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都说今年中国楼市遇冷, 20家开发商卖房2万亿!难道我们错了

房产吐槽哥 2017-10-18 11:03:20

今年的房地产市场值得我们思考:一方面,调控持续一年,且收紧趋势未变,各方成交数据反馈出市场交易陷入冰点;另一方面,不管是早前一季度,还是当前的数据,大部分开发商的销售业绩却屡创新高。这一高一低难道不是自相矛盾吗?背后有什么隐情呢?今天,小编就和大家来聊一聊这个事。

从目前的情况来看,今年开发商总销售业绩毫无疑问将创下新高,甚至有的开发商增速保持在30%以上都不是问题,千亿级别的销售在现在来看都不算是个事了。这在调控之年,应该说是想都不敢想的事情。

以万科为例,今年9月的销售业绩就已经与去年全年持平,其具体数值接近4000亿元。据小编不完全统计,在发布了三季度业绩报的20余家开发商中,4分之一的开发商现已加入千亿俱乐部,有的离5000亿的规模近在咫尺。

另外,有一个现象值得一提,那就是这些开发商的销售均价都在1万元/平方米以上。虽然在区域布局、产品类型上有所不同,但是仅从价格上来看,这表明他们所在城市,特别是在一二线城市开发的产品价格总的来说仍处于高位。

对此,小编认为,尽管遇上了号称史上最严的调控,但是今年对于大多数开发商,特别是标杆开发商而言,仍是一个丰收之年。从各家的业绩来看,他们中已经完成年度销售计划的占大了大多数。也就是今年所谓的年底冲刺业绩的压力已成空谈,大部分开发商都是提前了几个月完成目标。

在小编看来,今年开发商销售业绩报喜的背后是得益于过去两年楼市进入上行周期,房价保持上涨态势;同时,开发商库存充足,有充足的储备进行消化。虽然从去年年底楼市调控开启,但是预期在一定时间内并未发生变化。因此,不少开发商提高销售目标,将更多的资金用于拿地或兼并购上,用以保障扩张的步伐。这也是为什么今年房地产市场出现“一高一低”截然相反的两种情况的原因所在。

以上结论从市场数据能够得到很好的印证,2017年开发商拿地热情不减。截止到目前为止,排名前50的开发商拿地总金额接近2万亿元;与去年同期相比,资金增涨幅度达50%。同时,今年除了一家开发商拿地未超百亿以外,其余的开发商全部超过,去年超过百亿的开发商不到40家。

按照现在的情况,市场库存消化周期相对来说很短,特别是一线城市。所以,接下来为了保证企业的发展增速不变,将进入补库存阶段。

与此同时,开发商明年的压力将加大。因为在如今的调控预期之下,房价想要反弹,进入上行通道很难。那么,过去高价拿地如何获利?加之,融资渠道的趋紧,变相提升了融资成本,且明年是很多开发商借款到期的集中期,开发商的现金流是亟待解决的问题。

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