房天下 >   资讯中心   > 深圳颜宇丹律师 >   正文

手机看新闻

【大V观】待拆迁房利润超300%?旧改背后,他们也在博弈!

深圳颜宇丹律师 2017-10-26 16:35:52

待拆迁物业

1:1比率商品房置换

3~5年

利润300%以上

有买就有卖

专门做这类物业转手买卖的团队,

甚至可达6%

一单赚几十万不成问题

遇到这种房子

你会买吗?


深圳市民李先生有过购买待拆迁房的机会。

2010年,有下梅林村的业主因为急需资金,欲以60万的价格将其位于旧改区域约60平两房的单位卖给他,时价约1万元/平;彼时该片区改造尚未全面启动,李先生出于慎重并没有出手。

2014年11月,下梅林村旧改一期项目绿景虹湾开盘,均价在4.7万/平左右。这件事让李先生捶胸顿足,他表示,如果当时花60万买了,就算是1:1,回迁之后再转手都可以赚200多万。

01

旧改博弈中的另一种角色

在深圳,由于房价预期看涨,有旧改待拆迁概念的房子从来不乏人问津。同时,部分改造项目的业主出于对旧改拆迁所带来的一夜暴富的渴望,向开发商提出更高的补偿方案,导致双方僵持、项目进度缓慢甚至处于停滞状态。


木头龙小区旧改项目是典型的例子之一,开发商进驻小区迄今已十年,然而截止去年12月,仍有30余户未签约;此前网友在某房产论坛上爆料称,木头龙有“钉子户”放言,71平的房产要1700万,折算下来约24万/平。此外,“深圳最牛钉子户”亦是一例,位于深圳北站附近的三栋红砖楼因为赔偿方案谈不拢,其主人一直拒绝签署房屋征收补偿协议,直至今年5月,其中一栋楼才开始进行拆迁。

在深圳城市更新的发展历程中,业主与开发商之间的博弈往往成为焦点,某些项目中甚至还会出现政府的身影。而随着人们对旧改物业潜力的看重,除了业主与开发商外,另一种角色也悄然出现——他们进行着待拆迁物业的收购与销售,通过赚佣或其他方式来获利。

02

760万元的物业至少可赚佣23万

待拆迁物业,430㎡,760万,70年红本,一楼铺面+住宅,1:1比率商品房置换,3~5年,利润300%以上。”这是一则发布于朋友圈的消息,发布者是张明。这里的“760万”,要求一次性付款

朋友圈内关于“待拆迁物业”的买卖信息并不少

两年前,张明开始接触待拆迁物业买卖的工作;一方面,他与他的团队会收购部分合适的物业,然后再转手;另一方面则是与业主以及买家进行资源的对接,类似于中介的角色。哪些物业可以收,他们有自己的判定标准;他表示,他们会在整个深圳范围内去寻找合适的待拆迁物业,一般要求面积要在400㎡左右,有红本的可以不在旧改范围内;如果没有红本,则必须要有开发商进场的才会收。

由于这部分资源稀缺,他们手上的物业目前主要在龙岗坪山等原特区外,目前的是位于龙岗某地铁站附近的90平住房,两证一书,总价168万。

有知情人士指出,做这类待拆迁物业的买卖,消息必须够灵通,且手上要有资源。以龙华民治街道的某个社区为例,旧改风声一传出,不仅多家开发商与村民接触,这个群体也闻风而动,开始低调收购整栋民房。

上述人士表示,对于待拆迁物业,他们一般有两种做法——,整栋房收过来再加建,博旧改赔偿;十年前,撬动一个项目的资金有500万都可以做,而现在,启动资金至少要1000万。第二种做法,作为介绍人,连接一手业主以及买家赚取,一般是3-6个点。如果按3个点计算,上文总价760万的物业如果成功交易,张明至少可以赚22.8万。

而在消化渠道上,该名人士指出,买家一般都是熟客或者朋友介绍的客户,渠道虽然窄,但房源却是不愁卖。此前有中介表示,房源放出1、2天就可以卖出,而大本营在观澜、同样从事此类物业买卖的郑伟则告诉搜狐焦点,一般从收楼到卖出,完成整个交易的时间最快也要差不多一个月

03

普通买家玩不转?风险有多大?

事实上,待拆迁物业的买卖虽然活跃,但行业人士指出,待拆迁物业的买卖并不是稳赚不赔,没有这方面经验的购房者根本玩不转。

广东诚公律师事务所颜宇丹律师指出,这种交易大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下进行,如果交易的商品房在拆迁前尚未过户,当拆迁区域的具体拆迁房源已经确定时,待拆迁房屋的档案会提前冻结,在这种情况下,房屋赔偿的受益人还是原业主,一旦原业主想要违约,就会产生诸多纠纷且维权困难。

如果购买的是不合法的小产权房,在不受法律保护的前提下,所有的主动权都掌握在卖家手上,无论是什么原因,只要卖家一心想违约,那么买家只能拿回购房款,很有可能面临血本无归的后果。有业内人士补充到,就算交易过程顺利,购买的小产权房如果不符合条件,能得到的拆迁赔偿也不如预想中丰厚。

此外,虽然是待拆迁物业,但即便是立项的旧改,其博弈期也有可能持续数年之久,若如此,购房者预想的拆迁补偿将是遥遥无期。

张明也坦言,买待拆迁物业跟买普通商品房不是同一个概念,实际上买家比卖家掌握的信息更多、更懂得盘算。

颜宇丹律师       广东诚公律师事务所合伙人律师,丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师考官、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

来源:搜狐焦点深圳

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈