【深圳10月报】新房备案量小幅拔高 二手过户量虽降实稳

一、月度市场综评

1、二手住宅量跌价涨，总量虽然出现年内第二波下滑，但主要是受假期因素影响。

2、新房住宅量涨价跌，金九银十在新房市场有所体现，备案量超越9月不及6月。

3、新房价格连续一年稳中有降，从55611元/㎡累计下跌1323元/㎡，累计跌幅2%。

二、关键数据

1、10月二手住宅成交4476套，环比下跌22.22%，同比下跌29.28%。

2、10月二手住宅成交37.65万㎡，环比下跌21.86%，同比下跌28.62%。

3、10月二手住宅成交均价54456元/㎡，环比上涨0.84%，同比上涨15.36%。

4、10月新房住宅成交2792套，环比上涨2.35%，同比下跌34.71%。

5、10月新房住宅成交27.91万㎡，环比上涨2.27%，同比下跌33.95%。

6、10月新房住宅成交均价54288元/㎡，环比下跌0.05%，同比下跌2.38%。

7、10月新房住宅批售4150套，环比上涨132.88%，同比上涨934.91%。

8、10月新房住宅批售31.74万㎡，环比上涨193.21%，同比上涨432.10%。

三、详细干货版目录

1、二手住宅市场综述

2、新房住宅市场综述

3、二手新房住宅市场对比

4、新增预售项目

1、二手住宅市场综述

2017年10月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市二手住宅共成交4476套，环比下跌22.22%，同比下跌29.28%;成交面积37.65万㎡，环比下跌21.86%，同比下跌28.62%；成交均价54456元/㎡，环比上涨0.84%，同比上涨15.36%，整体量跌价涨。

10月份的二手住宅过户量环比下跌两成，同比方面，2016年4月至今，仅2017年5-6月同比回正，其他月份均同比下跌。从年内看，二手过户量出现年内第二波较为明显的下行，波是从第二季度到第三季度的一波，在第三季度期间，二手住宅过户量基本平稳，保持在5700-5800套区间水平。但是，10月的这一波下行主要归因为假期数据缺失的影响，因为从日均数据来看，10月实际日均量为263套，9月则为262套，基本持平。且从一线情况来看，放盘量出现一定下滑，但带看量和客户量均增加，实际即时成交数据有所提升。

十九大坚持“房子是用来住的不是用来炒的”，可见行业的紧缩政策短期内不可能有放松；首套房贷利率的不断提升以及放款时间的延长，对存在赎楼环节的二手交易的负面影响更为明显。

价格方面，近两个月的价格小幅攀升。整体而言，在“104政策”至今的一年多时间内，房价有波动但幅度都不大；另外，现阶段的交易需要一定的价格诚意，但往往让步出来的房价也在交易环节被抵消，一方面利率提高导致月供增加，另一方面，需要赎楼的也要面临放贷时间延长引发的赎楼费用的提升。但是，紧缩的趋势短期内难逆转，这是近两年的总基调。

细分到深圳各个区域表现如下：在10月二手住宅成交中，龙岗区以1145套的成交总量继续位列全市首位，占全市成交总量的26%；其次是宝安区成交950套，占全市成交总量的21%；再次福田区成交855套，占全市成交总量的19%；南山区成交769套，占全市成交总量的17%；罗湖区成交669套，占全市成交总量的15%；盐田区成交88套，占全市成交总量的2%。从环比情况看，六个区域环比齐跌，且除了南山跌幅不足两成以外，其他区域跌幅都在两成以上。

从各区域成交均价来看，继续保持三大梯队，其中梯队南山区、福田区“7-8字头”；第二梯队，宝安和罗湖，平均“4-5字头”；第三梯队，盐田和龙岗，“4字头”上下。环比方面，六个区域中南山区、龙岗区环比上涨，其他四个区域环比均下跌，波动幅度南山和罗湖区为5%以上，但不超过10%，其他区域涨跌幅都较小，均在5个百分点以内。

2、新房住宅市场综述

2017年10月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市新房住宅共成交2792套，环比上涨2.35%，同比下跌34.71%；成交面积27.91万㎡，环比上涨2.27%，同比下跌33.95%；成交均价54288元/㎡，环比下跌0.05%，同比下跌2.38%，整体量涨价跌。

新房的“金九银十”在数据上得以显现，10月份的数据在9月的基础上仍有小幅拔高。而且，十一之后的周度数据为年内周度数据次高峰，仅次于6月中旬第25周的829套。但由于去年同期基数较高的原因，同比依然存在回落。2016年3月至今，新房住宅备案面积同比20连跌，备案套数略有波动，但也有18个月份同比下跌。

根据市场现状，新房市场和二手房同样面临着政策难松动和信贷持续加压的影响，略有优势的方面在于，房贷放款周期的延长对客户不见得是坏事，但利率上涨引起的成本提升是一样的，因此短期来说，接下来的两个月成交量将大概率止涨回跌。

10月份，深圳主力项目包括光明天汇城、沙井拾悦城、平湖卓越星源、龙华鸿荣源壹成中心等，排名10中的高价项目包括天鹅湖1号、香山里、兰江山第等。

价格方面，依然延续自2016年10月份开始的态势，连续13个月稳中有降，高度稳定在5.4万元/㎡上下的水平。与去年10月份刚开始回落的55611元/㎡相比，累计下跌1323元/㎡，累计跌幅2%；与下跌前同期（2016年9月）的相对高位61600元/㎡相比，累计下跌7312元/㎡，累计跌幅12%。从5月份开始，新房均价同比6连降，即新房价格已经连续6个月不及去年同期水平。

细分到深圳各个区域表现如下：在10月新房住宅成交中，宝安区为成交大区，全区共成交1519套，占全市成交总量的54%，主力成交项目包括天汇城（光明）、拾悦城（沙井）、鸿荣源壹成中心（龙华）、龙光玖龙台（光明）等；其次是龙岗区，共成交831套，占全市成交总量的30%，主力成交项目包括卓越星源（平湖）等。南山区成交277套，占全市成交总量的10%，位列第三，主力成交项目为天鹅湖1号、豪方天际、香山里等。对比9月，盐田保持零成交，宝安、福田区环比上涨，其他三个区域环比下跌；且从环比变化幅度来看，罗湖区本身数据基数偏小，跌幅超四成，宝安涨幅超一成，其他区域变化幅度都在一成以内。

从各个区域的价格情况看，南山区继续保持新房价格榜首，依然“10字头”；其次，福田区接近“8字头”；再次，罗湖区回落至 “6字头”，这三个区域的均价维持在全市新房均价水平线之上，其他三个区域则低于市均价格，其中龙岗区依然最“洼地”。与9月相比，仅宝安区环比小幅上涨0.32个百分点，其他区域环比均下跌，其中罗湖区跌幅，达12.34%。

3、二手新房住宅市场对比

2017年10月，Q房网数据研究中心监控显示：全市住宅共成交7268套，环比下跌14.32%，同比下跌31.47%，新房二手住宅成交套数比为0.62。由于二手总数回落明显，新房则稳中有升，所以在总量走低的同时新房占比提高。接下来的两个月，是年底冲刺的关键时期，不论开发商还是中介公司都面临持续严峻的考验。

4、新增预售项目

2017年10月，Q房网数据研究中心监控显示：全市共6个项目获批售，均含住宅类产品，该类产品合计批售4150套，环比上涨132.88%，同比上涨934.91%；总面积31.74万㎡，环比上涨193.21%，同比上涨432.10%。分区域来看，宝安区项目3个，批售总套数1843套；龙岗区项目3个，批售总套数2307套；福田、罗湖、南山、盐田零批售。

虽然10月份批售总量相对9月出现，但全年的供应高峰依然集中在8月份，对带动9-10月的成交有直接关系。接下来的两个月，开发商直接面临年底业绩考核压力，但按照以往惯例，突破8月峰值的概率较低。