2016年，龙光以140.6亿元拿下光明新区A646-0059商住地块，折合楼面价27620元/㎡，刷新了2016年总价地王纪录。
现在的A646-0059商住地块以龙光玖龙台面市，批房源在2017年7月已推出，据文君了解，当时的卖价是4.8万-5.1万/㎡，全部带精装销售。
文君获悉，5月19日，龙光玖龙台第二批新品已经开盘推售，价格区间在5.5万-5.9万/㎡。目前，只剩下89㎡、104㎡的房源在售，而且要求必须5天内完成签约，无任何折扣优惠。
2017年7月21日龙光玖龙台开盘现场
1备案均价46540元/㎡ 卖价5.5万+
根据深圳规土委显示，龙光玖龙台在5月18日拿的预售证，备案1296套住宅，加上178套商业的备案，总计1474套备案房源，产权50年。
此次龙光玖龙台，备案的是一期2、3栋房源，其中的2栋备案是分为2栋ABCD座，备案的面积有如 104.26㎡， 89.26㎡，103.91㎡，备案价是 40383元/㎡，52585元/㎡，，53431元/㎡，40444元/㎡，基本是89-104平的户型，备案价是4-5.3万。
3栋也是分3栋ABCD座，从数据来看，3栋备案的户型和备案价和2栋相差不多。住宅整体备案均价约46540元/㎡；商业178套，预售均价约82485元/㎡。
文君今年3月份去该项目踩盘时，当时销售就告知“目前龙光玖龙台暂无房源在售，要等到第二批产品出来”。
而此前批产品价格在4.8万-5.1万/㎡之间，文君借此打探二期的价格，销售说“肯定会超过5万的”。
事实上，此次第二批新品开盘价格5.5万-5.9万/㎡，比去年的卖价涨了约16%，文君认为“有点偏高”！
目前，光明新区确实在快速发展期，但就居住环境而言，想达到“成熟”、“便利”、“繁华”等大盘的人居特点，还需时间来验证，且周边的二手房价约4万/㎡左右。
2龙光玖龙台带装修销售，卖价涨幅26%
大家肯定很奇怪：“为什么开发商不按备案价格来买房子？”
文君想说的是，近两年，深圳严格限制楼盘预售证审批价格，规定商品房的备案价即为限价。
而在市场行情的影响下，高价拿地的开发商纷纷推出应对策略，“带精装销售”最为常见，通过增加精装修价格来拉升项目整体销售价格。
据不完全统计，从2017年至今，就有数十个项目以带精装方式开盘销售：项目以毛坯价格备案，购房者需签订毛坯房买卖合同和第三方的精装修合同，精装修价格大多集中在2000-5000元/㎡左右。
龙光玖龙台就是典型的带“精装销售”的个案，备案均价4.6万，实际销售均价5.8万，房价涨幅高达26%。
3那么，这种“捆绑”精装销售的方式是合规的吗？
据戴德梁行分析认为，根据《关于加快推进深圳市住宅产业化的指导意见（试行）》（深建字〔2014〕193号）相关规定，鼓励建设单位提供全装修成品房。经深圳市规划国土委光明管理局和市规划国土委两级审定，同意该项目一次性装修到位，并对其毛坯房价格和装修标准进行了指导，其中毛坯房均价为45000元/平方米，装修费用不高于4500元/平方米。因此，开发企业的销售行为不能认定为捆绑销售。
而根据市规划国土委关于《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》，对带精装修交楼项目价格管理的规定是：
对于带精装修交楼的商品住房和商务公寓项目，各管理局在办理预售或现售预审查时应指导申请企业将装修成本从申报价格中剥离，同时要求开发企业在销售阶段要将相关信息明确告知购房人，在网签合同阶段要在合同中增加相应补充约定，明确合同价格和不动产权登记价格不包含精装修成本，不得违背购房人的意愿，强制搭售或通过提高装修价格变相抬高房价。
综上可知：
1、 开发商申报的预售价格为毛坯价格
2、 装修成本和标准也要接受审核和指导
3、 开发商需明确告知购房人装修等相关信息
4、 合同价格和不动产登记价格不包含装修费
5、 不得强制搭售或提高装修价格
简而言之，带装修销售是允许的，而且装修价格受政府监管，但强制捆绑搭售和提高装修价格变相抬高房价是禁止的。
因而，如果怀疑开发商未报批精装成本，或购买的精装房存在“装修产品清单达不到合同里规定的价格标准”，或未告知装修相关信息强制搭售精装，则可向有关部门反映。
带精装销售的的盛行，是一线城市高房价和供不应求环境下的特殊产物。
一方面房价上涨快，开发商拿地成本高，备案价无法填平成本。以上文中提到的光明项目来说，其土地的楼面地价达2.7万/平方米，楼盘售价要达到5万才不会亏本。但备案的住宅均价仅4.6万/平方米，加上4500元/㎡的装修费才能保本。
另一方面，由于深圳的房地产市场目前是“卖方市场”，且新房市场供应紧张，购房者可选择的产品较少，对于开发商的带精装销售行为也只能接受。
针对这种情况，政府一方面要从价格上对精装费用进行限制，对精装修价格与品质之间的对应制定标准；另一方面，要在土地供应、产品结构上下更大功夫，让住房者在买房时有更广泛的选择权。
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文君言2018-05-22 10:47:42
