[摘要] (附二手房卖家拒绝公积金贷款被判违约案例)
2018年3月5日晚间，深圳市住房公积金管理中心发文称，从2018年1月起，深圳市住建局联合市规划国土委推出六项维护公积金缴存职工购房权益的措施，要求房企在销售商品房时，提供不拒绝购房人使用公积金贷款的书面承诺，并在项目销售现场对外公示，对拒绝使用公积金贷款的开发商和中介机构依法查处。
此前，无论一手房还是二手房都有卖方拒绝公积金贷款，上述官方文件明确规定,一手房销售中开发商不能拒绝买方公积金贷款，但对二手房买方公积金贷款事项尚未作出明确规定。这项文件的出台为二手房买方公积金贷款事项提供了指引与参考，但是对二手房交易双方不具有强制性适用的规范效力。
笔者颜宇丹律师认为，从某种意义上来说，深圳之所以做出此等规定，一方面是充分体现了党和政府现阶段关于“房子是用来住的，而不是用来炒的”这一产业政策，另一方面在法律上也是对房地产一二三级市场不同情形下的区别对待，体现了民事法律中应有的利益衡量和价值判断原则，在一定程度上避免开发商利用自己的优势地位排除商品房买受人关于采用住房公积金贷款方式支付部分购房款的选择，也使住房公积金制度设立的目的落空。而作为二手房交易，因属三级市场，法律和政策宜做引导性规范，不宜做出适用住房公积金贷款的强制性规定。否则，难免有干涉契约自由之嫌，也即政府调控这只有形的手应让位于市场调控那只无形的手。
笔者颜宇丹律师曾代理买方的一起二手房卖方拒绝公积金组合贷被判违约案，本案一审二审我方均胜诉，并引起媒体关注。
案情简介
买方于2015年5月9日与卖方签订了《房产买卖合同》，合同约定总房价为287万元。买方依约支付定金40万元。《房产买卖合同》约定：“买方须于2015年8月15日之前预付首期购房款（不包括定金）人民币以银行评估为准，到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。”买方前后共五次约卖方到银行办理首期资金监管，而卖方只有次和最后一次去了银行，因不同意买方做公积金组合贷，因此都未办理资金监管。2015年8月9日，被告向担保公司出具了一份《撤销委托通知书》，撤销对担保公司的委托，要求担保公司终止办理涉案房产的赎楼、交易手续，且被告将全权委托公证书原件从担保公司处取回。
买方于2015年8月11日委托颜宇丹律师向卖方发出催告继续履行合同律师函后，卖方委托律师回复律师函，表明可以配合买方办理公积金贷款，但前提是买方必须承诺在办理资金监管手续30天内取得贷款承诺函。经买方向银行咨询，公积金组合贷的贷款承诺函无法于30天内取得。买方只好诉至法院，请求判令解除合同赔偿违约金。
一审程序
一审庭审中，卖方辩称，买方应当在合同约定的时间内办理商业贷款而非公积金贷款，买方提出公积金贷款，卖方可以同意，但必须约定期限，卖方为了实现合同目的，获得资金，需要时间安排，在此情况下，买方拒绝提出任何合理时间，买方基于合同履行的不确定性，暂时中止履行合同。买方未在约定期限内办理首期款监管，属于根本违约，定金不应予以返还。
一审法院认为，卖方对买方拟办理商业贷和公积金组合贷有异议，但《房产买卖合同》并未约定买方不得办理公积金贷款。至于卖方复函要求买方承诺一个月内取得贷款承诺函，一审法院认为，合同中并未约定买方取得贷款承诺函的时间，而买方贷款申请的审批和承诺函的发放时间，也非买方主观可以控制，卖方的要求超越了买方的履行能力和合同的约定，而卖方未依约配合买方办理首期款资金监管，已构成违约。判决卖方返还定金，卖方向买方支付违约金40万元。
二审程序
卖方不服一审判决，向深圳中级法院提起上诉。卖方上诉理由：
一、原审判决将公积金贷款与按揭贷款混为一谈，偷换概念，属于认定事实不清。根据《住房公积金管理条例》等相关法律法规规定，住房公积金贷款是由各地住房公积金管理运用申请公积金贷款的职工所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。而按揭贷款是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。住房公积金贷款和按揭贷款存在如下几点区别：1、公积金贷款与按揭贷款的区别在于利率不同，公积金贷款利率在现行住房贷款利率中属，使用公积金贷款买房能够帮助购房者减少购房成本。2、公积金贷款只有正常汇缴公积金的人员才可以申请，无公积金或汇款不正常的人员无法申请公积金贷款。3、公积金贷款都有限额，各地区的限额标准不一样。4、公积金贷款通常都应确定相关抵押担保后，才可放款。5、公积金贷款为委托性贷款，银行一般只是受托代办机构，放贷资金和利息收入并不归银行所有。按揭贷款为银行自行发放的贷款。6、公积金贷款通常应投保相应抵押的房屋保险并办理相应公证手续。按揭住房贷款可免相关手续。7、公积金贷款程序相比较按揭贷款较复杂。在本案中，卖方与买方一签订的《房产买卖合同》的第七条明确约定：“房款付款方式：双方同意买方按下列第1款方式支付除购房定金以外的房款：1、买方申请按揭贷款......”按照《房产买卖合同》的约定，卖方与买方明确约定的房款付款方式为“按揭贷款”，而不是公积金贷款，买方向卖方提出要求进行按揭贷款与公积金贷款组合贷款的要求属于对合同内容的实质性变更，买方的上述请求属于新的邀约，需要另行得到卖方的同意方可作为双方的合同义务。但是原审法院却偷换概念，将公积金贷款与按揭贷款混为一谈，认为《房产买卖合同》并未约定买方不得办理公积金贷款，即卖方必须同意买方办理公积金贷款的要求，属于将合同约定以外的义务强加给卖方，属于认定事实错误。
二、原审判决将《房产买卖合同》约定之外的合同义务强加给卖方，并依此认定卖方违约，属于认定事实错误。根据卖方与买方签订的《房产买卖合同》的约定，买方应当按照《房产买卖合同》第七条的约定向银行申请按揭贷款，但是买方不但没有向银行申请按揭贷款，反而向卖方提出要去办理公积金贷款与按揭贷款的组合贷款，属于对双方签订的《房产买卖合同》的实质性变更，在卖方不同意对《房产买卖合同》进行实质性变更的情况下，买方没有按照《房产买卖合同》的约定履行向银行申请按揭贷款的合同义务，属于合同违约，是买方违约在先，卖方才暂时没有配合买方办理资金监管，卖方拒绝买方《房产买卖合同》义务以外的要求，属于卖方合理的抗辩权利，但是原审法院却以卖方没有履行《买卖合同义务》约定的义务以外的要求，认定卖方违约，属于认定事实错误。
三、卖方不存在任何违约行为，反而积极配合双方办理相关手续，最终未能办成首期款监管的原因在于买方。买方、卖方双方均确认，卖方曾两次前往买方按揭银行办理首期款监管及银行按揭手续。卖方已经尽到了的履行合同的诚意，卖方急需资金周转才出手涉案物业，急切请求买方按照合同约定办理商业贷款加快办理流程，但是买方却予以拒绝。买方自己也十分清楚当时二手房成交活跃，公积金组合贷款会导致审批时间无法预计，导致卖方无法及时收到售楼款。
综上所述，卖方认为原审法院认定事实错误，将双方签订的《房产卖买合同》中约定的合同义务进行扩大解释，将不属于《房产买卖合同》的义务强加给卖方，并依此来认定卖方违约，属于认定事实错误。
丹柱法律团队负责人颜宇丹律师代理被上诉人买方答辩称：
一、双方约定2015年5月9日签订房产买卖合同后5日内，卖方作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司办理赎楼、过户等、合同并约定卖方于2015年8月15日前办理按揭，但是卖方于2015年8月9日向担保公司出具了撤销委托通知书，撤销对担保公司的委托，中止办理赎楼交易手续。卖方合同约定的赎楼义务在先，而未到双方约定的首期款监管期限前，卖方擅自撤销了对担保公司及中介公司的委托，卖方违约在先。
二、买方已经开通了公积金账户，并缴纳了公积金，涉案房产是卖方购买的一套房产，买方缴纳公积金是为在购房时使用，买方没有理由在购房时明明有公积金而不予使用，并且在双方签订买卖合同之时，中介公司作为作业的机构，已经询问了是否使用公积金账户，故卖方在签订合同之时就明知买方要使用公积金账户，且在中介公司签订的二手房买卖合同所有的格式都与本案的买卖合同一致，所有可使用公积金账户的付款方式也都是直接约定买方申请按揭贷款，无需特意注明使用公积金，该付款方式并没有排斥公积金组合贷。
三、一审庭审中，卖方的代理人当庭回答原审法官提问时明确双方合同并没有约定不能使用公积金贷款，因此，卖方从签订合同到进入诉讼阶段，都明知并且同意买方使用公积金贷款。
四、双方在履行合同期间，买方五次约定卖方前往银行办理首期款监管手续，而次8月6日，卖方到交通银行后拒绝使用组合贷，其后便不予配合，只有8月14日，卖方到建设银行后，仍不同意做公积金组合贷，最后卖方向买方发出了两份律师函，根据合同约定，卖方意识到如果拒绝组合贷则面临违约，为规避违约责任，同意买方使用公积金组合贷，但是要求买方承诺一个月内取得贷款承诺函。该增设条款属于第三方贷款银行及公积金中心的行为，买方无法承诺，因此，卖方改变原合同约定，增设条款的行为，也构成违约。
五、上诉人卖方称合同约定的按揭贷款为商业贷款，不包括组合贷，而目前公积金组合贷的使用方式是由买受人直接向银行申请贷款，银行和公积金批准贷款后，由公积金中心提前把公积金存入商业银行，每个月从商业银行扣除一笔按揭贷款，因此，按揭贷款是包括公积金组合贷的，并没有排斥公积金。综上，一审认定事实和判决是正确的，请求二审法院予以维持。
二审裁判观点：
二审法院认为，首先，买卖合同是出售人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，涉案合同明确约定买方支付购房款的方式为按揭贷款，该支付方式并未明确仅为商业贷款，亦未排斥使用公积金贷款或组合贷款；且无论买方采取何种按揭贷款方式支付购房款，并不影响卖方作为出卖人依约收取购房款、实现其房产买卖合同目的。
据此，卖方上诉主张买方使用公积金贷款或组合贷款方式支付购房款系实质性变更合同约定，构成违约，理据不足，本院对此不予采纳。其次，依据涉案合同的约定，买方应取得银行贷款承诺函的时间并不明确，故在合同双方对此未能协商一致的基础上，卖方依法应当给予买方必要的准备时间在合理期限内履行该合同义务。现卖方要求买方必须承诺在首次资金监管手续后30日内取得贷款承诺函，缺乏合同依据亦于法无据，本院对此不予支持。再次，根据本案已查明的事实，买方在合同约定的支付首期款的期限前已备齐首期款项47万元，且多次通知卖方配合办理资金。
由此可见，涉案合同履行过程中，买方具备依约履行合同的能力，亦有积极履行合同的意愿。基于上述三点，二审法院认为，买方在支付涉案房款的过程中未有违约行为；卖方以买方意欲使用公积金贷款、未予承诺取得银行贷款承诺函时间为由终止赎楼且拒绝配合办理资金监管手续，已构成根本违约，已承担相应的违约责任。原审的认定和处理正确，予以维持。
综上，卖方的上诉理由不能成立，判决：驳回上诉，维持原判。
公积金贷款基本知识
住房公积金贷款是指住房公积金管理中心委托商业银行向符合公积金贷款条件的户籍和非户籍缴存职工发放的用于购买、建造、翻建、大修自住住房的政策性低息贷款。
01 首付款比例
根据国务院、住建部住房公积金贷款有关政策，住房公积金缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住住房的，首付款比例为20%。拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的住房公积金缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，首付款比例为30%。
02 房产套数
职工申请住房公积金贷款时，房产套数按申请人和共同申请人各自所在家庭名下房产套数的家庭为计算基础；家庭的成员包括夫妻双方和未成年子女。
03 利率
住房公积金贷款利率低于商业银行个人住房按揭贷款利率。按住建部和人民银行规定的住房公积金贷款利率，目前（自2015年10月24日起）为：五年以下（含五年）的年利率为2.75%；五年以上的年利率为3.25%。
04 贷款额度
住房公积金贷款额度为计算可贷额度的公积金账户余额的14倍，且须满足以下条件：
且须满足以下条件：
（1）每月偿还贷款本息合计（按等额本息）不超过申请人住房公积金缴存基数的50%，参与额度计算的共同申请人的缴存基数可以累加；
（2）住房公积金贷款额度不高于购房总价款与首付款的差额；
（3）职工个人申请的，单套住房的公积金贷款额度为50万元；申请人与共同申请人一并申请，且共同申请人参与额度计算的，单套住房的公积金贷款额度为90万元。
05 期限
住房公积金贷款最长贷款期限不超过30年，且贷款期限与职工（申请人）申请贷款时的实际年龄之和不超过70年。
如何申请公积金贷款
新建商品房公积金贷款办理
1、哪些银行可以发放住房公积金贷款？
目前，深圳市住房公积金管理中心已与中国银行股份有限公司深圳市分行、中国农业银行股份有限公司深圳市分行、中国工商银行股份有限公司深圳市分行、中国建设银行股份有限公司深圳市分行、交通银行股份有限公司深圳分行、招商银行股份有限公司深圳分行、平安银行股份有限公司深圳分行、兴业银行股份有限公司深圳分行、中信银行股份有限公司深圳分行、深圳农村商业银行股份有限公司（银行排名不分先后）签订了委托贷款合作协议，符合公积金贷款条件的职工，可自行选择其中一家办理公积金贷款相关手续。
2、职工在什么情况下可以申请公积金贷款？
住房公积金贷款支持职工解决家庭自住住房问题。职工购买本市范围内的保障性住房、商品住房（住宅类）可以申请住房公积金贷款。职工本人为住房公积金贷款申请人，配偶应当为共同申请人；父母在本市缴存住房公积金的，也可以为共同申请人。除配偶、父母、子女外，职工购买的住房有其他权利人的，职工不能以该住房申请住房公积金贷款。
3、职工申请住房公积金贷款的基本条件有哪些？
（1）已开立住房公积金账户，并在申请贷款当月之前在本市连续按时足额缴存住房公积金满6个月，且申请贷款时公积金账户为正常缴存状态；
（2）申请人及共同申请人在本市未发生公积金贷款或者已经还清公积金贷款；申请人的父母作为共同申请人的，其父母双方均应当在本市未发生公积金贷款或者已经还清住房公积金贷款。
（3）申请人和参与计算公积金贷款可贷额度的共同申请人，有偿还贷款本息的能力，信用状况良好；
（4）申请人已按规定支付购房首付款；
（5）申请人同意提供符合本规定要求的担保;
（6）贷款申请符合国家、省和本市房地产市场管理政策要求；
（7）符合公积金管委会规定的其他条件。
4、住房公积金贷款额不能满足购房资金需要怎么办？
职工的住房公积金贷款可贷额度不足以支付购买住房所需时，职工可以向受托银行申请商业个人住房按揭贷款，并由受托银行以公积金贷款和商业个人住房按揭贷款组合的形式向职工发放。职工申请组合贷款时，申请人除需满足公积金贷款申请条件外还需满足受托银行个人住房按揭贷款的申请要求，且公积金贷款的申请人须与商业个人住房按揭贷款的申请人一致。
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