继4月24日市规土委发布《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》（征求意见稿）后，2012年《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）、2016年出台第三版《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号，以下简称《暂行措施》）相继出台，在2010年6月份《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》（深规土[2010]16号）的基础上，《深圳市拆除重建类城市更新单元规划制定计划申报规定（征求意见稿）》（以下简称《申报规定》）出台，《申报规定》对城市更新单元计划的制定、调整和调出做了详细规定。
1、起草背景
为规范城市更新单元计划申报工作，2009年市规划国土委出台了《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》，为该年计划申报工作提供较好的规范指引；2010年，市规划国土委在总结前一版经验的基础上，结合上年度计划申报工作存在的问题和实施更新单元计划常态申报工作的要求，修订并出台了《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》（以下简称《申报指引》），有效规范了全市城市更新单元计划的常态申报工作。
2012年《深圳市城市更新办法实施细则》和《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》相继出台，而后《暂行措施》约每两年修订一次。随着城市更新工作的深入推进，原有的《申报指引》已难以与新的城市更新工作形势相匹配。
为进一步规范更新单元计划的申报工作，促进全市城市更新优质、高效推进，市规划国土委适时启动了对《申报指引》的修订工作，制定了《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》（以下简称《申报规定》），适用于深圳市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整、调出等工作。
2、起草过程
《实施细则》明确：城市更新主管部门负责拟订更新单元计划申报指引，报市政府批准后实施。按照相关工作部署，市规划国土委于2017年3月启动《申报指引》的修编工作，结合规范性文件的命名规则，将该文件命名为《申报规定》。起草过程中市规划国土委与各区城市更新机构进行了多次座谈、交流，听取各方意见；同时结合相关案例，对既有城市更新政策进行梳理研究，于2017年11月形成初稿，并书面征求各区城市更新机构意见。结合各区城市更新机构反馈意见进行修改完善后于2018年4月再次征求各区城市更新机构意见，现结合反馈意见进一步修改完善后形成该《申报规定》（征求意见稿）。
3、修编原则
《申报规定》作为规范全市城市更新单元计划申报的技术标准文件，修订过程中主要遵循了几个原则：
《申报规定》作为规范全市城市更新单元计划申报的指引性文件，修订过程中主要遵循了几个原则：
一是落实《更新办法》、《实施细则》和《暂行措施》等上位政策对计划申报方面的规定，并进行细化和明确。
二是梳理近年来出台的涉及城市更新工作操作层面的政策、规章以及相关要求，进行充分的衔接。
三是尊重前两版《申报指引》形成的既有操作规定的同时开展科学检讨，删除不再适用的部分条款。
四是优化完善原有的篇章表达，并结合城市更新工作实践，增加了“计划调整”、“计划调出”两个章节。
4、主要创新点
一是在大量城市更新实践工作的基础上，进一步系统、全面地提出更新单元计划申报的相关规定，形成简洁明了从操作手册。
二是对更新单元计划管理过程中出现的更新单元计划制定、调整和调出三种情形，实现更新单元计划管理三种情形的全覆盖。
三是强调城市更新政策的公共利益属性，对申报城市更新单元计划涉及公共利益的部分提出明确规定。
四是结合城市更新管理工作，首次提出对更新单元计划实施有效期管理制度，促进更新单元计划高效推进。
5、主要内容框架
本版的《申报规定》包含申报情形、拆除范围、更新主体，更新意愿与更新方向、申报途径与材料、计划调整、计划调出等六大内容。
6、申报条件
（1）明确位于更新五年专项规划范围的弹性与刚性要求
拆除范围原则上需要位于各区更新五年专项规划的拆除重建空间范围内，如果区级更新五年专项规划未获批准，则需依据全市五年专项规划确定的优先拆除重建区。
另外，本版《申报规定》也稍微预留了一定的政策弹性：因技术原因导致拆除范围超出上述区域的，超出用地面积不得大于拆除范围的10%；上层次规划确定的公共利益项目用地或清退用地，不受以上规定限制。
（2）细化“工改保”规定
《申报规定》细化了《暂行措施》第十九条对“工改保”项目的规定：位于规划保留的成片产业园区范围外；位于已建、在建或国家发改委已批复立项的地铁站点500米范围内。
（3）合法比例要求
《申报规定》基于《暂行措施》和《实施细则》对拆除范围面积和合法用地比例的要求进行整合.
（4）公共利益项目用地要求
根据申报拆除范围和法定图则划定单元之间的关系，分别提出了落实公共利益的要求，确保公共利益的落实。
（5）建筑年限要求
明确了拆除范围内建筑物建成时间的要求。根据《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字（2018）3号），开展“三旧”改造用地上的建筑物应在2009年12月31日前建设使用，故该《申报规定》中明确建筑物建成时间的一般性规定是2009年12月31日前建成。
建筑年限要求参考《暂行措施》的要求，旧工业区、旧商业区建筑物建成时间需15年，旧住宅区为20年。
其中旧工业区、旧商业区建筑年限未满15年的符合下列条件之一的也可申请拆除重建：拆除范围内建成时间未满15年的建筑物占地面积之和原则上不得大于6000平方米，且不超过拆除范围用地面积的三分之一；拆除范围内法定规划确定（明确需要是法定规划确定）的公共利益用地面积原则上不小于拆除范围用地面积的40%，或者该城市更新单元涉及法定规划（法定图则或分区规划）要求落实不小于6500平方米独立占地的公共服务设施及基础设施。
（6）拆除范围边界划定要求
基于《申报指引》拆除范围边界划定标准依次为：产权边界、建筑物、道路、自然实体。其中，边界涉及建筑物的，《申报规定》要求拆除范围应包含完整的建筑物。
《申报规定》新增了对”工改保“项目的范围要求：拆除范围边界涉及合法用地，且超过50%的用地位于地铁站点500米范围内的，该合法用地可全部适用有关政策；拆除范围边界涉及其他用地，因规划统筹或技术误差等原因导致拆除范围位于地铁站点500米范围外的，超出的用地面积不得大于拆除范围的10%。
（7）其他内容
市年度土地整备计划和棚户区改造计划确定的区域，以及土地使用权期限届满的用地均不划入拆除范围。
明确了不单独划定拆除范围的用地类型：现状为公共管理和服务设施用地（GIC）、交通设施用地(S)、公共设施用地(U)。
明确了拆除范围不得违反“五线”的控制要求，但并不是“五线”内的建筑不能划入拆除范围。“五线”范围内的建筑物划入拆除范围的，需要在城市更新过程中落实相关管控要求。
结合《实施细则》，进一步明确了关于空地不划入拆除范围的具体要求，即未建设用地、独立的广场用地和停车场用地原则上不划入拆除范围，同时借鉴旧屋村认定相关政策，为了统一各区操作，明确了工业园区内为生产、生活服务的停车场、回车场、道路以及绿地，符合省“三旧”改造地块数据库入库标准的，可与现状工业园区一并划入拆除范围。
7、申报主体、更新意愿与申报方向
该部分要求与《暂行措施》和《申报指引》的内容基本一致。在更新意愿上增加了：属原农村集体经济组织继受单位所属物业的，可按《深圳经济特区股份合作公司条例》执行（预留未来集体物业走股东代表大会的程序，但需要等新条例出台）。
8、申报材料
申报材料包含申请书、申请表格、申报主体的身份证明材料、图纸、更新意愿证明材料、权属证明材料、照片、其他材料等8方面内容，
申报材料内容基本上基于2010版《申报规定》进行微调，增加了《暂行措施》的相关要求，并删除了旧居住区更新的相关申报材料内容。
在其他材料部分，图纸材料中在建筑物信息图的基础上增加建筑物信息一览表，删除了提供经济可行性研究等相关材料；增加了旧住宅更新、土壤环境风险防控、排水管网承载力及可行性研究、重点城市更新单元等提交材料内容的要求，其中旧住宅区更新需要提供社会稳定风险评估报告。
9、计划调整与调出
划调整的申报工作，增加此内容章节，主要对计划调整的原则、适用情形、门槛、申报主体和材料进行了详细要求，并强调计划调整应保障拆除范围内公共配套的服务水平、用地的完整性以及项目的可实施性。
计划调整内容包含拆除范围调整、更新方向调整，承担的公共利益调整，但不得对申报主体进行调整。
拆除范围的调整包含拆除范围增加、拆除范围减少两种情形。属于拆除范围调整的，调整部分的权利主体同意调整的意愿应符合本规定第十六条的规定，同时应满足以下要求：
属于拆除范围增加的：增加部分或增加后的合法用地比例、建筑物建成时间、城市更新五年专项规划的空间管控要求等应符合本规定相应规定。
属于拆除范围减少的：减少后的拆除范围面积、合法用地比例应符合本规定相应规定。2010年结转计划和实施计划的合法用地比例不低于计划批准时拆除范围的合法用地比例。
更新单元计划的调出包含申报主体主动申请调出和区政府及其城市更新机构主动作出的更新单元计划调出决定，即更新单元计划清理。本章节仅对申报主体主动申请调出的情形作出相关规定，计划清理规则另行制定。
10、其他事项
其他事项重磅内容：启动更新单元计划自动失效机制。为提高城市更新实施率，加强对新列入更新计划项目的管控，对本规定施行后批准的更新单元计划（不含重点更新单元），提出有效期的管理措施，要求自公告之日起有效期两年。并给予一定弹性，允许申请延期一年，原则上仅可延期一次。
提醒，这次《规定》最主要的一条是强调计划申报拆除范围用地面积应大于1万㎡，全文没有提到经历4年探索的小地块城市更新的相关条款，小地块城市更新在深圳将成为历史。
另外，《规定》首次提出对更新单元计划实施有效期管理制度,明确拆除范围面积、合法用地比例等相关要求；增加了“工改保”、“城市更新整村统筹”和重点更新单元的面积要求。
文章来源：市规划国土委
地产凝眸2018-08-08 09:17:51
