[摘要] 业内人士认为,除楼市进入底部、年底推盘节奏加快等因素外,对2018年1月新政实施和房贷继续收紧的担忧推动刚需客赶在年末“上车”。
经历连续数月低迷，深圳楼市去年末现翘尾行情。业内人士认为，除楼市进入底部、年底推盘节奏加快等因素外，对2018年1月新政实施和房贷继续收紧的担忧推动刚需客赶在年末“上车”。
“购房者担心明年房贷利率上行，尤其是在新政施行后，把网签价格和评估价格值作为银行贷款基数，将造成税额增加或银行贷款减少。2018年变化太大，要买趁早。”一位房产中介机构人士说。业内人士表示，伴随银行房贷收紧，“高评高贷”渐难成行。在这种情况下，银行评估值或网签价格差距大大缩小，新政影响被夸大，不排除部分中介以此怂恿购房者加快网签。
分析人士说，年底这波小反弹不会带来深圳楼市成交量和价格大幅震荡。
翘尾行情
“这一个多月来成交量明显加大，2017年12月19日南山住宅一天成交几十套。这段时间密集成交，成交均价一下子拉高不少。”深圳南山一位房产中介机构人士表示。
多位中介机构人士说，从2017年11月底开始，一二手房成交量回暖。中原地产数据统计显示，12月18日至24日深圳新房成交环比上升6.9%，二手住宅成交环比上升17.3%。2017年11月深圳二手住宅成交首次出现较大幅度反弹，共成交5606套，环比上升25%；成交均价57586元，环比微涨0.2%。
专家分析，深圳房地产市场成交量已到历史底部，成交量回暖基本符合预期。年底开发商推盘节奏加快会带来交易规模上升，所以年底出现了翘尾行情。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，今年深圳成交均价不论从环比、同比看，在均领跌。
刚需客“上车”
“不少购房者担心明年房贷利率会上行。另外，‘新政’有可能很快施行。届时网签价格和评估价格值将作为银行贷款基数。很多客户想在‘新政’实施前尽快做贷款审核。”一位房地产中介机构人士说。
这位人士所说的“新政”指的是，住房城乡建设部、人民银行、银监会近期发布的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》要求，各地房产管理部门向相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息的实时查询服务，银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的值作为计算基数确定贷款额度。
“一般国土局计税是以网签价格为依据，银行批房贷则是看评估价，但深圳评估价都会较网签价格高出不少。‘新政’目的就是将这两个价格统一，从而遏制高评高贷。”一位房地产市场人士分析。
如果坚持做“高评”，银行贷款是多了，但税费相应增多。深圳某房地产中介机构人士说：“如果不做高评，首付压力就会加重。如果要买，赶今年这趟‘末班车’。”
对房贷继续收紧的担忧使一些刚需客赶在年末下手。今年以来，银行房贷额度趋紧及银行贷款利率持续上调态势明显。
“‘新政’有利于遏制通过高评高贷加杠杆行为。银行房贷逐步收紧，高评高贷越来越难做，高评幅度不断收窄。在这种情况下，银行评估值或网签价格差距大大缩小。”李宇嘉表示，“目前，这个政策被中介机构放大。楼市成交量处于低位，部分中介机构故意夸大政策影响，导致很多需求抢先入市。”
深圳某研究中心研究员表示，楼市调控将会是持续的、长期的，去杠杆化是重点。银行一般是年首额度宽松，年尾额度紧张，可能年初会有适度缓解。
报告显示，2017年前11月新建商品住宅销售面积同比增加5.4%，销售金额同比增长9.9%，三四线城市集中发力是2017年新房市场主要推动力，一线城市和绝大部分二线城市新房交易量较去年明显下滑。2017年二手房销售额比去年下降13.3%，主要是由于一二线城市楼市受调控影响。
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