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深圳房价洼地,关内首付30万房源在这里

乐有家研究中心 2017-10-26 09:53:37

当手握100万首付仍难以在深圳随心买房时,关内却还有首付30万的房源集中区?

深圳原特区内有三个区,罗湖、福田与南山,这里集中着全市各项的配套资源,无论是交通、教育、医疗还是绿化,都属于“顶配”,营造出良好的生活环境。也正是如此,关内房价也相对较高,乐有家研究中心数据显示,2017年9月关内三区的一手住宅成交均价达9.24万元/㎡。即使是成交均价的罗湖区,9月一手住宅成交均价也达到7.38万元/㎡,远高于关外。如此看来,手头较紧的刚需购房者要想在深圳关内置业,似乎是一件不可能的事。

但实际上,在一片高价中,关内却有一个片区,可谓是深圳房价的洼地。在乐有家研究中心出品的《首付30万买房,在深莞惠你还有这些选择》与《深莞惠中“以租抵供”楼盘盘点》文章中,它都榜上有名,可见其房价之低。

这个片区,就是位于罗湖与福田交界处的泥岗。

近5年泥岗房价变化

泥岗片区位于福田与罗湖的交界处,地理位置优越,去往罗湖福田的商业中心均算便利。而目前片区二手住宅4字出头的成交均价,甚至未超过关外不少片区。

1、房价走势.png

乐有家研究中心数据显示,泥岗片区二手住宅2013年成交均价为16780元/㎡,2017年前三季度平均成交价格为40654元/㎡,5年时间里涨幅142%。其中涨幅的是2016年,环比2015年上涨超4成,但随着政府加强楼市调控,目前2017年片区房价几乎与2016年持平。

2、租金走势.png

因为泥岗片区房价低,租金自然也不会太高。乐有家研究中心数据显示,2013年片区每月平均租金为39.8元/㎡,到2017年前三季度,每月平均租金为56.35元/㎡,涨幅为41.6%。对于深圳租赁市场而言,这个涨幅并不高。

为什么说泥岗是刚需购房者最适宜的上车处?因为在低单价的前提下,通过购买小面积的户型,购房者可以在泥岗花较少的钱完成置业。

3、成交面积占比.png

乐有家研究中心数据显示,2016年1月到2017年9月期间,泥岗片区成交的二手住宅中,面积小于等于60㎡的房源占83%,而大于144㎡的房源数量极少,占比可忽略不计。

4、成交总价占比.png

因此,2016年1月到2017年9月期间,泥岗片区成交的二手住宅中,总价不高于200万的房源占77%,200-300万总价的房源占17%,300-400万总价的房源占6%,大于400万房源的成交占比极小,可忽略不计。

200万总价的房源,即首付60万,贷款30年月供7430元。对于目前全市动辄百来万的首付,上万元的月供而言,在泥岗片区购房显得格外easy。

泥岗为什么房价这么低?

既然泥岗通达市中心,为何房价远低于其他片区?

总体来看,泥岗片区在罗湖的24个小片区中,的确属于发展较落后的地带。其交通/教育/商业/医院等配套设施虽都齐全,但却缺少规模较大的配套,仅能基本满足片区。与其他片区的生活环境相比,泥岗并无太大优势。

其中最引人关注的,就是深圳中学在泥岗片区设立的校区。此前曾有传言该校区将扩增初中部,如此周边楼盘将瞬间变为名校,身家大涨。但最终根据已出炉的规划,深圳中学泥岗校区还是维持原有的高中部,未来将打造成为一所具有深圳特色、代表中国高度、与国际交流对话的学校。

泥岗片区对外交通发达,其被两条主干道半围合,北环大道与泥岗路为片区居民去往其他区域提供了便利的路面交通。但在地铁9号线通车以前,泥岗一带并无地铁,居民出行只能靠自驾或公交,稍显不便。2016年9号线开通后,泥岗站与银湖站才缓解了片区居民的出行难问题。

5、配套.png

除了配套外,泥岗片区所建的住宅也规模较小,缺少高端住宅,大多为中低端小区。加上片区开发较早,许多小区都已有一定历史。乐有家研究中心数据显示,目前泥岗片区房龄小于等于10年的楼盘占11%,房龄10至15年的楼盘占13%,房龄为16至30年的楼盘占71%,还有5%的楼盘房龄大于等于31年。

6、房龄占比.png

配套不佳+房龄偏大+户型面积小,众多因素决定了泥岗片区房价难以高涨,但却也让这里成为了刚需客的“天堂”。若购房者早期购买了泥岗片区,如今资产也有了不小的增长,可以再进行改善性置业。

未来泥岗

虽然如今的泥岗发展较滞缓,但未来规划却十分有看点,将助推楼市发展。

罗湖区区长聂新平曾透露过:在罗湖的北面,北环泥岗路罗沙路以北的山水之间,有一个东起银湖、梅林,西到莲塘梧桐山的带状区域,此间一连串老旧工业区建筑密度较低、产业亟待转型升级,通过城市更新,可释放产业用地面积达300万平方米,是原特区内产业空间潜力的区域。

罗湖将这一带状区域规划成“大梧桐新兴产业带”,将打造“一校三谷多园区”,即以航空航天卫星为主的“天谷”、以新一代信息技术为主的“智谷”和以创新创业创投创客为主的“创谷”;同时筹建一所综合性大学,以全新的机制,采取国际化办学的理念,校在城中、城在校中,未来把主校区放在银湖。

而泥岗片区属于其中的东部高新区“天谷”组团中,临近综合性大学,未来将拥有高科技新兴产业及浓厚学术氛围,片区环境焕然一新。

7、罗湖规划.png

(图片来源:时尚罗湖微信号)

除了大规划外,泥岗片区的城市更新也提上议程。近日,罗湖区电子政务网发布一则关于城市更新意愿征集的公告。内容显示,泥岗村(亦称坭岗村)于2016年已通过股东大会投票同意开展城市更新工作,为了提升片区整体形象,避免三处旧住宅小区因不符合政策不能单独实施城市更新而成为“城市伤疤”,区相关部门建议将紧邻泥岗村的祥青苑、万年青、金华阁(金怡阁)等三处旧住宅小区统筹纳入坭岗城中村城市更新项目。

根据公告,若泥岗村城市更新落定,片区拆除范围将达到4381㎡,更新单元范围为143213㎡。

8、泥岗城市更新计划_副本.png

(图片来源:牛浩思-旧改先锋)

以泥岗村优越的地理位置,加上行政区大规划与大面积的城市更新,未来势必会呈现出新的面貌,居民的生活环境与氛围也将得到大幅度改善。加之其附近的八卦岭片区也已进入城市更新时期,其中的国展中心更是要打造成为区域新地标,时尚艺术商业中心以及高端居住区域。整体来看,泥岗及其周边将成为新的罗湖商业+高新产业集中地带。

泥岗热销小区排行榜

泥岗哪个小区最热销呢?乐有家研究中心整理出2016-2017年9月期间泥岗楼盘成交排行榜。

旭飞华天苑以低单价小面积成为销冠,占去年全片区总成交的五分之一。该小区在售房源多为30㎡内的一房,不少总价百万内的房源可供选择。目前挂牌价多在3.8万元/㎡左右。

排名第二的雅仕居则拥有较多不同面积的房源,可选择性较强,户型方正,部分房源经过业主的重新精装后,整体“颜值”提升很大。小区的绿化也相对较好。目前小区挂牌均价4.59万元/㎡。

第三名的龙园山庄房龄较大,但小区总面积大,共分3期开发,居住氛围浓厚,周边生活配套设施便利。目前小区挂牌均价在4万元/㎡出头。

乐有家房源网的挂牌数据显示,泥岗二手住宅挂牌均价为4.14万元/㎡。从成交价和挂牌价表格中可看出,整个泥岗区域仍有不少房价4字头的小区可供选择,是当之无愧的低门槛上车盘。

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