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观点集成:广东省高级人民法院最新房屋买卖裁判规则!

张茂荣律师团队 2017-10-28 21:26:09

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◎原创:信荣(深圳、佛山、东莞、广州)房地产律师团队

用最精炼、最通俗的语言,提炼出50条裁判规则:提纲挈领,条条重要,不可不知!(信荣律师团队逐条解读版随后,敬请期待)

注:本文所有买卖意向、合同、条款、履行均针对房屋买卖,不再逐条详指。

1、买卖意向、预约合同、本约合同效力各不相同,各自效力视具体约定而定。(第1、2、3、4、5条)

2、未约定买卖合同签订期限的买卖意向对双方不具备法律约束力。(1条)

3、具备本约合同(买卖合同)主要条款的预约合同(认购书、订购书、购房意向书等)视为本约合同,任何一方不履行,需向对方承担违约责任。(2条)

4、预约合同(认购书、订购书等)效力与预售许可证无关。(3条)

5、已知条款即便没写入预约合同,仍对当事人具有法律约束力,对方不再对此负有磋商义务。(第4条)

6、违反预约合同约定的缔约义务,守约方不能要求强制缔约(签订买卖合同)。(5条)

7、不同于院起诉前未取得预售许可证,预售合同一律无效的观点,认为一审法庭辩论终结前竣工验收合格的,预售合同即为有效,即:即便起诉前没有取得预售许可证,只要一审法庭辩论终结前竣工验收合格,预售合同仍然有效(当然从批准预售到竣工验收时段比较长,除非多次开庭超期审理,该情况发生概率较低)。(6条)

8、无证房屋、抵押房屋、预告登记房屋、查封房屋、共有房屋、出租房屋、限购房屋擅自买卖,合同统统有效。(7条)

9、伪造业主证件冒签合同的无权处分,不适用善意取得规定(缩小了《物权法》善意取得规定的适用范围)。(第8条)

10、连环买卖合同效力各自独立,后手买家适用善意取得规定。(9条)

11、划拨土地上房屋买卖并非必然无效(府部门同意缴纳土地出让金后办理过户的合法有效)。(第10条)

12、开发商违反规划,擅自将全体业主共有绿地、空地、露台等赠与给买受人专用,或者约定建筑物共有部分使用权属于开发商的,约定无效。(11条)

13、假按揭买卖合同无效,银行知情的,担保贷款合同亦无效,贷款合同关系实际存在于银行与出卖人之间,虚假买受人(名义借款人)不承担还贷义务。(12条);

14、已过户的民间借贷担保房屋,借款人有权要求返还房屋差价,无权要求返还房屋。(第13条)

15、以房抵债买卖有效,债务人违约的,债权人有权解除合同,要求按原约定清偿债务(信荣房地产律师团队认为,也可以按合同约定追究债务人违约责任),为逃避债务以房抵债,具备可撤销情形的,第三人有撤销权。(第14条)

16、以房抵债调解协议有效,但不具备物权确认效力,法院制作调解书严格审查协议是否平等自愿达成;对存在重大误解或显失公平的,应予释明;利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的,不制作调解书;当事人行为构成虚假诉讼的,严格处理;涉嫌犯罪的,移送侦查机关。(第15条)

17、限制交易的保障房买合同一律无效(信荣房地产律师团队认为,约定将来取得商品房产证后再过户的预约合同应当认定有效)。(第16条)

18、农村房屋卖给城里人合同无效,城里人要求赔偿差价的,考虑出卖人获益,平衡双方利益。(第17条)

19、阴阳合同中阳合同价格条款无效,二手房业主有权要求以实际成交价过户,由此增加的税费无法协商一致的,由纳税义务人负担。(18条)

20、配偶异议可以阻却交易(登记一方私自出售,配偶有权阻止),但配偶追认、知情未表示反对、已交房未在合理期限内提出异议,以及其他买受人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的除外;已过户配偶要求追回房屋的,按善意取得规定审查。(19条)

21、继续履行合同(强制过户)方面,买受人有权要求代偿出卖人抵押债务、消灭抵押权,办理过户手续。(第20条)

22、查封房屋只能通过执行异议(含行为异议和标的异议)主张房屋权利,不能要求出卖人过户(信荣房地产律师团队对此不予认可,认为对于在先债权查封,买受人可以通过代偿,消除出卖人债务,解除查封的方式,消除履行障碍,要求出卖人办理过户手续,并已有成功案例,见《经典案例:查封房屋可以判决过户!》)。(第21条)

23、无权处分合同有效,由此导致合同不能履行的,买受人应提起解除合同、赔偿损失诉讼。(第22条)

24、能够对抗建设工程价款优先受偿权的消费者(购房者,买受人)所购商品房必需系用于居住且名下无其他居住房屋。(第23条)

25、一房多卖,各买受人均要求继续履行的顺序为:已办理过户登记(已过户登记的有权要求确认所有权已转移)—>已办理预告登记(在登记有效期内有权请求继续履行)—>已经交房—>已申请过户—>先办理网签或预售备案—>合同成立在先。恶意抢先办理过户或预告登记的,不能优先于已交房买受人;查封期间占有,不能对抗申请查封买受人。涉及其他人顺序的,追加其他人参加诉讼。(第24条)

26、连环买卖均未办理过户登记的,最终买受人起诉签约人协助办理过户的,追加其他当事人为第三人参加诉讼,并判决依次办理过户登记,第三人抗辩理由成立的,驳回最终买受人诉求。(第25条)

27、尚未办理过户登记,买受人只享有债权不享有物权(只能要求办理过户手续,不能要求确认所有权)。(第26条)

28、买受人起诉要求办理过户手续的,应在举证期限内递交购房资格证明。(第27条)

29、借名买房有效,借名人享有债权不享有物权(只能要求办理过户手续,不能要求确认所有权,要求过户的必需具备购房资格),出名人擅自出售房屋,借名人无权追回。(第28条)

30、签约前不符合政策条件,受欺诈或诱导签约导致合同无法履行的,有权解除或撤销合同并要求赔偿损失;签约后出台政策导致合同无法履行的,双方均不承担违约责任;合同约定按揭不成一次性付款有效,不受房贷政策变化影响;迟延履行遭遇新政导致合同无法履行的,守约方有权解约索赔。(29条)

31、开发商交房商品房必需竣工验收并备案登记(信荣房地产律师团队认为,竣工备案仅是条件之一,除此之外还需要具备其他法定条件,如规划验收合格等)。(第30条)

32、质量瑕疵不能拒绝收房(存在严重影响正常居住使用的质量问题除外),否则视为交付手续届满之日已交付。(第31条)

33、明知不符合交付条件而收房,只能要求开发商完善交付条件并赔偿实际损失,不能要求开发商承担交房违约责任。(第32条)

34、开发商不得以买受人未缴纳公共维修基金、前期物业费等为由拒绝交房。(第33条)

35、协助办证是开发商的法定义务,即便没有合同约定,也应在合理期限内办理初始登记,并将办证资料递交登记机关,告知买受人可自行办证,否则应承担办证的违约责任。一审法庭辩论终结前,开发商仍未办理初始登记的,买受人只能解约索赔,不能要求过户登记(信荣房地产律师团队对此持有不同意见,认为可以要求在开发商办理初始登记后办理过户登记)。(第34条)

36、法院不受理二手房买卖户口迁移纠纷,但迁户对合同订立和房价确定有重大影响的,买受人有权解约索赔。(第35条)

37、买受人起诉交房过户,出卖人抗辩买受人未付款,付款义务先于或同时于交房过户的,出卖人不反诉的合同符合履行条件的,判决同时履行(信荣房地产律师团队对此不予认同,一方面房屋买卖属于典型双务合同,先义务未履行的,后义务不履行不构成违约,先义务迟延履行达到解约条件的,后义务方有权解除合同;另一方面,付款和交房、过户客观上不可能同时完成,判决同时履行不现实)。(第36条)

38、出卖人拒绝配合按揭贷款,买受人已付清房款,或者同意代偿债务消灭抵押权并一次性付款,且有付款能力证明,或者诉讼中银行明确表示同意按贷款承诺函发放贷款的,买受人有权要求继续履行合同,除此之外,一般只能要求解约索赔,不能要求继续履行。(第37条)

39、办证、付款违约金未约定或者损失难以确定的,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%计算。(第38条)

39、一方违约导致合同解除,守约方有权要求赔偿差价或转售利益等可得利益损失,但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。(第40条)

40、有权解除合同的当事人继续履行合同或者接受对方履行的,视为放弃合同解除权。(第42条)

41、解除权期限届满或放弃后,对方当事人经催告仍不履行合同,守约方仍然享有解除权。(第43条)

42、合同解除、无效或者被撤销后,买受人负有参照租金支付房屋使用费的义务,出卖人负有返本付息义务;房价波动损失:无效或者被撤销的,由当事人按照各自的过错承担,解除的,由违约方赔偿守约方。(第44条)

43、交房后买受人的过户转移登记请求不受诉讼时效限制。(第46条)

44、办证和交房违约金诉讼时效的起算:固定金额,从约定或法定支付期限届满之日计算;按日或月等时间单位累计的,按每个个别债权分别计算。(第47条)

45、限期委托约定有效,期限内委托人不享有任意解除权。(第48条)

46、包销合同有效,开发商转让包销房或项目导致包销合同无法履行,应赔偿包销人损失,损失没有约定的参照差价、包销人实际投入等因素确定。(第49条)

47、约定居间人向委托人报告签订买卖合同的机会,并由委托人支付报酬的求购协议书、看房协议书、看房确认书、委托看房书等可认定为居间合同。(第51条)

48、跳单、委托期限内通过其他中介成交,均需向中介承担违约责任;非委托,利用其他中介提供的服务成交,不承担违约责任。(第52条)

49、合同被确认无效、被撤销或者解除,仍负有支付义务,中介因此减少服务项目的,应当减少报酬;中介有过错的,不但应当减少报酬,还要赔偿损失。(第53条)

50、合同签订后因政策导致无法履行,一般无需支付,但可以要求支付合理费用;中介故意隐瞒重要信息,恶意促成合同订立,如果房屋买卖合同不能履行,不得要求支付,造成损失的,根据当事人的过错程度处理。(第53条)


About 信荣——一家成立于2007年,起家于二手房诉讼代理,定位于范围内“房事”争议解决,志在覆盖国内一线城市和主要二线城市、实现“房事”纠纷一线(400客服专线)解决的跨区域房地产律师连锁品牌。

信荣说:“信荣说,说房事”简称,信荣律师房事观点,不可不知。

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