采用政府核定价过户是否逃税违法？

经常有当事人向笔者颜宇丹律师咨询：二手房交易按政府评估价过户而不是按真实交易价过户是否构成逃税？如果按政府评估价过户，网签的备案合同就不是真实交易价，而需要签订阴阳合同，那么卖方能否以逃税违法而拒签备案合同？

有些卖房人到了最后一步过户时，提出要按实际交易价过户，而不能按买房人选定的政府核定价过户。现在大多数二手房买卖合同中约定卖方实收价，由买方承担所有税费。而政府核定的评估价远低于实际交易价，买方交税时当然选择政府核定价交税过户，而卖方往往以政府核定价过户是逃避税收的违法行为，要求买方以实际交易价过户，以此达到解除合同或加价的目的。在颜宇丹律师团队代理买方的这个成功案例中，卖方也以政府核定价过户违法为由，要求变更交税方式为实际交易价，重新签订补充协议，为继续履行合同设置了障碍。一审法院和二审法院都认为采用核定价过户并不违反法律、法规和政策规定，判决卖房人违约，赔偿买房人90万违约金。

【案情简介】

事实与理由：买房人于2016年1月14日与卖房人签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定买房人向卖房人购买涉案房产，总房价为500万。合同签订后，买房人依照合同约定于2016年1月14日向卖房人支付了定金45万元，双方约定定金交由第三人托管。后买房人多次催促卖房人配合办理资金监管手续，卖房人拒不配合。故买房人于2016年2月19日向卖房人发出《催告函》，要求卖房人在《催告函》发出之日起5日内配合买房人办理资金监管手续。卖房人在收到此催告函后于2016年2月24日配合买房人办理资金监管手续。同时，买房人向银行申请了按揭贷款。2016年3月4日，中国建设银行股份股份有限公司深圳市分行向买房人出具了《二手房购房贷款承诺书》，同意向买房人发放150万元的购房贷款。买房人在取得购房贷款承诺书后，要求卖房人签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，但卖房人拒不配合，要求买房人与其补签补充协议，提出不合理的要求，包括但不限于要求买房人保证银行发放贷款时间等，并且单方要求变更《价格确认书》双方约定的递件过户以政府核定价交税方式等，否则不予递件过户。买房人遂委托颜宇丹律师团队向法院起诉，诉讼请求：1、解除双方于2016年1月XX日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、卖房人立即返还买房人定金人民币44万元；3、卖房人向买房人支付房屋转让总价款20%的违约金100万元；4、第三人房产交易有限公司向买房人退还托管款项交房保证金1万元，并由卖房人承担连带责任；5、卖房人承担本案的案件受理费、财产保全费等相关费用。卖房人提起反诉，要求解除双方签订的二手房买卖合同，买房人向卖房人支付房屋转让总价款20%的违约金100万元。

【卖房人答辩】

卖房人辩称：1、《价格确认书》应当认定无效。买房人为偷逃房产交易税费而伙同第三人哄骗卖房人签署《价格确认书》，损害国家、集体利益，严重违背诚实信用原则，违反税收相关法律法规，属买房人严重违法违约。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条以及《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条的规定，本案中的实际成交价格为500万元整。买房人为了逃脱房产交易税费，伙同第三人一同哄骗卖房人于2016年1月14日签署《价格确认书》及《税费计算表》，企图以203万元（注：政府核定价）为转让价格，买房人的该行为严重损害了国家、集体的利益，扰乱国家的税收管理秩序，极不诚信的表现，也损害了卖房人的权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该《价格确认书》无效，双方应当应以实际成交价格办理过户登记手续。买房人与卖房人于2016年1月14日签署的《深圳市二手房买卖合同及居间服务合同》中约定总房价为500万元整。卖房人为了顺利履行合同，避免将来出现诚信危机和合同纠纷，要求买房人在深圳市房产交易中心网签之前再次通过《<二手房买卖及居家服务合同>补充协议》（下简称“补充协议”）及附件确认涉案房产的实际成交价格并无不妥，这也是诚实履行合同的体现。退一步讲，如办理递件过户登记手续后，买房人请求法院确认涉案房产的成交价为网签合同价格，并要求卖房人退还多收涉案房款部分，将严重损害卖房人的合法权益。故，卖房人咨询律师后认为要求买房人及第三人通过补充协议及附件的方式就各方的权利义务、涉案房产实际成交价、偷逃税费的后果及责任承担再次确认，合法合规。卖房人要求按照涉案房产的实际成交价办理过户登记手续，符合诚实信用的法律精神，亦维护了国家的税收管理制度，无任何过错，是应当提倡和表扬的行为。2、卖房人在资金监管及办理过户登记手续期间不存在违约情形。卖房人有权在办理过户登记手续前就不明事项要求双方补充条款予以约定。在本案中，卖房人并非炒房客，所以对涉案房产的交易价格、用于纳税的房产评估价格、过户价格之间的差异不了解。其次，涉案房产办理过户登记手续后，卖房人对买房人处于信息不对等的状态，剩余购房款能够转入卖房人账户便无法预测，卖房人就此更无法掌控。故，卖房人为保障己方能顺利收到剩余房款，有权就上述一系列不明事项与买房人重新商议。卖房人于2016年3月14日通过微信方式将已填写好的深圳市房产交易中心标准版本《深圳市二手房买卖合同》及补充协议和附件发给了第三人中介公司，并要求第三人及时转发至买房人审议。随后，卖房人与买房人在中介公司就上述补充协议和附件进行审议，双方就以上不明事项未达成一致意见。

【买房人答辩】

针对卖房人的反诉，颜宇丹律师代理买房人辩称：1、双方于签订合同当日2016年1月14日同时签订了价格确认书，该价格确认书是第三人提供的反复使用的格式合同，双方自愿签订，并未有卖房人所称的欺骗其签订，并且该确认书由双方选定以政府核定过户指导价递件过户，价格确认书的第三条有明确约定，该第三条约定有效。卖房人作为卖方是法定的纳税义务人，虽然双方过户，买卖合同约定的方式由买房人承担该税费，但是买房人并未拒绝按照国家规定的合法方式缴纳税款，而且缴纳税款最终的发票，纳税义务人也是以卖房人的名义，买房人不可能拒绝。2、双方签订的买卖合同及价格确认书，就合同的履行方式及时间都有明确约定，并且买房人每一个步骤都是按照合同约定履行，卖房人从一开始发现涉案房产房价暴涨后，就已经不予配合，从首期监管开始，卖房人就向中介发微信称该房出售便宜了，想涨价，并且在合同约定的首期监管最后期限前，经买房人多次约定时间均被卖房人拒绝。直到几天以后，第三人中介公司向卖房人发出催告函，卖房人为了避免承担违约责任才配合买房人做资金监管，刚做完资金监管，卖房人又向中介发出微信称，要在过户时增设限制性条款，在合同约定的取得贷款承诺函的3个工作日内，卖房人再次拒绝签订正式买卖合同，要求第三人将买房人手中贷款承诺函原件寄送卖房人后，才肯履行过户的义务。买房人也向卖房人提供了贷款承诺函的原件，卖房人其后又提出更加苛刻条件，在其自己提供的补充协议中，要求买房人保证尾款放款时间，其也自称该放款时间买房人无法控制，买房人也无法控制银行放款时间，但是合同已经履行到最后一步，买房人为了促成合同的最终履行，在双方商议中作出了让步，但最终卖房人的目的就是以设置障碍的方式来阻碍合同履行，卖房人又提出要变更双方约定的以政府指导价的方式缴纳税款，买房人也未拒绝。卖房人仍然没有签订正式的买卖合同，正式过户。经第三人中介公司中间协调和买房人多次催促，卖房人仍处处刁难拒绝履行合同。

【一审法院裁判要旨】

本案中，买房人已按合同约定向卖房人支付了定金、首期款并取得了贷款承诺函，买房人已履行了其相应的合同义务。对于卖房人主张的《价格确认书》无效，其约定的按政府过户指导价缴纳税费违反法律法规，属买房人违约，且卖房人有权在办理过户登记手续前就不明事项要求双方补充条款与以约定的抗辩理由，本院认为：首先，《价格确认书》系双方当事人亲自签署，不存在欺诈、胁迫等情形，应属有效合同；而且根据《深圳市地方税务局、深圳市规划和国土资源委员会关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》（深地税[2011]5号）的相关规定，采用核定价过户并不违反法律、法规和政策规定。其次，《价格确认书》中亦明确约定如当事人一方要求以实际成交价过户，则该房应支付增加的税费，可见，《价格确认书》并未明确约定必须以政府核定价过户，卖房人如要求以实际成交价过户，亦应遵守《价格确认书》的约定承担增加的税费。卖房人以税费约定不明确为由要求买房人与其签订《补充协议》，系变更双方之前的约定，对此，买房人有权拒绝签署。再次，从双方提交的短信记录、微信记录及卖房人出具的《补充协议》及其附件等证据的内容来看，卖房人提出的补充协议及附件的内容，并非是对双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《价格确认书》中约定不明事项的补充或完善，而是变更原合同的约定并且增加买房人的义务，对买房人并不公平；而且，在买房人已取得贷款承诺函后，卖房人本应配合买房人办理过户手续即可完成交易，而卖房人以税费、银行贷款等约定不明确为由，要求买房人签订补充协议，为继续履行合同设置了障碍。最后，从双方提交的证据和双方陈述可以看出，买房人一直愿意继续履行合同，且亦就补充协议问题与卖房人进行了磋商，无证据证明系因买房人原因导致合同无法继续履行。综上，本院对卖房人的上述抗辩理由不予采信。涉案买卖合同未能继续履行的原因在于卖房人，卖房人的行为构成违约，故卖房人应承担相应的违约责任，卖房人要求解除《深圳市二手房买卖及居间服务合同》并要求买房人支付违约金的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。

对于买房人请求卖房人支付违约金100万元的诉讼请求，卖房人提出了调整违约金标准的请求，本院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，买房人提交的证据不足以证明其因卖房人的违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当，故综合合同约定的定金数额、合同的履行情况、卖房人违约行为的恶性程度及给买房人造成的损失，本院对买房人提出的要求卖房人承担违约责任的诉讼请求予以部分支持，酌情判令卖房人向买房人支付违约金90万元。

【二审法院裁判要旨】

经查，双方签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》当日，又签署了《价格确认书》，约定双方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》等文件并向国土部门递件过户时，按照政府主管部门核定的过户指导价进行递件登记，如在交易过程中，任何一方要求改变本协议第二条选定的登记方式，则由提出方支付因登记价格或计税方式改变而增加的所有税费。对该《价格确认书》的约定，本院认为，首先，该确认书系双方当事人亲自签署，不存在欺诈、胁迫等情形。其次，即便认定双方关于按照核定价而非实际成交价办理房屋转移登记的约定无效，但该条款无效并不影响整个合同的效力，当事人一方主张按照实际成交价办理房屋权属转移登记，双方对税费负担存在争议的，按照合同的内容确定。该《价格确认书》已明确约定如当事人一方要求以实际成交价过户，则该方应支付增加的税费，上诉人如要求以实际成交价过户，亦应遵守《价格确认书》的约定承担增加的税费。上诉人以税费约定不明确为由要求被上诉人与其签订《补充协议》，系变更双方之前的约定。

驳回上诉，维持原判。

颜宇丹律师    广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。