婚前财产婚后炒房所得，“军功章里有你的一半也有我的一半“？

广东诚公律师事务所合伙人律师

丹柱法律团队负责人

颜宇丹

为了提高生活质量，房屋存在的价值已经不仅仅是居住的功能，而当作金融的工具来进行资本运作。炒房赚了钱，却并没有增加家庭幸福指数。当婚姻无法像炒房一样继续经营下去的时候，感情账有时候好算，难算的反而是房产账。

一方为了筑爱巢，用婚前房产进行婚后房产投资，几番交易下来，房屋由小变大，感情却越来越淡。很少有人在结婚时就会想到离婚，投资房产时也没有预料到将会离婚。也许斩断情缘并非难事，但要理清一笔房产账无疑要经历一场身心疲惫的拉锯战。

案例提要

高先生在婚前一次性付款购买一套单身公寓，婚后卖出，用卖房所得款项购买了第二套房产，继而再卖出第二套房产，用卖房所得买入第三套房产，然后卖出第三套房产，用卖房所得买入第四套房产。

几次交易之后，房屋不断，离婚时高先生认为登记在其名下的第四套房产是自己的个人财产，霍女士则认为是夫妻共同财产。双方协商不成，女方将男方起诉到法院要求分割房产。法院最终认定涉诉房产为男方个人财产，判决该房屋归男方所有。

案情回放

高海（男方化名）于婚前一次性付款28万元买了一套单身公寓，高海与霍姗姗（女方化名）刚结婚时这套单身公寓价格就涨到40多万元，他将这套单身公寓卖了43万，然后用41万元一次性付款买了一套两居室二手房。住了两年以后，市面上房价不断上涨，当这套房子价格涨到70多万的时候，他以75万价格卖了这套两居室，用卖房的70万元买了一套三居室预售房，一年后交房时同户型的现房价格已涨到90多万，住了两年多以后，这个地段的房价飞涨，高海获知同户型的空置毛坯二手房涨到140多万了，比买下来的时候翻了一倍。有了几次炒房经验后，高海很看好这套二手房的潜力，他毅然将现在的房子卖得160万元，用155万买下了这套二手房。

高海炒房之事霍姗姗从不过问，全程置身事外。高海和霍姗姗提出离婚后，高海起草了一份离婚协议，协议中提到现在登记在他名下的这套155万登记价的房产是他的个人财产不作为共同财产分割。霍姗姗对此不争不吵，但是她的父母不同意签署这份离婚协议， 他们认为高海虽在婚前购买了一套单身公寓，但价值不足以购买现在的住房。婚后，高海对房屋进行多次交易后，所获得的巨大才使他能够购买现在较大的房屋，所以，婚后购买的房屋应属于夫妻共同财产，应该双方平均分割该套房屋。而高海却认为现在的第四套房子是用自己婚前的那套单身公寓卖出后进行多次交易象滚雪球一样越滚越大，还是属于自己的个人财产。双方相持不下，诉至法院。

庭审中，高海辩称，现在的住所完全靠自己“投资”婚前的单身公寓购得，霍姗姗没有出资，所以不同意平分。

法院裁判

法院审理认为，婚前个人财产在婚后产生的孳息，包括利息、投资，应当仍属于个人财产。高海和霍姗姗现居住的房屋虽是在婚姻存续期间购买，但购买的资金主要来源于高海婚前购买房屋所得价款和房屋买卖交易的所得，且房屋交易所得钱款属于自然增值，不属于夫妻共同财产。因此，法院认定，涉诉房屋是高海婚前财产的不同表现形态，并不能改变所有权归属，应当认定为高海个人财产。据此，法院判决涉诉房屋归高海所有。

颜宇丹律师评析

如此判决之思维方法不由得让笔者想起邓拓笔下小说《一个鸡蛋的家当》中的那位丈夫，还在做着鸡生蛋，蛋生鸡，循环往复的美梦时，早已被怒不可遏的妻子把这鸡蛋掷到地上，也击碎了丈夫的美梦。上引案例中的男方高海婚前名下的单身公寓系其婚前个人财产，该房产之上的自然增值也依附于该房产属其所有，也即婚后如将该房产出售所得价款42万元归属高海应无多大争议。但不无疑问的是，在婚后高海就象《一个鸡蛋的家当》故事里的男主人翁一样，将该房产卖掉，以所得房款再投资购买住房；继而又卖掉房屋，再行置换更大的房屋。依此类推，男方将一再的卖房所得视为“原始股”的股息或红利，其第三次卖房所得160万仍认为均系其个人财产，则其另一半也即女方势必要提出权利要求认为其也应享有一定的财产权益，正如那句耳熟能详的“军功章里有你的一半也有我的一半”。在婚姻关系存续期间，男方单独或与其女方共同经营（一系列的房屋买卖行为）所得，另一方应享有因经营行为所取得的，否则夫妻之间难免会因此产生隔阂和利益冲突，也不符合我国婚姻法及婚姻法司法解释关于婚姻关系存续期间关于夫妻共同财产范围方面的规定。

《婚姻法解释（二）》第十一条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”。《婚姻法解释（三）》第五条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”夫妻一方个人财产在婚姻存续期间的自然增值，是指该增值的发生是因通货膨胀或市场行情的变化而致，与夫妻双方的协作劳动、努力或管理等并无关联。夫妻一方个人婚前所有的房屋，在婚姻关系存续期间的市场价格上涨而产生的增值，由于出售后的增值是基于原物交换价值的上升所致，是不以人的意志为转移的市场行为作用的结果，仍应依原物所有权归属为个人所有。本案中，男方高海婚后次卖房所得42万元就是个人财产及个人财产的自然增值之和，属于他的个人财产。

一方个人财产婚后产生的自然增值归个人所有，如果属于主动增值，则应当认定为夫妻共同财产。因通货膨胀或者其它不是因当事人的主观努力而是因市场价值的变化产生的增值属于被动增值，没有所有权的配偶对增值部分无权要求分割。当一方的个人财产在婚后由于一方或双方所支付的时间、金钱、智力、劳务而增值的，应属于主动增值，离婚时应当将增值部分作为共同财产予以分割。本案中的法官没有划分高海和霍姗姗婚后购买的房产中的主动增值和被动增值（即自然增值）部分，将主动增值所得也一并作为被动增值认定为男方高海的个人财产。

笔者颜宇丹律师认为，如果用婚前个人财产的资金婚后投入购买房屋，则在离婚时应将个人财产（本案中次卖房所得42万元）先剥离出来归这一方所有，其它部分再按离婚时的房屋市场价值予以分割，而不是以这部分个人财产占房产总投入的比例作为这一方的投资进行分割。虽然离婚时该房屋已付款项中包含了个人财产部分，但这部分资金产生的市场增值部分属于因夫妻婚后一方或双方的主观努力产生的主动增值，应当作为夫妻共同财产予以分割。

丹柱法律团队主要成员简介：

颜宇丹   广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、律簇法律讲坛特邀讲师，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

刘京柱   广东诚公律师事务所专职律师，中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士，律簇法律讲坛特邀讲师。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作，担任法官20余年，获个人三等功二次，曾担任民事审判指导小组组长，2015年6月自法院辞职，辞职前为国家一级法官，主审和参审各类案件5000余件，具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验，在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长，在和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公律师事务所。在多个党政机关和企事业单位讲课，受到普遍的欢迎。

曾俊欣  广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院，曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件，擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务，精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则，以对客户负责、认真办案的理念，获得了客户的普遍好评。

 李瑶   江西财经大学法律硕士研究生，曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管，擅长公司法律事务，股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。 

 禹露   武汉工程大学邮电与信息工程学院法学学士。曾在北京唐邦知识产权公司任职法务，擅长处理知识产权案件、婚姻家庭案件，民间借贷案件，公司法律事务等民商事及刑事案件。作为著名专家学者徐昕教授发起创建的微信公众号“正义联接”的运营团队成员，深受客户的好评和赞誉！