今年获批预售证的宝安两项目,润科华府和华盛·西荟城4期,或许给了置业者更多的选择。

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润科华府位于宝安区西乡街道洲石路与鹤州四路交汇处西北侧,属于航城街道鹤州版块。项目属于鹤洲工业城市更新单元,周边多为民房和工业区,总占地面积约3.7万㎡,总建面约21万㎡,容积率5.86。润科华府规划为综合体项目,共6栋住宅,1栋产品,共1855户,沿街商铺和2.7万㎡的4层集中式商业,另自带5000㎡幼儿园。

7号楼分为A、B座 均为89平户型

2017年3月22日获批预售许可证:深房许字(2017)宝安004号,此次润科华府取得预售的为7号楼、总套数为203套,包含145套住宅及58套商业产品,预售总面积在8696.56㎡。首批产品为南地块的7号楼,共1栋,共30层,其中1-4层为集中式商业。7号楼分A、B两座,户型均为89㎡大两房。

住宅部分位于5-30层,共145套,整体备案均价为48501元/㎡,备案单价区间为47213.76—50327.54元/㎡,总价约为419-449万。

商业部分位于1-4层,共58套,建面为11.4—184.67㎡,整体备案均价为49017元/㎡,价格区间为36054.57—92854.97元/㎡,总价约为86-1221万。

01、02户型 建筑面积约89㎡ 大两房两厅两卫

朝北偏东,低层临路和花园连接天桥。受到噪音影响较大。采光较好,主阳台视野一般。阳台进深舒适度还可以,3.5米的开间在此面积段算是刚刚在可接受程度,并且同户型阳台距离较近,有一定的视线干扰 阳光直射只有南向通透主卧较佳,次卧和客厅朝北向。小房间尺寸较小,做卧室会显得比较小。玄关设计对室内私密保护较佳。

A01与B02作为端头户型相对情况较好,主卧有较好的视野。通风状况相对较佳。

A02与B01作为户型,由于03、04户型遮挡,通风、采光、视野都有一定的影响。 顶层、次顶层部分有所好转。

03、04户型 建筑面积约89㎡ 大两房两厅两卫

南向偏西,采光,视野宽广,3.6米客厅开间,阳台舒适度较佳。两面采光,动静分区布局,功能分布较为合理,餐厅位采光稍有不佳。主卧空间舒适度较好。次卧尺寸偏小,虽然是落地窗,但开窗面不足,难以有效增加房间实际室内地面实用面积。小房间难以做标准卧室使用。客卫可做分离式卫生间以提高使用效率。 电视墙偏短需加长提高区域功能分割。

A04与B03作为端头户型相对有更好的视野、采光和通风效果。

A03与B04距离较近, 两个户型的次卧距离10米以内,对视比较严重。由于遮挡原因,厨房的采光也会受到一定影响。顶层或次顶层采光会有所提升。

周边区域后期具备城市更新的可能性

项目原属于鹤洲工业区城市更新单元,2013年拆迁完毕,2014年正式动工。

周边现状以民房、工业区为主,根据[西乡桃园](2015)法定图则显示,润科华府西侧的民房等建筑将拆除,并规划建设为商品住宅、商业和一所,但目前还未列入城市更新计划。

隔着洲石路,项目的正是深业U,已经交付使用。

工改工项目是深圳房地产市场近年来异军突起的新兴板块,随着城市更新地不断开拓及深入,未来该类项目会蓬勃迸出。包括润科华府周边的其它厂区,都有改造的可能性。

润科华府周边1公里范围内可触达凤凰山、铁岗水库、平峦山公园,并处于三者之间形成的犄角地带。但不管是景观关系还是环境关系,其实并不强,可接近性一般。同时也受到这几大生态公园的限制,加上高速路、城市立交对项目所处片qu的完整性形成割裂。

因此,从居住角度来说,目前润科华府所处的区位,比较一般。发展空间的限制和工业园区占比过大,周边商业配套发展有限。

大型社区 周边配套成熟、生活气息浓厚

华盛·西荟城4期,尽管宣传推广名称是4期,实际上只是3期,原来宣传的3期智荟中心不算真正的3期,从其备案名“华盛新沙荟名庭(三期)” 也能看出来。该期体量较小,1-3层为商业,4层为架空层及花园,5楼起才是住宅。住宅共有3栋,其中A栋32层、B栋31层、C栋30层,而且每栋的户型区间按小、中、大排列,界限明显。A栋户型区间为建面约68-76平的2房,B栋户型区间为建面约86-89平的3房,C栋户型区间为建面约137-159平的3或5房。

华盛·西荟城4期所处的地段环境算是比较好的,周边商业、生活配套较完善。西荟城1期的底商发展了这些年也早已成熟,西荟城2期智荟中心也是沙井少有的综合商场,内带沃尔玛超市及餐饮、购物等业态的商业。项目旁边是沙井比较有名的社区万科翡丽郡,现在已经是二手房了,底商部分相当成熟,生活气息浓厚。

项目周边汇聚了很多旧改:金达工业区更新单元(星河荣御,已开盘在售商务公寓产品,后期有住宅推售,也是值得关注的一个项目)、沙头松山片区更新单元(香莎公馆,待售)、沙井中心地区西片项目(拾悦城,待售)、卓越辛养工业区城市更新单元(卓越誉珑、已奠基,尚未动工)、沙井商业中心城市更新单元、东塘旧村片区更新单元。

综述

在深圳置业,向东or向西,并不是一个单选题。位于深圳西部的宝安区,正从人们传统印象中的工业大区转变为现代化国际化滨海城区,有山有水,城市建设美丽,风光旖旎多姿。在5万+的备案价屡现龙岗的深圳楼市背景下,4万+置业宝安,或许是更适合部分购房者的选择。

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润科华府 西乡

均价:45000元/平方米

400-890-0000 转 810370

华盛·西... 沙井

均价:43000元/平方米

400-890-0000 转 830081

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