[摘要] 3月27日，万科集团2017年度业绩发布会在大梅沙万科中心举行。
距离万科新任总裁祝九胜媒体见面会近2个月后，万科于3月26日晚间发布2017年度报告。3月27日上午9时45分，万科集团2017年度业绩发布会在大梅沙万科中心举行，房天下君带您现场直击新的一年万科业绩发布会。
年报显示，公司各项业绩亮点突出，传统业务稳健增长，新动能业务发展良好。在2012年围绕城市、围绕配套服务进行转型的基础上，公司把战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”。
年报显示，2017年，万科实现营业收入2,429亿元，实现归属于上市公司股东的净利润280.5亿元，增长33.4%；每股基本盈利2.54元，增长33.4%；全面摊薄的净资产率提升至21.1%，同比增加2.61个百分点；2017年公司上缴税金566亿元。
年报内容显示，2017年万科在传统业务保持稳健增长的同时，其他各项业务亮点纷呈，不少新动能业务取得长足进步，为保证集团持续健康发展打下坚实基础。——房地产业务，在商品房销售增速放缓的大背景下，2017年万科实现销售面积3,595.2万平方米，同比增长30%；销售金额5,299亿元，同比增长45.3%；全年销售的产品中住宅占比82.7%，其中93%为144平方米以下的中小户型。
活动主题：万科2017年度业绩发布会
活动时间：2018年3月27日9时45分
活动地点：大梅沙万科中心
房天下现场直播：
9点半，房天下君抵达大梅沙万科中心
与往年有所不同，此次业绩发布会将媒体与投资者集合在一起
业绩发布会会场平面图
来自各地的投资者与媒体陆续赶到推介会现场
郁亮、祝九胜、孙嘉、张旭、朱旭出席业绩发布会，发布会即将开始
主持人：尊敬的各位投资者、各位媒体界的朋友们，上午好！欢迎各位参加万科2017年度业绩见面会。公司每年两次的业绩见面会，这次和以往略有不同，就是我们把媒体朋友和投资者安排在一起了，希望大家能有机会更多一起交流。和以往一样的是，除了深圳主会场，参加本次会议的还有在上海、北京会场通过视频参与的投资者朋友，以及通过路演中在网上与我们互动的朋友。
在业绩交流正式开始之前，请允许我介绍一下出席本次会议的公司管理层。他们是：董事会主席郁亮先生，总裁、首席执行官祝九胜先生，执行副总裁、首席运营官张旭先生，执行副总裁、首席财务官孙嘉先生，副总裁、董事会秘书朱旭女士。
下面交流开始，首先请朱旭给大家介绍一下公司2017年度业绩和未来展望情况。
10点钟，朱旭进行业绩介绍
朱旭：各位嘉宾大家上午好！感谢来到参加2017年的万科推介会，我今天的汇报分为三个部分：，回顾2017年的亮点；第二，向大家汇报2017年主要工作；第三，对未来的展望。
2017年亮点回顾总结6点：销售金额在2017年达到5299亿元，增长了45.3%，增速高于商品房的市场水平。净资产率21.14，提升了2.61个百分点。集中式租赁住宅累计获取10万间，领先。2017年世界500强排名达到307位，提高了49位。在2017年深圳地铁成为我们大股东。在过去的一年，我们投资者关系工作也得到了大家的认可，被投资者协会评为全亚洲投资者关系公司
2017年主要工作的介绍，分为财务指标、业务情况、组织管理和社会责任方面的情况。
首先，营业收入达到2429亿元。归属于上市公司股东的净利润280.5亿元，同比增长33.44%。每股基本盈利2.54元，同比增长33.4%，全面摊薄的净资产率21.14%，同比增长2.61个百分点。我们的是在持续稳步提升的。
坚持以现金流为基础的真实价值创造，持有货币资金1741.2亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和622.7亿元，2017年实现经营性现金净流入823.2亿元，资金相对充裕。
财务结构依然非常稳健，去年净负债率8.8%，继续保持行业较低水平，有息负债1906.2亿元，占总资产16.4%，总体融资成本控制在较低水平。银行借款依然是我们的主要融资来源。境内和境外是七三开的水平。2016年的时候，有两家评级机构一度下调了对我们的评级展望，从稳定到负面，2017年这两家评级机构把评级展望重新调整回“稳定”，我们的评级继续保持在行业领先。
我们的股东回报依然很稳定，每10股派发现金红利9元，分红金额99.35亿元，占权益净利润比例35.42%。累计现金分红455亿元（含2017拟分配红利），远超过历年股权融资金额（194亿元）。
从业务方面，万科紧紧围绕和城乡同步发展、和客户同步发展两条主线，以人民美好生活为中心，打造生态化平台。我们租赁住房、物业服务、物流仓储、冰雪、度假、养老等业务在2017年有不少的亮点。
房地产业务的情况从销售规模、产品服务、结算和储备等方面来汇报。销售刚才已经说了，无论是金额还是面积均高于全行业的增速。分区域来看，这张图分别是南方、上海区域、北方区域、中西部区域的情况。分城市，我们可以看到在22个城市销售金额超过100亿元，在37个城市销售位列前三，其中22个城市销售排名。这说明我们聚焦主要城市成效显著。
产品聚焦普通人自住需求，2017年销售产品中住宅占82.7%，商办占比13.6%，其中93%住宅产品为144平米以下的中小户型。绿色建筑面积4372.4万平方米，累计1.12亿平方米。我们非常注重住宅产业化，工业化新开工面积占比84%，比传统方式提效20%。还高效开展客户的沟通，通过移动验房APP及线上客户服务产品“服务家”，实现了客户在收付款阶段的验房，客户在APP查询相关问题的进展，不但解决了痛点，还有了很好的效能。
下面是开工和竣工的情况，开工增长了16.4%，较年初计划增长了24.9%。竣工面积增长了2.9%，由于部分的项目竣工延迟，因此全年的竣工面积略低于年初的计划。实现结算面积1980.5万平方米。
由于我们的销售金额远远高于结算金额，在2017年的已售未结资源增至4143.2亿元，增长了48.9%。
在拿地方面，聚焦核心城市经济圈，审慎投资，2017年新增216个，总规划建筑面积4615万平方米。在拿地过程中，我们积极拓展合作、股权收购、代建等渠道，有72.3%（按建筑面积计算）是合作项目。新增项目90%（权益投资金额）位于一二线城市，平均楼面积均价7908元/平方米。
我们的项目资源满足持续发展的需要，截至2017年开发的城市主要开发项目750个，总建筑面积13557万平方米，权益建筑面积8717万平方米，其中现房建筑面积383万平方米。
现在给大家汇报其他业务的情况，首先是租赁住房的情况，这个是我们2017年的重点工作：累计获取10万间，累计开业超过3万间，并参与城中村整合和经营。有单身公寓、家庭公寓、社区教育、办公室等等。目前我们在深圳、广州和厦门进行了布局。此外，还与深圳的安居集团携手，在人才安居房和社会租赁住房的开发建设、房屋租赁、装饰装修方面等开展合作。
万科物业，相信很多朋友是万科物业的客户，在2017年合并报表收入71.3亿元，同比增长67.3%，截至2017年底，已进入80个城市。连续八次蝉联由中国物业管理协会和中指研究院评选物业百强综合实力。
在商业开发和运营领域，我们的管理面积达到了行业第二的水平，截至2017年底，总管理项目172个，总建筑面积超1000万平方米。在今年1月，印力联合收购凯德20家购物中心，进一步完善了我们商业的布局。
在物流仓储领域，在2017年新获取36个项目，于报告期末至今又增加了8个物流地产项目，截至目前公司仓储项目累计建筑面积482万平方米，稳定运营项目平均出租率96%，并参与完成普洛斯私有化，并与合作方共同设立60亿物流地产投资基金。
同时，还积极探索冰雪度假、养老、教育、产业办公等业务。目前养老的业务分为五大产品、两级分类，在15个城市有170个项目。教育是参与运营10所全日制学校，通过创新办公、PPP和民办国际化的方式开展全日制教学模式。还有城市营地、社区营地和户外营业，为10万青少年提供营地服务。冰雪服务大家可能去过吉林松花湖和北京石京龙两个滑雪场，2017/18雪季累计滑雪人次超过50万。
在组织管理方面，我们主要是通过事业合伙人机制和科技赋能两个方面进行，我们的事业合伙人机制以“共识、共创、共担、共享”为基本理念，启动组织重建工作，探索奋斗者培养体系。鼓励真实价值创造，进一步完善薪酬机制。还有科技赋能方面也做了相关工作。
最后是社会责任的情况，在2017年积极履行社会责任，在环境保护方面连续5年积极参与联合国气候大会中国角企业日活动。开展垃圾分类：推广乡村清洁炉灶。在精准扶贫、乡村振兴方面展开实践。关爱儿童，开展支教活动，救援先天性出生缺陷患儿，关爱孤独患儿，持续关注捐建遵道学校的教学质量提升。
以上是2017年的主要工作，下面我汇报未来的展望。
十九大报告为我们展示了中国将进入新的时代，我们认为关于房地产行业的三句话是一定要记住：（1）房子是用来住的，不是用来炒的；（2）加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住宅制度。我们也看到去年从中央到地方出台了很多政策，推动大中城市发展的住房政策。（3）让全体人民住有所居。就要求这个行业服务全体的人民，用产品解决结构需求，不但包括商品房的供给需求，还有社会保障的需求，同时，与这相关的产品和服务必然有非常大的发展空间。
顺应新的时代定位，万科将自己的定位升级为：城乡建设与生活服务商。这个定位包括：1.美好生活场景师。什么是美好生活？包括人民对衣食住行最基本的需求，也包括对文教、体育、度假、养老的改善性需求。根据OECD组织的需求，与房地产相结合衍生的服务最终可能超过房地产本身。为生活需求提供服务，有很好的发展空间。我们积累了客户的口碑、资源，分析能力和场景建设是我们很好的优势和能力，凭借这个优势，可以发掘客户的需求，提供新的解决方案，服务好客户。2.实体经济生力军。坚持“真实价格的创造，面对真实客户。只有这样才能保持万科的基业常青。3.创新探索实验田。在建筑和住宅产业方面，希望形成全球领先的自主知识产权，程度节约资源、推广绿色建筑。在企业的机制方面万科是坚持混合所有制企业，我们希望帮助更多的企业激发活力。4.和谐生态建设者。这不但包括人与自然的和谐，也包括人与人的和谐。不仅在经营活动中保护环境，还要进入环保产业和循环经济的领域。不仅关注城市的发展，还要关注乡村的振兴。不仅对股东负责，还要对社会相关利益方负责。
根据这个定位，在2018年，万科会贯彻十九大精神，以人民美好生活为中心，以客户为中心，以现金流为基础，践行“城乡建设与生活服务商”战略，合伙奋斗。
具体而言在经营策略方面，投资会根据销售回款、融资情况决定投资节奏。在融资方面探索投融资更多创新模式，保持安全健康的资债结构。在核心业务方面，要坚持为普通人盖好房子，大力发展租赁住宅。2018年公司现有项目预计新开工项目3545万平方米，较2017年计划开工面积增长21%，预计项目竣工面积2631万平方米，比2017年计划竣工面积增长7%。2018年新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上。在新业务方面，我们会继续拓展物业服务、商业开发与运营和物流仓储服务。
媒体问答
问1：管理层好。刚刚说到了比较多的变化，定位从城市配套服务商为城乡建设与生活服务商，请您介绍一下这个新定位有什么内涵？
郁亮答记者问
郁亮：谢谢你的问题，这个问题特别适合董事会主席回答。我做主席9个月了，做全职主席不到2个月，我一直在想你说的问题。作为主席，我的体会是要做好八个字：把握方向、布局未来。把握方向最主要是把握时代的前进方向和行业的发展方向；布局未来是要做好战略布局和建设好机制、培养好人才。
没有成功的企业，只有时代的企业。一个企业的战略定位一定是基于对时代的判断基础上。我们正处在一个伟大的新时代，既然我们拥抱新时代，就需要告别旧思维。我们再用旧思维思考，那我们对新时代来临的意义可能会理解不到位。
新的时代对于我们来说，最深远变化有两点：
，社会的主要矛盾发生了变化：从“人民群众日益增长的物质文化需要与落后的社会生产之间的矛盾”，转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。
未来“结构性”问题比“总量”问题会受到更多的关注。举个例子，有些房子是空置的，空置不仅包括住宅，也包括商业、办公和酒店等等，但是，一些刚刚进入城市的年轻人还没有房子住，或者还没有满足有尊严的居住，这就是不平衡。比如说教育、医疗、养老等，大家都非常关注，但在目前的供应还是短缺的，这就是不充分。所以，面对不平衡不充分的问题，我们要做力所能及的事情。什么是力所能及的事情？这是我们需要去思考和回答的问题。
第二，国家的发展阶段发生了变化，从“高速增长阶段”转化为“高质量发展阶段”。发展比速度重要，对于我们企业来说，就不是片面追求规模，而是更关注发展的质量，包括产品、服务的质量，也包括经营管理的质量。企业的经营管理，要有助于社会整体的健康发展，要对社会整体的健康发展作贡献，不要添乱，更不能够成为麻烦制造者。其次，我们经营管理水平要放在全球视野检验，和全球进的管理水平同场竞技，和效率的企业正面竞争。
这是我们对于时代转变的看法。
在新时代下，首先十九大报告中有三句话需要我们牢牢记住：1.关于行业的定位，坚持房子是用来住的，不是用来炒的；2.关于住房制度，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；3. 关于行业要实现的目标，是让全体人民住有所居。
具体来看，我们的行业有什么趋势呢？
为什么过去20年中国房地产行业如此繁荣？其根本的原因是中国出现了人类历史上前所未有的一次城市化，带来了前所未有的住房短缺和旺盛的需求。这个短缺过去主要靠商品房来解决。
到今天，我们认为，住房全面短缺时代已经结束了。我们看套户比，从发达国家来说，套户比超过1.1，就是一个家庭有1.1套房子之后，套户比的增长就变得很慢了。我们国家刚刚超过1，距离1.1的充裕水平只有一点点差距。
但值得注意的是，“全面短缺时代结束”并不意味着存在供应过剩，只是说住房全面短缺时代已经结束了。现在房地产主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的问题。
不平衡，主要体现在分化上。不同城市之间，同一城市的不同区域之间分化现象特别明显，这就要求我们在寻找客户、寻找投资标的的时候，不能笼统来看，甚至不能以城市为单位，需要以更小的颗粒度对客户作出更精细的分析。
不充分，体现在相关服务上。过去20年，我们房子盖了很多，但是，跟不动产配套的服务发展还比较滞后。一个经济体在房地产建设进入成熟期之后，围绕着不动产的服务业，其规模会超过房地产本身。对此，我们需要有敏感度，也需要有自信心，相信在未来不动产领域的周边行业大有作为。想想万科的物流业务，短短三年，从0开始，现在已经进入了甚至全球的领跑行列。
我们下面看到是房价问题，我很少谈房价问题，我想今天借这个机会谈谈房价，可以非常明确地说，中国房价单边快速上涨时代已经结束了。如果房地产企业还有地就买，不看价格的话，那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。
总之，行业进入了新的时代，我们要告别旧思维，行业到了必须要作出改变的时候了。
有了上面关于时代的变化和行业发展趋势的思考，谈谈下面万科的战略升级变得顺理成章了。
下面谈谈万科即将进行的转型，是全面和深刻的。用一句话来概括：
以人民的美好生活为己任，以“城乡建设与生活服务商”为定位，沿着健康、可持续的道路，领先领跑，为更广泛的利益相关方，创造更长远的真实价值，成为无愧伟大新时代的好企业。
这里面有三个关键词：城乡建设与生活服务商、健康可持续、领先领跑。
重点谈一谈“城乡建设与生活服务商”。我过去一段时间里面去了深圳的雨田村，看了之后想起了30年前深圳城中村的日子。在深圳批建设者有两个特点，说不出来的话，可能就不是真正代深圳建设者：有没有住过城中村，有没有丢过自行车。现在来看，目前深圳城中村仍然居住着800万左右的人口，这些人同样为深圳作出了巨大的贡献。城中村是村还是城？我也去了坂田的一个村，20年前是标准的农村，因为有了华为、富士康，成为华为、富士康新兴制造业的配套基地，现在已经成为了深圳创新制造城市的一个非常重要的配套部分，今天很多华为员工还住在这里面。我们的“万村计划”就是要改造这样的城中村，提升它的居住品质。我去年也去了江苏兴化的东罗村（音），万科做美丽乡村和乡村振兴计划的站在那边。人们常说江南水乡，但是，现在很难找到江南水乡了，但是，在东罗村可以找到，它在苏北，没有任何的工业，生态保护非常好，我们也在帮助乡村面容改变。
今天万科做的事情总结下来就知道，万科今天不能仅仅关心城市，也需要关心乡村，关心城市和乡村的互动，这里的乡村不仅包括城中村，城市周边的乡村，也包括远离城市的乡村。城市乡村的互动包括城市人的田园情节、安全健康的食品和大规模城市化之后乡村的振兴，这个是城乡的内容。建设，我们不是要去乡村盖房子，我们建设的是场景，美好生活的场景、乡村振兴的场景。
从“配套服务”升级到“生活服务”，升级的是什么？主要是“内容”。“配套服务”更多是硬件，而“生活服务”不仅包括硬件，也包括软件。我们不仅要做不动产，提供服务的场所，也要直接提供服务内容。
这个定位，具体来看是四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。这个内容年报中有所讲述，就不重复了。
健康可持续：这个是万科一贯的发展原则，这里就不展开谈了。一个企业的发展必须是在健康的基础上持续做下去，这样才是长期发展应该坚持的原则。
领先领跑：我要做一下解释。
领先对万科来说，是领行业发展之先、创新之先、风气之先，这三个领先。面对大时代和行业的变化，谁引领的变化，谁就是领先的企业，而不是拿传统的规模思维去衡量。领跑就意味着为广泛的利益相关方和社会创造更多的真实价值。可以具体表现在客户口碑、投资者回报、相关利益方和社会广泛认可方面。
所以，我们万科这一次的战略升级从“城市配套服务商”到“城市建设与生活服务商”，既是基于对时代变化、时代前进方向与行业变化趋势的理解，也是我们过去5年以来，在“城市配套服务商”实践基础上的升级和换代。
问2：我想问祝总一个问题，祝总来自银行系统，现在国家在金融监管方面一直在加大力度，不管是恒大、万科，在这个新时代，在金融监管加强、去杠杆的背景下，对房地产行业有什么影响？万科以什么姿态来应对。谢谢。
祝九胜：无论行业政策，还是金融监管政策，出台是及时、必要的，我们欢迎、支持和拥护。谈到政策影响，我们重点看它的中长期影响。这些政策有利于行业中长期的健康稳定发展，影响是积极的。万科一直在经营方面相对稳健，在加强监管、去杠杆的背景下，对于有品牌、有信用，持续、稳健经营的企业来说，其实相对是个利好的机会，万科也将坚持一贯的风格，谨慎面对变化，助力整个行业真正回归到住宅属性。谢谢。
问3：管理层好。我想问一个关于租赁住宅的问题。万科在租赁住宅方面的情况如何？在2018年的发展计划和旧城改造未来的规划。谢谢。
张旭：刚刚朱旭已经介绍了2017年所取得的成绩，持有超10万套的租赁资源，开业3.2万套。我们在租赁市场的战略目标，是为城市新进入者提供中长期的公寓租赁及相关服务。至于实现路径，有许多的解决方案，大家知道泊寓是我们的方案。到今天为止有29个城市，获取10万间，已开业96个项目，在2018年希望新增10万间。另外一个方面，大家看到，刚刚郁总介绍到很多城中村，城中村承担了很多城市的配套和服务的重要作用。我们今天在深圳这个城市施行了“万村计划”，我们愿意到村里面去，希望通过运营能力把城中村重新改造、做更多的配套和治理，提供更安全、舒适的环境给使用者。我们也会和许多的机构合作，包括政府安居房方面的合作，通过我们的运营能力，通过配套服务的能力为所有的年轻人、城市建设者提供服务。我们希望未来在中国租赁住宅领域里面可以成为领先、领跑者。
问4：我有一个关于物流方面的问题，材料上面写了2017年有36个项目，今年到现在还有新的项目，我比较好奇在物流地产方面有什么目标，对万科业务来说有什么帮助？
张旭：2014年底开始，通过3年的努力和实践，包括去年参与普罗斯的私有化，我们现在已经是行业领先的物流地产商了。未来怎么定位我们的业务？在中国，物流是衔接所有生产和老百姓的桥梁，我们希望搭建一个平台，这个平台链接生产、消费者，通过平台服务好老百姓。这是我们的愿景，也是我们做这个业务的初衷、初心。
未来怎么做？我们一方面是继续深耕仓储，另一方面可以提供更多服务。我们聚焦在城市圈、中心城市和核心城市布局，未来我们希望服务更多的客户，服务更多的老百姓，在更多的城市服务。不仅仅是仓储，我们还要提供更多服务，比如说用科技赋能的方法，去服务更多的小电商，因为小电商仓储还是比较难的，为他们提供更多的服务，让他们有更好的发展空间。
至于和普洛斯之间，我们探讨的是协同发展，到海外是以普洛斯为主。目前普洛斯是欧洲第二、在巴西和日本都是。在国内，我们更多是看创造增量价值，在运营服务里面怎么做得更深入。当然，我们希望能够在中国物流市场上，除了仓储之外，还希望能发展冷链物流，为老百姓的食品安全和餐桌上的质量提供更好的保障。谢谢。
问5：各位管理层好。我的问题是关于商业地产的，我想问一下，万科未来的规划怎么样，会不会继续并购，以及商业和运营整合得如何，如何理解领先、领跑？
张旭：印力是万科的商业运营平台，它的宗旨是为家而建，为所有的家庭提供服务，这是我们的商业宗旨。当然，万科做任何一件都希望领先领跑，数一数二。 未来一定会继续发展，因为我们所有的宗旨是希望更好地服务客户、服务更多的客户。到今天为止大概有1千万平方米的商场面积，我们希望在未来更好地发展，我们用科技赋能的方式不断提高运营能力，不断提高服务客户的能力，往这个方面不断的努力。谢谢。
问6：我是来自央视的，我们看到2017年业绩非常的漂亮，营业收入是超过了2千亿，净利润增长率超过了30%。我想问一下，在完善分红方面都有什么制度？未来怎么样更好地回报投资者？
朱旭：感谢您的提问，我们可以回顾万科的历史，万科是中国持续现金分红最长的上市公司，总额455亿元，远远超过股权融资总额。最近几年来，现金分红保持了30%以上，而且现金分红的总额在持续稳健的增长。未来，万科也会继续做好现金分红相关的工作，保持业绩稳定的增长，有好的业绩以分红来回报给投资者。
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