1、二手住宅成交量：需求释放，高度稳定
（1）全市成交总量
2018年上半年，深圳全市二手住宅共成交33704套，环比下跌2.52%，同比上涨16.22%；成交面积276.86万㎡，环比下跌4.74%，同比上涨11.65%。
2017年下半年，深圳二手住宅半年度交易量回升近两成，“325政策”“104政策”的影响逐渐退散，2018年上半年，深圳市调控政策保持不变，只是在交易机制上进行微调，相对平稳的环境下积累的需求持续释放，市场成交彻底走出低谷，进入高度稳定状态。
从季度维度看，2012年至今的成交峰值依然是2016年季度，近期的低位为2017年季度。2017年第二季度起，二手住宅成交开始回升，随后成交走势持续平稳。2018年第二季度二手住宅共成交18689套，环比上涨24.47%，同比微跌2.54%；成交面积151.91万㎡，环比上涨21.58%，同比下跌7.09%。政策不加码情况下，市场对交易机制的微调表现出较强的抗压能力。
观察近一年来的月度表现，整体可以概括为一个字——“稳”。近一年来，除10月和2月因国庆和春节假期因素过户总量有所减少外，其余月份二手住宅月过户量基本保持在6000套上下。2018年6月，二手住宅成交6109套，环比下跌8.59%，同比下跌3.69%；成交面积49.86万㎡，环比下跌7.76%，同比下跌7.66%。整体看来，月度数据受工作日或多或少影响微幅波动，但整体成交向稳的趋势不变。
（2）区域成交结构
与新房不同，二手的交易区域分布相对均衡（盐田是个特例）；但与新房相同的是，二手交易的重点区域同样集中在龙岗和宝安，2018年上半年，龙岗、宝安半年的成交量分别是盐田的12、11倍。从每个区域2018年的表现来看，与全市情况一样，都不及过去的半年成交均值。此外，半年度高峰基本都出现在2015年下半年（调控政策之前），但福田区和南山区例外，这两个区域的交易高峰在2015年上半年；成交低谷则全部出现在2014年上半年。
2018年上半年，龙岗区以7762套的成交总量领跑，占全市总量的23%；其次是宝安区7050套，占比21%；盐田区成交，仅654套，占比2%。环比方面，六大区域中福田南山两区上涨，其他四区下跌，除龙岗区下跌略超一成外，其他区域涨跌幅均较小，在一成以内。
2、二手住宅成交价格： 小幅上涨，范围可控
（1）全市成交价格
根据Q房网云房源大数据统计，2018年上半年，全市二手住宅成交均价为57265元/㎡，环比上涨6.01%，同比上涨9.47%。近半年来，市场环境平稳，改善及高端物业成交活跃，对全市成交均价产生较大影响，为104政策以来环比增长幅度的半年。
从季度数据来看，二手住宅均价在波动中上移，除2016年第四季度和2017年第三季度出现了轻微的环比下跌，其他时间环比均小幅上涨。2018年第二季度，二手住宅均价57774元/㎡，环比上涨2.16%，同比上涨7.76%。
缩小到月度范围可以发现，2018年6月，受高端新房项目集中开盘入市影响，二手住宅高端需求分流，加上成交量样本的影响，二手住宅均价出现近一年来的波动。从近一年的价格走势看，均价整体水平稳中有升，2018年6月，均价55515元/㎡，环比下跌7.28%。
（2）区域价格对比
从各个区域来看，2012年至今，价格整体保持上涨趋势，2018年上半年的价格与2012年同期相比，保持在3倍左右。此外，二手房价的三大梯队虽然略有变动，但整体格局不变。当前，二手房价三大梯队如下：梯队南山和福田，价格在“8字头”上下；第二梯队宝安和罗湖，“5字头”上下； 第三梯队盐田和龙岗，“4字头”上下。2015年起，梯队上涨趋势更加清晰，第二、三梯队与其差距有所扩大。
3、二手住宅成交结构：51-90㎡+6万/㎡+200-300万+套均452万
（1）成交面积段
从成交面积区间结构图看，2018年上半年占比的面积段是51-90㎡户型，成交占比52.91%；其次是50㎡以下户型，总体小户型占比超过七成。2015年下半年以来，全市面积段结构变化不大，从近两年看，90㎡以下的中小户型占比有所扩大，121㎡以上户型占比萎缩。
分区域看，大部分区域的主力面积段与全市类似，集中在51-90㎡，其中龙岗表现更加明显，为刚需置业低门槛区域。主力面积段与其他区域不同的特例是罗湖，该区域的特点之一为主力成交集中在50㎡以下，特点之二为90㎡以下小户型占比，达90%。大面积成交占比较大的区域主要为南山区，是改善置业的集中区。
（2）成交单价段
从成交单价区间结构图看，2018年上半年6万以上取代3-4万成为占比的单价段，成交占比28.27%；其次是4-5万，占比28.07%。三年来，单价段的重心不断上移，从最初4万以下处于优势到现在5以上万占据半壁江山。如今，3万以下占比不足5%，4万以上单价段占比基本都在不断攀升， 6万以上占比在2018年上半年跃居首位。
分区域看，主力单价段表现各异，符合房价梯队顺序。其中福田区、南山区主力单价段和全市相似，集中在6万以上区域，只是两区6万以上占比更高，南山区甚至接近八成；宝安区、罗湖区4-5万为主力单价段，较全市平均水平低一个段位；龙岗区、盐田区3-4万为主力单价段，两区这一单价段占比在五成左右。
（3）成交总价段
从成交总价区间结构图看，2018年上半年占比的总价段是200-300万，成交占比25.96%；其次是500万以上总价段，占比22.99%。房价的变化也在总价段中显现，400万以上总价段占比逐年扩张，从2015年的24%上升到2018年的37%，高总价段扩张的另一面是低总价段不断萎缩，200万以下总价段占比从34%减少到15%。
分区域看，不同区域在梯度分化的基础上自带区域属性。南山区、福田区主力总价段500万以上，其中南山该总价段占比58.71%；宝安区300-400万占主力，其次200-300万及400-500万以上部分差异不大；龙岗区、盐田区、罗湖区200-300万占主力，与全市情况类似，且三个区域300万以内的比例都在六成左右，三个区域相似中又各有特色，其中龙岗刚需属性更强，首次置业群体，尤其是对面积有偏好的；罗湖低总价属性更强，但单价并不低，加上区域户型结构特点，所以成交的基本属于小户型；盐田自身市场偏小，产品差异也较大。
（4）成交套均总价
2018年上半年，深圳二手住宅成交套均总价452万元/套，环比上涨2.40%，同比上涨2.73%。七年时间，套均总价从129万至452万，涨幅达3.5倍，其中涨幅较为明显的时间集中在2015年-2016年上半年，最近两年时间在调控政策的影响下，涨幅进一步收窄，保持在个位数以内。
4、租赁市场：高房价下租金上涨空间增加
根据Q房网云房源大数据统计，2018年上半年全市商品住宅租金为75.15元/㎡·月，环比上涨3.43%，同比上涨3.68%。相对于房价涨幅，租金的涨幅较为温和，保持了类似的步调，其中的涨幅同样出现在2015年下半年，随后涨幅逐步回落，并在2017年上半年出现了罕见的租金环比小幅下跌，之后的2017年下半年，租金重拾涨势，并在2018年上半年达到。随着城市更新的推进，大量价格低廉的住宅消失及需求分流造成部分区域租金上涨；另外，长租公寓的兴起对租金上涨也起一定推波助澜作用。
从月度数据来看，租金波动较为明显，2015-2016年上半年交易市场爆发之后房价更上一层，购买力不足的需求转向租赁市场，高高在上的房价为租金上涨增加空间，经过升级改造的长租公寓成了租金上涨的突破口，并带动周边区域租金水平增长，进而影响全市租金水平上涨。
从2018年上半年各区域租金水平来看，全市租金中南山区以102.74元/㎡·月的租金水平位列；其次为福田区，102.36元/㎡·月；租金的是龙岗区，47.87元/㎡·月。以一套65㎡的小两居为例，南山、福田区平均月租金6600元，龙岗区平均月租金3100元。从环比变化来看，全市除盐田区租金小幅下跌外，其他各区租金水平均上涨，涨幅在5个百分点左右。
5、二手住宅交易特征：超九成需贷款，七成需赎楼
2018年上半年，深圳全市二手住宅成交中，一次性付款占比仅9%，即有91%的客户依靠贷款购房，对比2015年高峰时期，一次性付款占比接近30%。从各区域对比情况来看，一次性付款占比的区域为福田区和坪山区，贷款购房占比较大的区域依次为大鹏新区、龙岗区和盐田区。
2018年上半年，深圳全市二手住宅成交中，需要赎楼（即尚处于抵押状态）的物业占比为72%，剩下28%的物业红本在手，交易流程更加便捷。从各区域对比情况来看，需赎楼物业占比的为大鹏新区，其次是光明区，红本在手物业占比较大的区域依次为福田区、南山区、罗湖区三大核心城区，符合城市发展期间的区域成交结构及其变化趋势。
q房网数据研究中心2018-07-16 15:59:50
