二手房交易中易发典型问题分析

相对一手房来说，二手房交易具有更多的随意性，交易过程也更容易产生纠纷。《投资快报》记者采访广东诚公律师事务所律师颜宇丹，针对二手房交易中易发的典型问题进行分析，供购房者参考。

问题一：颜律师，二手房购买过程中，双方签订合同并交付定金后，卖方因为其他债务问题房屋被法院查封，买方如何维护自己的权利?

颜宇丹律师表示，这个问题又分两种情况，这个查封到底是由于卖方存在真实的债务被债权人查封了，还是因为卖方看着房价上涨不想再卖房，故意制造了一个虚假的诉讼将自己的房屋查封了。如果是真实的债务，合同无法继续履行卖方又不愿退还购房款，买方只能通过起诉要求解除合同、赔偿违约金，而不能要求继续履行合同强制过户，因为起诉前就被查封，继续履行存在法律上和事实上的障碍。如果这个房屋价值足够分配这两个债务了，买方可以通过拍卖房屋获得返还购房款及违约金。

另外一种情况是虚假诉讼，即然被法院查封，那肯定存在一个诉讼，买方要查一下这个采取查封强制措施的诉讼案的经办法官，向法院申请作为第三人加入到这个案子中。因为这涉及到涉案房屋是否能够继续履行买卖合同的问题，与买方有利害关系。买方申请作为第三人参加，一般都能得到法院批准。批准以后，买方有权复印案卷材料，研究是否存在真实债务，证据是否能够支撑，如果存在虚假债务，买方则可以向法院提出意见，要求驳回原告诉讼请求，并起诉要求继续履行买卖合同。

“我去年代理了一个案件，二手房买卖正在履行的过程中，房屋被法院查封了。那确实是卖方真实的债务，我代理买方起诉同时把那套房产也进行了轮候查封，然后和卖方协商，用我们的购房款去帮他偿还查封房产的债务，把房产之上的个查封给解封了。”颜宇丹律师表示，解封了以后，买家再继续履行合同，当然这样是有风险的，假如说买方刚刚解封卖方又有另外的债务房屋被查封了呢?注意这是比较冒险的一个办法，是双方协商，让卖方自己想办法，把他的债务自己还清了以后将被查封的房屋解封，然后和买方继续履行合同。

问题二：温州苍南龙港前段时间发生一起二手房买卖奇葩事件，卖方房屋因长时间出租，后因经济问题需要出售，买方通过中介，买卖人及中介去年11月份去看房验收后达成协议并付全款，双方约定12月份交房，结果交房当天买方发现一服务员死亡在房间里(该房原先租赁给某酒店用于服务员休息)，现买方要求解除，而卖方拒绝，理由是因生意亏本已还债，目前没有任何能力，请问颜律师，买方如何维权?

颜宇丹律师表示，这种是比较特殊的情况，双方签订了买卖合同以后，房间里出现了原来的租客意外死亡，这种情况下的房屋俗称凶宅。凶宅其实在过去的二手房纠纷里出现过，比如说卖方隐瞒了出售的房屋里曾出现过凶杀案、自杀这些状况，如果双方签订了买卖合同，买方买房后才得知这一情况，哪怕已经过户也可以要求撤销合同，把房屋过户回卖方。但是上述咨询的这种情况不一样，卖方不是故意隐瞒，是签了买卖合同以后出现这样意外的情况。这个案例里只提到买方已经交了全款，但有没有过户没有表述。假如说已经过户(一般都是已经过户了以后才交房)，只差最后一步——交房，履行这样一个交房手续时发生了租客意外死亡的状况，卖方并没有故意隐瞒情况，卖方已经履行完产权过户的义务，过户以后交付前发生意外情况，买方如果提出解除或撤销合同，再过户回卖方的可能性较小。

但是，如果是还没有过户给买方即没有转移产权到买方名下，而是提前交房即先交房后过户，这种情况下获得解除合同支持的可能性更大一些。现在林先生提出的问题是买方以这个理由退房，卖方又不愿意退钱，这种情况可以将这个房屋查封，查封有两种方式，可以申请诉前保全，也可以起诉以后再做诉讼保全，买方基于公序良俗原则，以购买涉案房屋违背了当事人选择购买该房屋的初衷，该合同目的无法实现的理由，起诉卖方要求解除合同，但是无权要求卖方支付违约金，如果该诉讼请求能够得到最终法院的支持，那么买方就可以申请强制执行拍卖房产，以退回自己的房款。

问题三：甲方有一套经适房要转给乙方，但因为未满5年所以双方私下签了一个协议，乙方付了十万块。后来满了5年双方去办过户的时候，甲方提出现在房价涨得这么快他卖亏了，要乙方再出一笔钱才肯办理过户。这事情按照法律法规如何才能妥善解决?

颜宇丹律师表示，依法成立并生效的合同，对双方当事人都有约束力，双方均应全面切实履行，而不应违反诚实信用原则而反悔。这个问题是当时签合同的时候未满五年不符合经适房的过户条件，等到满五年的时候房价涨了，卖方不配合过户，提出了加价的要求，如果买方不同意加价的话，肯定是要走上诉讼途径的。这种情况，买方仍然有权要求按照约定的原价来继续履行合同并且过户。我去年代理的这批案件都是因为房价暴涨后卖方违约而引发诉讼的，应该遵守契约精神，哪怕房价涨了都应按照签订时的交易价履行买卖合同。

问题四：我家的房子在去年年3月份卖了,当时房子买卖合同当中只约定了房子的面积和每平方米的价钱和违约责任，但是没有写煤气管道的初装费的问题。那时因为和买方关系还行，所以就让他先用了，而且我家的几套沙发和家具都让他先用了，说是将来如果我们的新房好了还可以搬走，如果不搬了就送给他们了。现在我家和买方闹翻了，想把煤气管道的初装费要过来(大概2000多)，和家具要过来是否有法律依据?

颜宇丹表示，煤气初装费，如果没有约定在双方的买卖合同中，不应由买方来承担。一般的买卖合同的房价包括房屋本身的价值，如果双方事先有约定，买方愿意另行承担煤气初装费当然就应按照约定由买方承担。如果没有约定的话，买方是没有义务支付给卖方的，因为这不属于房屋买卖合同的内容。至于家具随着房屋一起交付给买方，这个行为本身就视为家具一并归买方所有，我认为买方无权要求返还。

颜律师表示，在二手房交易过程中，以下四点是需要重点注意的基本事项：

1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。

2、核实房屋状况：你一定要谨慎对待看房行为，至少应核实以下几个方面：①房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。 ②房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。 ③房屋权利情况。如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。

3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。

4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。

问题五：朋友购买了套二手房，入住不久，得知房内曾经发生过命案，是否可与卖方解除双方的买卖合同?

颜宇丹律师表示，如果是买方入住以后才得知所购房屋发生了命案，这显然是卖方故意隐瞒了情况，如果卖方认为已经披露给买方曾经发生过命案的话，那么由卖方来证明他曾经告诉过买方，如果卖方证明不了已明确告知的话，那么买方可以无法实现合同目的为由解除合同或以签订合同时存在重大误解为由要求撤销合同。因为一般人对死亡存在恐惧和忌讳心理，曾经发生过命案客观上加重了居住人的心理负担，一定程度上影响了购买房屋的使用价值和市场价值，由于签约时买方不知情，对房屋价值产生错误判断，买方基于该错误认识而做出的购房行为与其意思相悖，购买房屋不能达到预期的房屋使用目的和利益，故买方要求退房可以得到法院的支持。当然，凶宅在法律中没有这样的定义，但我认为买方是可以有这样的权利的。

问题六：对未满5年的经适房，买卖双方私下签定转让协议，卖方向买方出售经济适用房，故意规避国家政策，这样的协议受法律保护吗?

颜宇丹律师认为，这虽然违反了经适房满五年才可以转让的规定，但是双方在五年之内并没有过户，因为当时也没有达到过户的条件。双方肯定是约定了满五年以后才过户，如果卖方没有隐瞒是经济适用房的情况，并且约定五年以后再过户，这样的合同是有效的。我也办过这样的案子，如果卖方五年以后不配合过户的话，那买方是有理由向法院起诉要求继续履行合同乃至最后强制过户的。民法上这叫附期限的合同，只要该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、禁止性规定，又无其它合同无效的情形，该合同应为有效合同，合同双方均应遵循诚实信用原则，切实全面履行。当然，这里需要提醒的是，关于经济适用房、安居房等政策性房屋的买卖，地方性法规或规范性文件的内容并不完全一致，只要不违反该房屋所在地对相关政策性规定，不存在恶意串通、损害国家、集体或他人利益的情形，以及符合当地购房资格的要求，合同效力一般都会得到法律上的有效确认。

颜宇丹律师    广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。