昨日，深圳市规划国土委发布《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》，对于旧屋村的认定在原特区外适用范围基础上做了调整，范围扩大至全市，而且明确了宅基地面积不变，建筑面积未超480平可纳入旧屋村范围。
这一文件是对原《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（试行）》（以下简称原《认定办法》）的修订，具体变化划重点如下：
扩大政策适用范围至全市
原《认定办法》对拆除重建类城市更新单元内旧屋村范围的认定主要限于原特区外。
为进一步推动城市更新目实施，新规调整政策适用范围为原特区内在《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》实施前、原特区外在《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》实施前正在建设或者已经形成的、且现状主要为原农村旧（祖）屋等建（构）筑物的集中分布区域。
细化可纳入旧屋村范围的五类情形
★ 一是对可纳入旧屋村范围的公共服务设施，做出了更细致、明确的规定。
修订为“为旧屋村生活服务的教育（幼儿园、托儿所、村小学等）、医疗卫生（卫生所、公厕等）、交通（村道、街巷、胡同等）、民俗活动（礼堂、祠堂等）、行政管理与社区服务（村委会、农贸市场等）等公共服务设施”。
★ 二是明确了可纳入旧屋村范围的公共空间及其他零散用地的认定原则。
对《规定》或者《办法》实施前已经建设的塘、球场、活动广场、晒谷场等公共空间及其他零散用地，限定“原则上不得超过旧屋村范围总用地面积的10%且总面积不得大于3000平方米”。
★ 三是对旧（祖）屋、公共服务设施发生重建、加建、改建、扩建的情形，综合考虑建设时点与建设体量，酌情予以纳入旧屋村范围。
1、2009年6月2日之后发生重建、加建、改建、扩建的旧（祖）屋、公共服务设施不予纳入旧屋村范围。
2、旧（祖）屋在2009年6月2日之前进行重建、加建、改建、扩建后不涉及扩大建筑基底范围，且建筑面积未超过480平方米的，可以纳入旧屋村范围。
3、公共服务设施在2009年6月2日之前进行重建、加建、改建、扩建后，现状仍用于公共服务功能，可纳入旧屋村范围。
★ 四是明确《规定》或者《办法》实施前已经建设的旧（祖）屋因年久失修等原因坍塌或者废弃但墙基尚存的可纳入旧屋村范围。
★ 五是《规定》或者《办法》实施前已经建设的，依照《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》等规定已办理房产证的私房可纳入旧屋村范围。
细化不可纳入旧屋村范围的五类情形
★ 一是厂房及其他生产经营性用房；
★ 二是《规定》或者《办法》实施前已经建设的旧（祖）屋，实施后进行重建、加建、改建、扩建导致扩大建筑基底范围的，实施后进行重建、加建、改建、扩建导致建筑面积超过480平方米的，以及在2009年6月2日之后进行重建、加建、改建、扩建的；
★ 三是《规定》或者《办法》实施前已经建设的公共服务设施，现状不再用于公共服务功能的，以及在2009年6月2日之后进行重建、加建、改建、扩建的；
★ 四是《规定》或者《办法》实施后空地上新建设的私房、各类公共服务设施；
★ 五是除《认定办法》（修订）第三条第五项规定的情形外，已出让、已纳入国有土地储备的国有土地及其地上建（构）筑物，以及原特区内已完成土地及地上建（构）筑物征转及补偿手续的，原特区外已征转的国有土地。
明确了旧屋村范围的边界划定原则
《认定办法》（修订）对旧屋村边界确定的原则予以了明确。但由于旧屋村的现实情形各异，其范围边界的划定难以确定一致性标准，在实际划定中需根据所述原则结合实际地形、建设等情况确定具体边界。
调整了旧屋村认定工作主体和认定程序
★ 一是根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）对城市更新工作职权调整的相关规定，将旧屋村范围认定的工作主体调整为“区城市更新机构”。
★ 二是增加更新单元纳入计划前对旧屋村范围初步核查的程序。
包含旧屋村的更新单元在城市更新单元计划申报前应申请旧屋村范围初步核查，以初步核算旧屋村范围认定可计入的合法用地指标。待城市更新单元列入城市更新单元计划后，再依据初步核查成果进行复核确认，完成旧屋村范围的认定。
该项政策有效期为5年，自发布实施之日起施行，原《认定办法》同时废止。
（来源：深圳规划国土海洋）
中原大咖2018-02-12 17:35:22
