【案情回放】
严女士在认识贾先生前购买了一套二居室小户型住房，并一次性付清房款。严女士和贾先生婚后又购买了一套三居室，并生下了儿子。由于双方婚后感情不和，严女士提出离婚。
双方商量等他们各自还清各自名下的债务后就将两套房产都过户到儿子名下，算是对儿子出生在这个不幸的家庭的补偿。于是由严女士起草了一份离婚协议，女方婚前购买的房产和双方婚后购买的房产属于双方的共同财产，为双方共同所有，女方婚前房产的使用权由女方享有，双方婚后购买的房产的使用权为男方享有，并约定各自的债务彻底清偿后，两套住房双方将分别赠予儿子。他们拿着这份事先拟好的离婚协议，到民政局签字办理了离婚。
离婚后，严女士带着儿子住回了她婚前的房里。贾先生经济状况恶化，由于债务缠身，他被债权人告到法院，查封了他居住的房产。而且债务人还找到了已和贾先生离婚的严女士，威胁严女士如果她不帮他还清，也要将她住的房产查封拍卖。因为债权人已查到这套登记在严女士一人名下的房产的房产证上的时间是在她和贾先生已经结婚后的时间。严女士向债权人解释这套房是她认识贾先生之前购买的，只是因为她的身份证号码变更重新办理的新房产证，房产证上的时间才是在婚后。严女士担心贾先生的债务牵连到她，在律师的建议下到法院提起了房屋所有权的确权之诉。
严女士诉称，自己于婚前以23万元购买位于X市X区X街道X花园X栋X号产权，并于婚前一次性付清房款。与前夫贾先生离婚时签订的离婚协议里中的共同财产约定为共同使用权，不是所有权。自己从婚前、婚内到离婚后从没有约定或承诺这套房为共同所有权。双方约定各自偿还各自名下的债务和抚养儿子的义务。但前夫贾先生违约，即未履行偿债和支付抚养费。根据离婚协议约定必须共同遵守的原则，前夫贾先生作为违约方就不再享有房屋使用权、所有权和其他权利。依据以上理由和事实，诉讼请求法院确认原告严女士对位于X市X区X街道X花园X栋X号房的所有权。严女士在庭审过程中强调离婚协议书中所称的“共同财产”系指共同使用财产，双方划分的是使用权，并非所有权。
经法院调查核实后确认，贾先生和严女士签订的离婚协议书未经公证机构办理公证。涉案房产现尚由原告严女士抵押于银行，用于原告严女士个人向该银行的贷款担保。
【法院裁判】
法院认为，涉案位于X市X区X街道X花园X栋X号房，系原告严女士于与贾先生登记结婚前个人购买，也实际登记在原告严女士个人名下，原告严女士也已在与贾先生结婚前交清所有楼款，该房产依法应属于原告严女士的婚前个人财产。虽然原告严女士现持有的涉案房产的房产证登记日期在原告严女士与贾先生结婚后，但毕竟系因原告严女士身份证号变更而由原为婚前登记更换取得的登记，不影响该房产为原告婚前个人财产的性质。且根据相关法律规定，夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系而当然转化为夫妻共同财产，虽然原、双方在《离婚协议书》中对该房产的使用权作出约定，但该房产的所有权未发生变更，仍属于原告严女士的婚前个人财产。同时，上述协议书未办理公证，协议约定的赠与尚未实际完成，故法院在本案中依法确认涉案即位于X市X区X街道X花园X栋X号房的所有权归原告严女士所有。
【案例评析】
上引案例中，双方系到有关婚姻登记机构协议离婚，双方在离婚协议中对子女抚养、房产分割和债务承担等事项做了约定。但因女方认为，男方未切实全面履行协议，又担心因男方个人债务而危及自身财产，特别是房产的安全，同时，双方由于对有关法律知识的理解有限，在房产分割上未能确切地厘清房产所有权与房产使用权之间的关系，以及对作为不动产的房产赠与的效力等不能充分体现出自己的真实意思表示，以致于女方将其婚前已取得的房产所有权中的使用权能与双方婚后共有的另一套房产完整的所有权相提并论，并作为双方的共有房产，约定进行了分割。探究女方的真实意思表示，女方并非自愿放弃其婚前取得的所有权，故女方为了排除已经存在的和将来可能产生的对其个人婚前所有房产所有权的侵害，而提出了房产所有权确认之诉。受案法院本着以事实为根据、以法律为准绳的原则，最终做出了确认讼争房产为女方婚前个人财产的判决，维护了女方的合法权益。
笔者颜宇丹律师建议，夫妻双方到婚姻登记机构缔结离婚协议时，如涉及财产分割、子女抚养、债务承担的问题，选择到律师事务所由律师就协议的签订主体、有无缔结民事行为能力、协议的签订是否系真实意思表示、内容是否不违反有关法律、法规的禁止性规定以及内容是否具体确定、具有实际可履行性作出专业化的审查、指导，以可能的预防争议的发生。
【相关法律链接】
《中华人民共和国婚姻法》第十八条：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
《中华人民共和国物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
《中华人民共和国物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国物权法》第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《中华人民共和国物权法》第三十二条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
颜宇丹律师 广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。
深圳颜宇丹律师2017-10-28 11:45:35
