给深圳刚需购房者上车机会 这个区今年还卖出2.9万/平

2017-06-16 09:10作者:zhaojing

区域概况

2015年12月22日,坪山土拍,总价创新高,当时各家媒体纷纷报道,土拍地块上面的项目需要卖到4.2万元/平才能赚钱,一时间舆论哗然。

那是在2015年,坪山那时还是“坪山新区”,既没有“东进战略”的规划利好,也没有正式挂牌成立单独的行政区。那时的坪山新区在售一手房还有大把2万元/平的楼盘,年度的新房整体均价在1.5万元/平左右。要卖4.2万元/平,做梦吗?!

2016年10月,国务院正式批复,以坪山、坑梓、龙田、石井、马峦、碧岭六个街道,设立坪山区。2017年1月1日,坪山区正式挂牌。

在“东进战略”的推动下,深圳曾经“西强东弱”的局面逐渐被打破。作为东进主战场之一的坪山,规划地铁14号线、16号线提前动工,东部过境高速和南坪快速三期预计2018年通车,深圳技术大学和北京中医药大学相继落户坪山,等等多重利好都在加速着坪山的发展。

有人说坪山楼市要做下一个龙华,尽管目前的房价涨幅还没有“效仿”龙华,但是随着交通、环境的不断改善,越来越多的市民将这块楼市价格凹地作为置业之选。目前坪山区在售的一手住宅项目有奥园·翡翠东湾、心海城、深城投·中心公馆和天峦湖,价格方面以奥园·翡翠东湾和心海城相对较低,均价尚在3万+,而深城投·中心公馆和天峦湖两个项目销售均价已达4万元/平以上,这也证实了开头所述的“坪山楼盘要卖4.2万元/平”并不是做梦。

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东部大城 大型综合体自身配套较完善

心海城(原均田片区村旧改项目)位于坪山区坪环路与比亚迪路交汇处西南侧,规划为集住宅、公寓、商业、酒店、写字楼、12班幼儿园和九年制学校于一体的大型综合体。大一期由07、08和09三个地块组成,共规划9栋高层,1个12班制幼儿园和2.1万平米商业。大二期为商业,规划集公寓、商业、酒店、写字楼等于一体,及一所9年制公立学校,其中集中式商业体量约20万㎡,相当于现有坪山天虹营业面积1.7万㎡的10倍以上,未来建成后将是坪山区地标级购物中心。

心海城位处坪环片区,南临亚迪大道,西面毗邻中山大道,为目前坪山区城市面貌较好、发展迅速、大型商住项目最集中的区域。深业、龙光、京基、金地、信达等众多品牌发展商纷纷布局于此,抢占先机。

08地块(1#A座、1#B座、1#C座)已于2016年9月25日开盘,现已售完,非毛坯交楼,均价在33000元/平左右。09地块为回迁房,不对外出售。西区最后一个地块——07地块(2#A、2#B、1#),位置也是三个地块中最好的,不临主路,且遮挡较少视野开阔。北面规划的是项目配套的幼儿园和小学,西面可看园林景观和大万世居。

心海城目前07地块的2#A、2#B剩大户型建面约133平4房在售,均价38000元/平;其余售完的主力户型为建面约81平、89平。建面133平户型分布在2#A,朝向南偏西,户型通透,可看花园景观,部分视野可能受2#B遮挡,但不临马路比较安静。

07地块即将推售1#,预售证尚未获得,故开盘时间待定。

周边旧改林立 配套相对完善亦有较大升级空间

心海城周边目前以农民房为主,不过民房高度基本都在五六层左右且间距较阔,对整体的采光和视野影响不大。心海城周边规划了光耀江边旧改、江岭旧改、东门老街旧改、三洋湖旧改和泰富华坪环项目,后期城市面貌和周边配套将得到改变和升级。

刚需上车之选 小户型低总价惹人关注

奥园·翡翠东湾位于坪山区金牛东路和创景路的西南交汇处,在坪山区的东部竹坑片区,即常说的聚龙山片区的南面。北边目前多以工业区或比亚迪三村、聚龙花园之类的保障性住房为主。

项目所处位置非坪山区重点开发建设区域,是目前该区域内唯一在建商品房,片区内建筑密度较低也无高层遮挡,北看聚龙山公园,南为技术大学院校,视野景观较为通透。

根据开发商已经公示的效果图,奥园·翡翠东湾首批产品共6栋塔楼,1170户。

在坪山区目前在售的一手住宅里面,奥园·翡翠东湾是最具价格优势的,目前整体均价31000元/平。项目于2017年3月29日开盘,开盘初期,还有单价约29000元/平的单位在售。并且与其他项目都不同的一点是,奥园·翡翠东湾有小户型建面65平2房住宅,这是其他在售住宅所不能比的,对于想低价上车的置业者来说是个不错的选择。奥园·翡翠东湾在售建面约65-105平2-4房非毛坯单位,具体户型为65平2房、78平3房、88平3房及105平4房。

65平2房2厅1卫

分布于1#A、1#B和2#。户型结构较好,布局合理,大开间,加上飘窗设计,采光较好。主卧朝向东南或西南,阳光直射时间充足。餐厅位有小窗开启,有利于通风。自带玄关可充分保证私密性。不足之处在于朝向稍差,东北或西北,因角度问题与镜像户型有部分视线干扰,临主干路,易受道路噪音影响,另外电视墙进深尺寸稍有不足。

78平2室2厅1卫

分布于1#-4#,户型图上靠近主卧的阳台位置可改一房间。1#A单位具有较佳的景观优势。4#东侧单位干扰少,通风效果较佳。2#低楼层距离社区车辆出入口较近,可能受到一定的噪音影响。

主卧可两面开窗,通风效果较佳,3.5米的客厅开间在此面积段还算可以接受,次卧的开间进深比例略显过于方正,对于家具摆放有一定影响。小房间偏小,做书房或儿童房尚可,难以做标准卧室使用。

88平2房2厅2卫

此户型是分布最广泛的主力户型,近公卫的阳台位置可改一房间。朝向东南、西南,4、5、6#的景观视野良好,1#低楼层可能会有少许遮挡,1#B与2栋朝花园安静。3#距离十字路口较近。

周边配套缺乏 距离坪山中心繁华区较远

奥园·翡翠东湾所处位置不是坪山区重点开发建设区域,商场购物、九年制教育、医院等所需,都需要开车到中心区附近。交通方面,距离规划的地铁站点最近也要2公里左右,如开车出行,可沿坪葵路直达大鹏、大小梅沙海滨度假区,也可从创景路转南坪快速直达市区。周边市政配套缺乏,自身配建奥园运动公园和幼儿园,距离最近的坪山同心外国语学校约3公里。项目周边虽然规划有住宅用地和商业用地,但目前尚无具体的建设时间,改善时间不明确。

综述

通过近几年的发展,坪山蜕变之美已逐渐展现在人们眼前。“坪山-福田”快捷线已经开通、规划中的地铁14、16号线今年正式开工、未来将与规划中的深圳外环高速、建设中的东部过境高速/南坪快速三期/坪盐通道等形成高效的交通路网。如今再加上粤港澳大湾区的规划辐射,未来片区发展势头向好。深圳这两年房价涨幅人们有目共睹,在原关内工作的人群外溢关外置业的比例在逐步提高,坪山区将成为更多置业者考虑的区域。

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