迟到了55年的下跌，终于来了！
它告诉我们，世间万物都遵循着周期规律，花开花谢，价涨价跌！
迟到了55年的下跌
据权威媒体披露，全球房价最坚挺的澳大利亚，从今年第三季度开始终于结束了长达半个世纪的牛市，开始下行。55年的时间里，澳大利亚房价上涨了6556%，翻了近70倍。
这回终于跌了！早在今年九月，Domain集团就公布了澳洲以及几个主要城市的房价下跌数据。
数据显示，今年三季度澳洲的房屋中位价出现了下跌，跌幅为0.5%。达尔文、珀斯、布里斯班、阿德莱德、悉尼这几个首府城市的House价格都出现了不同程度的下跌，其中悉尼第三季度房价下跌了1.9%。
如果，你觉得这只不过是一次偶然的调整，不足以证明澳洲楼市牛市终结，那就接着来看上个月的数据。
房地产公司Corelogic的数据显示，11月澳洲房价继续下行，五都核心城市房价环比下跌了0.12%，其中的悉尼环比下降0.72%。
从数据上来看，澳洲房价已经延续了两个季度的下跌，尽管跌幅不大，但足以证明牛市时代的终结。
相比于为什么会跌，我相信更多的人会好奇，澳洲房价何以能牛半个世纪？
澳洲房价何以牛了半个世纪
澳洲房价持续上涨半个世纪，不是某一个因素决定的，而是用多个因素综合所致，包括人口、经济、移民政策带来的刚性、投资性需求、货币政策等。
澳洲房价牛市，开启于上世纪60年代。
二战结束后，澳大利亚人丁稀少，769万平方公里的土地上，仅生活着1000多万的人口，每平方公里仅1.3人。于是，澳洲政府开始鼓励国民生育，1946年~1964年期间兴起了一波人口生育高潮期，被称为澳大利亚“婴儿潮”时期。
人口增长带来的经济、房价增长效应，从60年代初期开始显现。
澳大利亚人口走势 单位：百万人
到了90年代，为了满足本国劳动市场不足及对特定人才的需求，1996年澳洲颁发了“457移民政策”，鼓励国外技术人员、工人进入澳洲，给境外人员打开了进入澳洲投资房产的大门。
同时，为了刺激本国经济发展，澳洲从1990年开始下调银行利率，开启了货币宽松时代，一走就是三十年。
这两个因素，尤其是利率下调，对于澳洲房价来说是个极大刺激，被认为是澳洲房价上涨的主因。
期间利率虽有小幅上调，但从几十年的走势可以看到，整体一直在下降，澳大利亚的宽松货币政策执行了近三十年，房价顺理成章地再上涨了30年。
澳洲利率与房价收入比
上图：黑线为利率；蓝线为房价收入比
除此之外，澳洲良好的制度，吸引了海外投资客的目光，也是推动房价上涨的重要因素。
澳洲规定，开发商及银行利益分离，避免了利益集团联合控市，它强制买卖双方聘请律师，成立信托帐户，又要求建筑商完全脱离开发商，强制实行透明的施工招标，不允许投机圈地，不允许开发商交房前动用业主购房款等等，这些良好的措施令投资房产变成一个透明有保障的受资金热捧的投资手段。
澳洲海外投资客中，占比的是华人。据澳大利亚财政部发布的数据显示，2010年年中，中国公民获得的澳大利亚房产投资许可占外来总体的50%，这一数字在2015年年初上升到了70%。
在各类房地产外来投资总额中，中国人达成的交易额所占的比例从2013/14年度的28.4%上升到了2014/15年度的41.3%。
在利率继续下行和投资客地共同作用下，澳洲房价继续上扬，一直到今年二季度。
下跌与启发
面对房价半个世纪的高涨，和人民日益不堪重负的房价压力，澳大利亚政府开始收拾房价，出台调控政策。
祭出的招，就是封堵外国投资客，尤其是来自中国的炒房客，抬高非澳大利亚户籍购房者门槛。
去年年底，澳大利亚银行之一、西太平洋银行（Westpac）停止了对非澳大利亚居民的购房贷款。
澳大利亚联邦银行停止了对收入100%为非澳大利亚来源的和100％个体经营收入的购房贷款；对于持有临时签证的澳大利亚收入者，可以做7成购房贷款。
这一政策，吓退了许多中国买家。数据显示，与2016年相比，2017年中国买家在澳购房的规模将缩减三分之一以上。中国买家开始转战泰国、马来西亚和英国等。
有机构还预测，澳大利亚联储可能在今年年底或者明年年初加息200个基点，利率可能上升至3.5%。
若果真如此，历经近三十年的宽松货币政策将结束，澳洲房价将继续下行，甚至暴跌，这取决于澳大利亚联邦政府和州政府的意愿。
从澳洲房价的涨跌，可以获得几点启示：
1、澳大利亚人口大概相当于北上广深其中一个城市的人口，国土面积相当于中国的80%，但房价仍然实现了连续55年上涨。可见国家面积大、整体人口密度低，并不能让房价便宜。人是依城扎堆而居，因此相对于整体人口密度，货币政策和人口增速是影响房价更重要的因素。
2、没有永涨不跌的房价。
3、即使下跌，大跌的概率也不大，市场自由如澳洲，近两个季度下来，环比跌幅不足1%。不是不可能大跌，关键看时机，看政府是否做好大跌的准备和应对的能力。
4、房价能否下跌以及下跌的幅度，掌控权在政府手中，世界各国政府无论如何标榜自己的市场多么自由，也难义无反顾，独善其身。
子非鱼2017-12-11 17:15:48
