2018年上半年的东莞楼市，尽管有入户条件放松、公积金贷款额度上调等政策的加持，但交出的成绩单并不“亮眼”：无论是新房还是二手房成交量环比2017年下半年都下滑了30%以上，二手房成交量甚至跌破2万套。虽然成交量有下跌，但东莞新房二手房价格依旧在保持上涨，同时新房和二手房价格差也在逐步缩小。在政策继续保持严控的背景下，在东莞如何购房，你可能需要乐有家这份全面的数据报告。
供应与销售◤
2016—2018H1东莞一手住宅供销情况
新增供应环比下跌逾5成，去库存压力上涨
2018年上半年，东莞一手住宅供应224万㎡，可谓是太不“给力”，环比2017年下半年下跌53.32%，不过东莞一向是上半年供应比较少，下半年供应会相应增多。
值得关注的是，东莞一直是珠三角几个城市中库存压力比较小的城市，但随着限购限贷政策的逐步加严，东莞的库存面积也日益高企，乐有家研究中心数据显示2018年上半年东莞库存496万㎡，相较于2016年上半年大涨了67%。
2018H1东莞一手住宅月度供应情况
供应基本逐月上涨
乐有家研究中心显示，2018年上半年东莞一手住宅除二月因过年供应量有所下降外，基本都是保持上涨态势。上半年东莞全市一手住宅供应20171套，6月供应量冲到4512套。
一手住宅◤
2016-2018H1东莞一手住宅成交走势
上半年一手住宅环比下跌32.26%，均价上涨速度放缓
乐有家研究中心统计了2016年上半年到2018年上半年东莞一手住宅成交量价数据， 2018年上半年成交量为近两年半历史，仅成交20199套，环比2017年下半年下跌32.26%，相较于2016年上半年则下跌55.83%。
虽然东莞一手住宅成交量在逐步下跌，但均价始终保持上涨态势，不过上涨速度逐步放缓，2016下半年环比2016上半年成交均价上涨25.87%，但2018年上半年环比2017下半年仅上涨1.86%。
2016-2018 H1东莞一手住宅套均总价
两年半时间购买东莞一套新房须多花51万
东莞一手住宅价格逐步上涨，套均总价也随之上涨，乐有家研究中心数据显示，2018年上半年东莞一手住宅套均总价193万元，环比2017年下半年上涨6万元。而相较于2016年上半年的142万元/套，两年半的时间东莞一手住宅套均总价上涨35.9%。
2018H1东莞一手住宅月度成交走势
5月是成交高峰，6月均价
根据乐有家研究中心数据统计显示，2018年上半年东莞新房月均成交量（除2月外）整体比较稳定，基本都稳定在3500套左右，其中5月达到高峰为4145套。
上半年东莞一手住宅均价波动不大，虽然整体呈下跌态势，但基本都保持在1.69万元/㎡左右，1月到5月，价格仅下跌了49元/㎡，不过在6月份价格有了突破达17335元/㎡，为近6个月。
2018H1东莞各片区一手住宅成交地图
东部产业园片区为大赢家，六大片区价格出现分层
东莞一手住宅从去年开始就高度分化，热点成交片区也开始逐步转移。乐有家研究中心数据显示，今年上半年东莞六大片区中东部产业园片区成交5470套，居六大片区之首，是成交量的东南临深片区的2.6倍。这主要也得益于桥头镇、东坑镇两个镇区的供应大及相对较低的价格，吸引了不少购房客户。
东莞六大片区一手住宅均价呈现出较明显的分层，其中东南临深片区为梯队，价格近2万元/㎡，城区、松山湖及滨海片区为第二梯队，价格为1.8万元/㎡左右，水乡新城及东部产业园片区为第三梯队，价格为1.4万元/㎡左右。
二手商品房◤
2016-2018 H1东莞二手商品房成交走势
上半年东莞二手商品房跌破2万套，二手房与新房价格差距缩小
乐有家研究中心数据显示，2018年上半年东莞二手商品房成交17351套，为近两年半，环比2017年下半年下跌31.5%。主要是因为东莞从今年年初开始实行“三价合一”政策，购房成本大幅增加，成交量也相应减少。
与一手住宅相似的是，东莞二手房成交均价保持逐步上涨，2018年上半年成交均价15481元/㎡，环比2017年下半年上涨7.1%，均价上涨速度逐步放缓。
随着东莞一手住宅价格的逐步上涨，东莞二手房价格也随之水涨船高，不过近几年因为限购限贷限售等政策的控制，东莞一手住宅与二手房价格差逐步缩小，其中2016年下半年两者价差为3229元/㎡，2018年上半年为1512元/㎡。
2016-2018H1东莞二手住宅套均总价
二手房套均总价逐步上涨，与新房差距大
2018年上半年东莞二手房套均总价142万元，环比2017年下半年上涨10.81%，不过相比一手住宅193万元的套均总价，二手房还是有一定的差距。不过东莞二手房与新房套均总价的差距也在逐步缩小，其中2016年下半年两者套均价差为66万元，2018年上半年两者价差为51万元，二者价差差不多够东莞一套二手房的首付了。
2018H1东莞二手商品房月度成交走势
5月二手房成交量
乐有家研究中心数据显示，2018年上半年东莞二手房成交量整体比较稳定，基本维持在3万套左右，其中5月成交量达3539套。
东莞二手房均价整体保持在1.5万元/㎡左右，与新房之间的差距也在逐渐缩小而二手房均价除了2月和4月在1.5万元/㎡以下，其他各月份基本都在1.5万元/㎡以上
2018H1东莞各区二手商品房成交地图
中心始终是中心：城区片区为二手成交热点片区
相较于新房的高度分化，热点转移，东莞二手房则相对较集中，热点一直在城区和东南临深两个片区。2018年上半年城区片区二手房成交5264套，差不多是成交量的水乡新城片区的10倍。城区片区拥有较成熟的教育、交通、行政等配套，也成为很多购房者的热门选择片区，不得不说：“中心始终是中心”。
东南临深片区二手房价格是六大片区中的，为18863元/㎡，城区片区因为石碣镇、高埗镇低价小区网签带动，虽然成交量，但成交均价相对较低，为16742元/㎡。
2018H1东莞二手住宅楼盘热销榜
临深镇区楼盘占到一半
乐有家研究中心统计了东莞上半年成交热门的二手住宅，其中位于黄江镇的碧桂园翡翠山成交量，该小区在莞深高速路口旁边，未来有规划东莞地铁R1线，再加上小区比较大，且为品牌开发商，受到深圳及东莞本地客的热捧。
东莞成交热门的10个楼盘中，其中有5个楼盘在临深镇区，这也说明了深圳客户在一手住宅实行限购后开始转向二手房。
2018H1东莞购房趣味数据
面积：90-120㎡为成交主流，占到近一半成交量
根据乐有家研究中心数据统计，上半年在东莞购房的客户，近5成选择了90-120㎡区间的2-3房，相较于2017年占比提高近1成，主要是随着二胎的逐步放开，很多家庭买房的时候更多考虑更大户型的房子。与此同时120-144㎡区间房子的成交占比也相应提升。
户型：东莞3房最畅销
与面积对应，东莞购房者购买的户型3房占比，占到近6成的比例，另外像4房和5房及以上大户型的房子成交占比也有了相应的提升。
成交总价：100-200万的房子最走俏
乐有家研究中心数据显示，东莞100-200万总价的房子成交，占比约为60%，其次是200-300万总价的房子，占比约为20%。
总价100万以内的房源水乡新城片区
随着房价的逐步上涨，东莞的二手房套均价格也达到了142万元，想要以更低价格买到便宜房子，你还可以选择水乡新城和东部产业园片区，乐有家研究中心统计了六大片区二手房总价在100万内房源占比，其中水乡新城和东部产业园片区均有40%以上的房源。
婚姻：已婚人士购房占比
买房都是希望能有个稳定的住所，让家人安定下来，所以已婚人士购房占比一直都是的，乐有家研究中心数据统计显示，上半年东莞已婚人士购房占比达80.11%。
有意思的是，未婚人士在东莞买房90-120㎡的2-3房，说明了“单身狗”们虽然单着，但是依旧向往着有家的“爱情”。
租赁市场◤
2016-2018H1东莞租房成交走势
租房成交量逐步上涨，租金价格上涨相对较缓
乐有家研究中心数据显示，东莞租房成交量逐步上涨，2018年上半年达，2018年上半年乐有家内部租房成交量几乎为2016年上半年的5倍。
租房的均价也逐步在上涨，2018年上半年东莞租房均价为26.98元/㎡，与2016年上半年相比仅上涨了8%，相较于新房和二手房均价的上涨幅度，可谓是“缓慢”了。
2018H1东莞租房市场月度成交走势
3月是租房旺季
根据乐有家内部成交数据显示，3月份东莞租房成交量，这也与实际情况相符，2月是传统新年，年后的3月份很多务工者及高校应届毕业生外出找工作，也催涨了租房的成交量。
2018H1东莞租房楼盘热销榜
镇区内部需求有外溢
乐有家统计了上半年东莞热租的楼盘，其中大岭山镇的光大山湖城位居。大岭山镇距离长安镇和松山湖镇相对较近，租房价格也比长安及松山湖要便宜，故承接了这两个镇区客户的外溢需求，热租榜中大岭山镇有两个楼盘入围。 寮步镇和桥头镇则接纳了城区和凤岗镇的客户外溢需求。
2018H1东莞租房趣味数据
户型：3房成交
虽然东莞60㎡的小户型房子出租，但回到户型方面，还是使用率更高的3房受欢迎，租房多是拖家带口，户型更大的房子也相对更受欢迎。
租房总价：2000-3000元占比
乐有家研究中心数据显示，东莞租房占比的为2000-3000元区间的房源，这也与东莞整体租金均价相对应。
目前东莞新房市场在进一步规范，二手房交易也在提速，东莞将会形成稳健、规范化运营的楼市市场，逐步与相邻的深圳、广州一线城市靠近，并以“特大城市”的风范迎接粤港澳大湾区规划的出台，下半年东莞楼市值得你期待！
乐有家研究中心2018-07-14 00:31:24
